广州的房地产政策又有松动了。

9月23日，广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（以下简称《方案》），重点围绕土地制度、产业用地、存量盘活、地下空间、城乡市场、海洋开发6个方面出台31条支持措施。包括，在房地产热时期采取“竞自持”方式调控地价而产生的自持商品住房，在去化周期18个月以下区域，企业可在依法补缴出让金后，转为可售入市。支持存量商办改建为保障性租赁住房，允许自持商办物业招商入市等。

据了解，2017年至2022年，广州出让了多宗竞自持的商住用地，如何处置自持面积成为了房企的一大挑战。2019年2月，合景泰富以37亿元的总价、55%的自持商品住房面积竞得黄埔大道东646号地块。该地块现已开发为售价超过20万元/平方米的豪宅项目——臻溋·名铸。

9月25日，合景泰富相关人士对中国房地产报记者表示，广州市近期出台的相关政策，为臻溋·名铸项目的经营提供了新的思路与可能性。“关于项目原自持的部分，我们将结合项目实际与市场需求，着手开展新政策的适用性研究及实施方案评估工作。”

多项举措盘活地产存量

9月8日，国务院批复《全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》，广州入选试点城市。

对照上述文件要求，广州制定了《方案》，自印发之日起施行，有效期至粤港澳大湾区要素市场化配置综合改革试点结束。

《方案》有不少措施旨在盘活存量商品房及土地。广州市规划和自然资源局表示，近两年房地产市场处于调整期，围绕国家对加快构建房地产发展新模式的部署，以及市场主体关于存量商办用房降去化、自持商办物业降空置等“纾困”“放活”诉求，广州基于“人-房-地-钱”数据模型分析，提出应推动招商逻辑从“新增土地供给”转向“存量用房盘活”。

为优化存量、保市场主体，《方案》允许自持住房转为可售住房。针对以往为调控房地产热而采取“限地价、竞自持”竞价规则产生的自持商品住房，属于所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，依企业申请，经报广州市土委会审议及原出让方同意，权利人补缴出让金后，可将自持住房转为可售住房入市。

基于“职住平衡”，允许工业区块外3公里或轨道站点3公里内的存量商办物业、未开工商服用地改建为保障性租赁住房。

基于“以商引商”，允许自持商办物业引入产业链上下游企业，权利人通过“定向招商 整体、分栋或分层转让”模式，补缴出让金后转让给受让企业，但严禁分割散售，严禁改为“类住宅”产品。

非企业因素导致无法开发的已供应未开工商服用地也有处理方案。对于不属于无偿收回、依约退地且已纳入闲置存量房地产清单管理的，属地规划和自然资源部门应与企业主动充分协商收回土地，可在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。在无法转移置换建筑量时，可为企业将原土地置换为等价值的土地。

商办产品去化周期超200个月

“竞自持”的土地出让方式最早出现于2017年4月，当时广州相关部门表示，此后出让的住宅用地，将结合土地市场情况，一地一策组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售或竞自持面积等竞价方式，预计该新政实施后，近期不会再次出现区域楼面地价创新高的现象。

就在当月，白云区鱼苗厂采取“限地价、竞配建、竞自持、摇号”的方式竞拍，地价达到最高限价，配建面积也达到最高后，竞商品住房自持面积。最终，万科以23.9亿元、配建1350平方米竞得该地块，自持比例达到50%。同批次出让的长岭居YH-A4-3地块也被万科拿下，总价12.2亿元、配建900平方米，自持比例55%。这两宗地，万科需自持的总建筑面积将近4万平方米。

2019年2月，黄埔大道东646号地块竞价出让。该地块为居住兼容商业商务用地，最高限制地价约37亿元，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积。12家房企经过50多轮争夺之后，地块花落合景泰富，成交总价37亿元、需自持55%的商品住房。

2022年5月，13家房企参与白云区空港大道中东侧地块的拍卖，经过25轮竞价后，中国海外发展以约27.2亿元的总价及9%的自持比例将地块收入囊中。

2022年6月，为了给开发商减负，广州取消了“竞自持”的竞拍规则。

对于这些地块的自持面积，上述房企没有对外披露消化方案。某项目内部人士告诉中国房地产报记者，其自持部分目前只建好了主体，还不知道公司会怎么处理。

广州一位业内人士认为，《方案》的落地意味着这些自持住宅有机会由租转售，减轻房企的资金压力。相较已建成的旧规产品，未开发的地块更具实操性和经济价值。

综合来看，商办产品或土地受益更多。此前，广州出让的土地中，也有不少是要求自持或配建一定比例的商业物业，整体规模不容小觑。据克而瑞统计，截至8月底，广州的商业库存面积有678万平方米，去化周期达249个月。办公楼的库存面积为457万平方米，去化周期226个月。在商办物业高库存的背景下，《方案》为这些存量物业、土地提供了多种盘活思路，在一定程度上有助于减轻市场去化压力。