上海豪宅市场交易，延续了火热行情。

位于黄浦区的嘉里金陵华庭二期首批房源于9月21日进行线下销售，该项目本次推出的120套住宅开盘售罄，合计销售额98.43亿元。

公开资料显示，该项目本次推出房源平均单价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元。其中，一套865平方米的房源总价达2.83亿元，单价约32.68万元/平方米。

58安居客研究院院长张波指出，超32万元/平方米的单价，这套房源如此高的成交价虽然只是个案，但仍然折射出上海豪宅市场的火爆。

“该项目位于上海核心区域，位置优势明显，其定位原本就是顶端人群，从已公布出来的信息来看，项目主力产品为总价8000万元、单价20万元/平方米的房源，结合项目所处位置及目前上海豪宅市场行情，其对市场的确有较强吸引力。对于引发市场关注的这套房源，其在产品上有其不可复制性，才会有如此高的成交价；但如前所述，以32万元/平方米成交的这套房子并非主力房源，属于较为少见的个案。”张波向记者表示。

该项目前述房源成交单价虽然较高，不过，其并未打破上海新房成交单价纪录，更没有捅破上海房价的“天花板”。

目前上海新房单价成交纪录，是在2016年创下的。

记者此前从一家知名房产机构获得的信息显示，上海华侨城苏河湾11号楼于2016年4月份卖出了一套房子，其成交单价高达34.5万/平方米。

记者了解到，由华侨城开发的这套豪宅于当年4月19日成交，该联排别墅总面积为700平方米，总价2.42亿元。“这创下了上海历史上新房的最高单价纪录。”该房产机构管理层向记者表示。

以此来看，金陵华庭二期前述房源2.83亿元的总价，已经超过上海华侨城苏河湾上述成交房源；而金陵华庭二期该套房源32.68万元/平方米的单价虽然不低，但仍未刷新此前苏河湾上述房源34.5万元/平方米的纪录。

另外，若将视野从新房市场进一步拓宽至法拍房市场，可发现上海房价的“天花板”，无论是从单价还是总价方面来看，都不低。

今年5月，一位买家以2.7亿元的价格拍得上海市长宁区新华路329弄30号1幢、2幢的花园住宅，按照535.04平方米合计建筑面积计，该标的物折合成交单价约50.46万元/平方米。

而在去年4月，位于上海静安区巨鹿路一套花园洋房以3.1亿元的总价在拍卖平台成交，该物业产证面积307平方米，成交单价高达100.9万元/平方米。

中原地产高级研究经理卢文曦认为，对于这种在总价或单价方面表现不一般的“超级房源”，可从项目及市场两个层面来观察。

“32万元/平方米的成交房源，只是个例，该项目大部分的房源的价格，并非都是这么昂贵。另一方面，这也反映出购房者对上海市场上稀缺产品的认可，买家之所以敢于用脚投票，很大程度上是看好上海核心区域市场发展前景。”卢文曦称。

据易居研究院监测数据，今年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套，上海此类豪宅交易量已连续两年超过千套（其中2024年为1542套）。若将最近两年上半年平均水平与2017-2023年平均水平进行对比，其交易量增速达到214%。而今年8月以来，融创、招商、保利、金茂等房企在上海开发的部分高端项目，延续了销售火热的态势。

业内人士介绍，上海豪宅市场热销确实引人注目，但也应看到，市场分化现象仍然存在。

张波指出，按当前行情，不仅是不同城市的市场之间有分化，同一个城市不同区域之间或不同细分市场，也存在不小的分化。鉴于分化较为明显，豪宅市场的热销并不代表所有普通住宅市场都是热销，这是两个不同的细分市场，因此未必能将豪宅市场的火爆与普宅市场的表现划上等号。

“从我们近期走访及观察到的情况来看，一些处于远郊地区、交通及商业等配套不完备区域的项目，销售仍然面临一定压力，与豪宅市场的火热形成一定反差。但普宅市场也出现一些亮点，如张江、漕河泾等高科技产业园周边区域，获益于科技企业释放出来的活力，这些板块周边市场的交易较为活跃，热度也较高。9月为传统销售旺季，市场供应量提升和项目销售力度的加大，有助于新房成交止跌企稳。考虑到当前居民购房信心及消费力情况，预计市场会延续弱复苏走势，不同项目间分化还将持续加剧，而整体增幅情况如何，仍有待观察。”张波在接受记者采访时说。