最近上海最幸福的一批人，一定是徐汇江南新村的爷叔阿姨。

9月份，这里2374户居民喜提拆迁，预计拆迁补偿15万元/㎡，目前91.526亿元专项债已就位，速度快的话今年底之前就会完成签约，到时候上海又一批千万富翁将诞生。

小区里拆迁公告格外醒目，红色横幅迎风招展，居民们“嘎三胡”的话题已经从“饭吃好了伐”自然切换到“侬大概能拆多少”。

（江南新村9月实景）

相同的剧情，去年10月刚刚在隔壁东安新村上演一遍。

推土机一动，东安新村被碾压成16万方涉宅用地，卖出523.03亿元的天价，成了全国新“地王”。6057户居民各得其所，有的手握巨款，有的迁居新宅，开启人生新篇章。

11个月之后，同样泼天的富贵又砸向了江南新村。

为什么又是徐汇？有人眼红，有人疑惑。

01 豪宅市场的狂欢

最近，全国新“地王”招商&中海&中旅地块释放了项目信息，户型200平起步，首推290套房，预计价格20万+/㎡。即使徐汇滨江上车门槛已经来到了4000万，没人怀疑它会被“秒抢”。

9月5日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海联合产权交易所正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，获得地块的开发权。

根据股权披露，本次转让股权交易对价为154.78亿元，而两宗地块总价值是439.5亿元。为什么招商&中海&中旅可以154.78亿鲸吞近440亿元资产？

可以理解为，政府平台公司（上海城更、徐汇城投）先以439.5亿元的总价获取地块，并成立项目公司（新东安、新百安）。购地资金大部分来源于银行贷款；平台公司随后转让项目公司90%的股权。中海、招商、中旅组成的联合体出资154.78亿元，用于购买这部分股权；作为交易的一部分，联合体同时承接了项目公司剩余的约284.72亿元银行贷款。这笔债务将在项目未来开发销售后，用回款偿还。

市场传闻，徐汇滨江“地王”项目或由招商蛇口操盘，目前销售团队已组建。这令中海的角色颇值得玩味：它既是本次出资最多的“金主”，又在本地有超级大盘成功操盘经验（中海领邸玖章），此次反而退居二线，战略意图耐人寻味。

从东安到江南，这股豪宅热的背后，是徐汇区摸索出的一套“必胜公式”——顶级区位+国企主导+银团贷款/专项债融资+市场化出让回血。

单看单个项目，这套公式在战术层面无懈可击：政府完成土地收储与民生改善，居民拿到巨额财富，市场获得优质地块，国企完成政治任务还能获利，每个环节都闪着“共赢”的金光。

如果盘点上海房价突破最快的区域，徐汇滨江一定榜上有名。从2013年云锦东方的6万+/㎡，到2025年绿城潮鸣东方的19.5万/㎡，徐汇滨江只用了12年的时间。二手房前排江景次新房如尚海湾豪庭、宝能公馆1288，二手房挂牌价更是早已突破20万/㎡大关。

有价也有市，这里的房子再贵，依然一房难求。

2024年至今，徐汇滨江推出1830套新房，但是有4624人次参与了摇号，平均认购率252%。也就是说，每当有一个人摇中的同时，还有3个人成了“落榜的伤心人”。

自5月份绿城潮鸣东方开盘之后，徐汇滨江的新房市场已经断档4个多月。

如今，东安新村的正在“长”出新的豪宅，不出意外的话，在今年年底招商&中海&中旅项目就会入市。再加上即将拆迁的江南新村，徐汇滨江正在上演永不落幕的楼市传奇。

02 黄金江岸的造梦传奇

西岸梦中心，是当前徐汇乃至上海最火爆的商业新地标。

每逢周末，西岸梦中心江边的咖啡馆永远人满为患，热门餐厅在线排号能排到4位数；滨江大道上，各种品种的宠物被围观，快闪店、潮玩店让人眼花缭乱，你甚至能在这里撞见郎朗在江边弹钢琴——不用花1980元买音乐会门票，站在江风里就能听一场免费的顶级演奏。

徐汇，太会玩了。

如今的徐汇滨江时尚、繁华、交通便利，已经很少有人记得这里曾经有龙华机场的旧跑道、水泥厂的烟囱、仓储基地的破旧厂房，还有小巷里的洗脚房一条街。

100年前，伴随着上海工业化开始萌芽，徐汇滨江建了许多工厂、仓储和生产基地。至20世纪八九十年代，工业发展问题逐渐显现，这里成为没人愿意踏足的“烂泥湾”。

2009年，对徐汇滨江来说是一个重要转折点。为了迎接上海世博会顺利开办，滨江沿线的工厂、仓储全部搬迁，一下子腾出了大片临江土地。

谁能想到，徐汇滨江最早的操盘手，是搞飞机的。

2004年，东方航空公司以1000元/㎡的单价竞得徐汇龙华的一块地，原本计划作为东方航空配套工厂的生产用地。

然而，随着徐汇滨江地带的改造，这块地被改为商住用地，住宅部分占地33万方，办公部分占地17万方。云锦东方也因此分为三期开发。

虽然东航做航空运输这块总是被喷，但在搞地产副业方面，东航还是有水平的。

2013年，东航云锦东方一期开盘，均价6.5万元/㎡。

在当时多数新盘主攻小户型跑量时，云锦东方把面积段拔高到200㎡起步，最大的400㎡。大户型划出了纯粹的圈层，也让人逐渐窥见了徐汇滨江的价值。

虽然一期开盘销量一般，但随着滨江步道、油罐艺术中心等陆续落地，从2015年二期开始，云锦东方的销量就坐上了飞机，次次开盘被抢空。

最魔幻的要数2023年云锦东方三期开盘：这时的它已经涨到了16.5万元/㎡，房源总价从2457.7万元到9618万元不等。彼时市场对它的预测是：“买到就能净赚2000万”。

开盘当天，亿万富豪顶着烈日排队认购，代持公司的人在现场“拉生意”，甚至还有“配婚黄牛”兜售“一日夫妻”名额。最后官方亲自下场，暂停认购重新审核，才算压下这场闹剧。

也是从云锦东方开始，徐汇滨江彻底贴上了“高端”标签。

03 “东安模式”的隐忧

江南新村的拆迁，几乎是东安新村的完美复刻。同样的迅猛速度，同样的天价补偿，同样的皆大欢喜。

然而，当我们跳出单个项目的狂欢，从一个更长周期、更广范围的城市发展视角来审视，这套“必胜公式”的另一面，还是有一些令人担忧的阴影。

首先，它正在无限推高居民的预期，对未来更新工作提出了更高要求。

东安和江南的成功，像两颗巨大的信号弹，照亮了整个上海。它传递出的信息不再是“只有棚户区才能动迁”，而是“只要地段够好，老破小也能博拆迁”。这将彻底改变未来所有旧改项目的博弈基础。当其他区域的居民拿着15万/㎡的补偿标准，去对比自家小区时，任何“原址修缮”、“抽户改造”甚至“异地安置”方案，都会显得苍白无力，谈判难度将呈指数级上升。

其次，它对项目的经济平衡能力提出了极高要求，考验着长期的可持续性。

徐汇滨江的项目条件得天独厚，它们用最成熟的方式高效地解决了问题。东安和江南两个项目涉及资金规模近千亿，其成功很大程度上依赖于未来土地市场的顶级价值预期。这种模式对于徐汇滨江这样的“钻石地段”是成立的，但对于大量无法通过土地出让完全覆盖成本的通勤圈老旧小区，我们又该如何破题？

在上海城市更新进入“深水区”的今天，我们或许还需要一些“非典型”的样本。例如，对于那些财务无法平衡但确有更新必要的社区，能否探索出以修缮提升、环境整治、设施嵌入为主的“有机更新”模式？能否多建便民菜场、普惠学校，让普通居民也能在滨江住的舒服——就像潮鸣东方旁边的两栋老干部楼，虽然代表真正的“实力”，却是不属于普通人的剧本。

东安和江南提供了一个城市更新的成功范本，但可能不是唯一的答案。