市场更需要警惕的，是该开发商的灰色过往。

（新世界香蜜四季项目，中房君摄）

旧改十五年后，华泰小区化身“香蜜四季”，近期却陷入争议。

8月13日，位于深圳市福田区的新世界香蜜四季项目发布了一则“预约看房通知”，表示后台已收到逾3800名客户的预约看房申请。

该项目前身为华泰小区，建于1984年，占地5.5万平方米，早在2010年，华泰小区被纳入城市更新计划，2012年，深圳新世界被确认为项目实施主体，并于2013年正式启动城市更新。

然而，由于多种历史遗留问题盘踞，华泰小区旧改陷入了长时间博弈，是过去十余年深圳旧改史上最难啃的“硬骨头”之一。直至2021年2月，小区最后一栋旧楼成功拆除后，当年4月才终于启动开工建设。

正是因此，如今变身“新世界香蜜四季”重回公众视野，市场自然高度关注，一方面是因为福田区的新房供应一直稀缺，另一方面，作为项目开发商，深圳新世界在过往项目销售中曾被指出有“捂盘”嫌疑，加上首批推售实际仅一百多套房源，因此这样的排队预约看房操作，也被业内质疑为换汤不换药的“饥饿营销”。

有中介人士告诉中房君，其在该项目公众号预约看房，已排到了9月3日，但同样总价区间的一手新房，无论是在福田区或是南山区等核心区域，均未出现如此的看房情况。

不仅如此，项目的地理位置、产品结构乃至开发商深圳新世界的背景，都让这个历经15年漫长拆迁与开发的旧改大盘，在一片预约看房的热潮中，引发了市场的广泛质疑。

01

“香蜜湖”之名与“景田南”之实

业内：项目或有误导购房者的嫌疑

在预约排队看房事件之前，项目最先被市场戳破的真相，是“香蜜湖”三个字。于深圳，香蜜湖代表着传统老牌豪宅区，当前深圳官方正致力于打造“香蜜湖新金融中心”。

而“新世界香蜜四季”不仅在案名上向香蜜湖靠近，中房君发现，项目的在定位以及一系列的出街宣传上，也均打出了如“香蜜湖新规大宅”“香蜜湖压轴大戏”等字眼，字里行间透露出的，均是作为“香蜜湖豪宅盘”的自豪感。

对此，不少业内人士指出，实际上香蜜四季项目并不属于香蜜湖板块，根据深圳市规划和自然资源局发布的香蜜湖地区法定图则，片区范围为香蜜路以东，北环大道以南、香梅路以西，南至深南大道。

而位于香梅路以西的华泰小区，自始至终并不在传统意义的香蜜湖片区内，而是地处莲花街道，属于景田南片区。

（真正的“香蜜湖片区”，实际上在项目另一边）

“景田板块其实也是不错的，但开发商刻意碰瓷香蜜湖为项目做背书，这样精心设计的营销手段，有误导购房者以及市场的嫌疑”，片区中介人士表示。

中房君查询到，根据国家市场监督管理总局发布的《房地产广告发布规定》，第三条明确规定“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者”，同时，深圳市市场监督管理局2022年制定的《房地产广告合规指引》，也同样明确规定“房地产广告应当真实、合法，广告主应当对广告内容的真实性负责”，以及“房地产广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”。

更重要的是，中介人士还提醒，行政边界决定资源分配，“一路之差”不仅片区划分不同，往往还意味着配套资源的落差，最直接的便体现在学区资源。

据了解，新世界香蜜四季所在位置对口的黄埔中学，整体实力与排名，仅处于福田区的中等偏下梯队。

02

背后的开发商底色：

深圳旧改玩家与争议缠身的“双面新世界”

项目背后的开发企业“深圳新世界集团”，是一家以旧改起家的粤系房企。

公开资料显示，深圳新世界注册成立于1997年，其创始人黄伟是广东阳春人，与绿景的黄康境、京基集团的陈华被行业称为“粤西籍深圳地产三巨头”。

深圳新世界集团官网显示，其总资产规模逾1000亿元，布局涵盖深圳、香港、珠海、洛杉矶等多个城市，地产开发是深圳新世界集团的核心业务，旗下从事地产开发的主力为深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市新世界投资有限公司（统称为“新世界地产”）。

天眼查风险信息显示，“深圳市新世界房地产开发有限公司”存在多项深度风险提醒，包括528宗司法案件，其中50%案件为商品房预售合同纠纷，同时该企业还有162条被执行记录，被执行总金额2510万元。

（截图来源：天眼查平台）

市场更需要警惕的，是该开发商饱受争议的灰色过往。

首先，是深圳新世界董事长黄伟陷入争议的“跨国行贿”事件，包括财新在内的多家媒体曾报道，黄伟曾陷入美国洛杉矶“中国地产商贿赂议员惠泽尔”一案，事件当年震惊一时。

2010年左右，中国房企掀起出海热潮，其中不乏像深圳新世界黄伟这样的野心家。两年间，深圳新世界集团先后收购了洛杉矶中心万豪酒店，以及迪斯尼附近的喜来登环球大酒店，两次收购的总市值超过了1.5亿美元，成本不菲。

（深圳新世界集团董事长黄伟，图片来源：企业官网）

直到洛杉矶方面一份近两百页的调查报告，才揭开了这些高楼建设背后的隐秘角落。在两次收购完成后，黄伟计划着将旗下酒店进行加高，甚至建成洛杉矶市最高的大楼，而这样的改建计划，自然需要得到洛杉矶相关部门的批准。

于是便有了后来媒体曝光的，深圳新世界集团与洛杉矶议员惠泽尔交往密切，黄伟累计为这位“洛杉矶土地爷”花费超百万美元的争议事件。

2020年7月，深圳新世界集团发布声明，否认参与行贿，称77层高楼项目为依法依规申报，不牵扯任何非法利益交换。

然而，直至2022年，黄伟再度陷入争议，此次则是因其出现在了深圳新世界四季山水小区的业主大会票选现场，并被业主曝光“深圳新世界老板怒砸业主投票箱”。

彼时，该小区的业主们计划召开业主大会并更换小区物业，但根据多个业主们现场拍摄的视频，黄伟却在现场极力阻碍反对，并将街道办的业主大会选票箱推倒，大喊“我扔的，我砸的”。

（四季山水业主视频截图）

后续，街道办工作人员抵达现场，表示“业主大会合规合法”，而业主们为了防止选票箱再被砸，甚至在选票箱外围用铁管焊网进行保护。

2023年，四季山水小区正式更换物业公司，期间，还发生过旧物业公司“新世界物业”不肯撤场，新旧两家物业共同驻守小区、僵持不下的局面。据了解，直至年末事件才得以解决，由新的物业公司全面进驻为业主提供物业服务。

03

高使用率与旧改项目的“先天不足”

包装出来的“豪宅叙事”，能走多远？

8月20日，在项目售楼处开放现场，黄伟在发言中提到，香蜜四季花园或定价12万元/平方米。但如此高定价下，若回归到项目本身，新世界香蜜四季也褒贬不一。

由于是旧改项目，高达7.6的容积率成为了项目不可避免的先天缺陷，对比今年以来深圳出让的多块核心宅地已均是3.1的低容积，同样定位为核心区豪宅，香蜜四季的小区居住密度明显高出不少。

（项目现场，中房君摄）

资料显示，项目整个社区共有10栋建筑，其中5栋为商品房，1栋为酒店公寓，还有1栋保障房和3栋回迁房。这不仅意味着，“公寓 保障房 回迁房”占据了小区的一半房源，对于“豪宅”的纯粹性和未来溢价空间，也有可能带来负面影响。

“旧改项目中，这样的高低配很常见，但由此带来的居住体验和未来二手房价，便很难和真正的豪宅相提并论”，片区中介人士向中房君表示。

产品方面，香蜜四季是目前福田区新房市场上少有的新规户型，据了解，有部分户型使用率高达100%，是项目受到购房者关注的一大要素。

但从户型分布看，项目户型设置也非常多样且杂乱，包括有105~108㎡的三房，122~124㎡的四房，123~126㎡的四房，128~129㎡的四房，140~143㎡的四房，144~145㎡的四房，以及219~221㎡的五房，277~279平的六房，而高区甚至还有三种户型的复式产品。

新世界项目四季的交付时间预计在2027年6月，与此同时，在多个平台上，深圳新世界所开发的上一个楼盘“新世界临海揽山”，在项目的交付以及后期的物业服务上，也存在着不少业主投诉与争议。

届时，新世界香蜜四季是否会面临同样的问题，抑或是将有所改善，仍待观察，但当开发商的系列争议新闻接二连三出现，用了15年时间才熬完旧改路的华泰小区，在深圳新世界包装下的所谓“香蜜湖最后一张门票”的豪宅叙事，又能走多远？