近日，南山区政府再次发布多份房屋征收补偿决定书，这是继去年南苑新村项目后，该区又一次集中推进房屋征收工作。

本次征收主要依据龙辉花园、龙联花园棚改项目需要，依法对范围内尚未签约的房屋实施征收，并同步收回相应的国有土地使用权。

根据公告，12户被征收人应在决定书发布之日起20个工作日内，选择补偿方式并签订《房屋征收补偿协议》，完成搬迁及房屋移交手续。

该棚改项目于2021年启动签约，仅用三天即实现“双95%”签约率，但剩余5%的住户签约问题长期未能解决，影响了项目整体推进。

目前，两项目的建设进度也不一：

龙联花园建设进度较快，已有住宅楼建至30余层，但仍有部分房屋未拆除；

龙辉花园目前处于地基施工阶段，也有少数房屋待拆。

值得一提的是，龙辉花园与龙联花园早在去年5月就已发布房屋征收提示。

此次补偿决定进一步明确了补偿标准：

被征收人选择货币补偿的，折算房价约为每平方米7万元；

选择产权调换的，可按建筑面积1:1.2或套内面积1:1进行置换。

随着这12户征收工作的完成，项目即将进入全面动工阶段，为推动区域城市更新迈出关键一步。

01

南山首个大型旧宅棚改

规划容积约64.6万平，配建一所63班学校

龙辉花园、龙联花园棚户区改造是南山区首个大型旧住宅区棚改项目。

项目位于南山区桃源街道龙珠大道与龙井路交汇处，临近地铁7号线珠光站。

改造后的住宅性质为回迁房和保障房。

地块划分与指标控制图和总平面布局示意图

根据此前的专规，项目棚户区改造范围用地面积15.9万㎡，规划容积建面约64.6万㎡，其中住宅总建面约57万㎡(除返迁住房外，其余全部为公共住房)，商业4.3万㎡，此外还配建63班九年一贯制学校以及33班幼儿园。

其中，龙辉花园占地面积约89274.00m，建筑面积约180370.21m，现状容积率约2.02，共有地上建筑物38栋，于1998年竣工交付，主要用地功能为居住用地。

龙联花园占地面积46976.66m，建筑面积约76628.94m，现状容积率约1.63，地上建筑物21栋，一期于1995年竣工交付，二期于1997年竣工交付，主要用地功能为居住用地。

目前龙联花园，3栋住宅楼已建起来了。

整体项目效果图，以实际为准

龙联花园项目效果图（图源：深安居）

02

除去回迁房，预计超2000套住宅？

南山龙辉、龙联花园棚改项目是深圳市“十四五”住房发展规划中的大型安居社区重点项目，由南山人才安居公司作为实施主体推进。

据了解项目规划除回迁住房外，将全部用于建设保障性住房，预计可提供超2000套公共住房（具体房源类型及数量以最终批复为准）。

从效果图可以看出，龙辉花园改造后将建成12栋塔楼，其中除6栋回迁房外，其余6栋均为人才住房，并配建幼儿园；

龙联花园则将提供184套保障性住房（均为两房户型）。

这个项目未来如作为人才房推出市场，应该还是会比较受关注。

项目位置在西丽来说较为便利，紧邻留仙洞总部基地和建设中的西丽高铁新城，项目旁就是7号线及规划的29号线的珠光站；

周边配套也较为完善，大沙河公园就在项目旁，西丽文体中心约一站路……

去年7月，龙辉龙联片区棚改微信公众号发布了关于龙辉花园、龙联花园棚户区改造项目建筑设计方案按新规的建议及说明。

从这份说明里可以看到，项目在得房率、户型的舒适度设计等多个方面进行提升。

根据网络资料显示，项目户型多样、设计精巧，布局方正、动静分区，明厨明卫、自然通风；配备充足的停车位，实施人车分流，保障居民出行安全。

通过一系列的举措，将大幅度提升房屋室内空间和采光、配套设施，切实提升居民的居住体验。

03

拆除“钉子户” 啃下“硬骨头”

深圳已有多个更新项目 进行了行政征收

在城市更新领域，“行政征收”通常指项目签约阶段后期，针对少数未签约的物业权利人，政府为保障公共利益和项目整体推进，依法强制取得房屋所有权并给予补偿的法律行为。这一举措也标志着项目从协商阶段转入强制执行阶段。

除了龙辉花园、龙联花园外，据不完全统计，深圳已启动行政征收的城市更新项目还包括船步街片区棚改、华富村东、西区旧住宅区改造项目，以及宝城38区新乐花园和39区海乐花园棚改、南苑新村、海涛花园等。

以龙辉花园、龙联花园为例，此次征收程序启动后，预计将较快取得实质性进展。

相比之下，南山另一行政征收项目——南苑新村旧改，近期未见明显动态更新了。

2024年7月8日，深圳市南山区人民政府发布《房屋征收决定书》，对项目范围内未签约的21套房屋实施征收。

该项目自2010年4月被列入更新计划至今，已历时15年，过程屡经波折。

同为2010年公布的首批8个旧住宅区改造中的项目，这一批到目前已有多个项目成功推进并入市，包括木头龙旧改（现为益田御龙天地）、鹤塘小区旧改（深业鹤塘岭花园）、桥东片区旧改（卓越荣津瀚海湾）和金钻豪园；华泰小区（即将开盘的新世界香蜜四季家园）也处于即将入市阶段。

南苑新村与海涛花园两个项目去年同一时期启动了行政征收程序，不过海涛花园今年已经正式开拆了；这一批更新项目仅香蜜湖片区的龙溪花园仍处于停滞状态。

这些旧改一路走来，大多都经历了漫长的推进过程，如 木头龙旧改曾被称为"深圳史上最难旧改"，因4户业主长期拒签导致停滞。

2019年8月罗湖区政府将其列为零星急需征收项目，通过行政征收破解僵局；该项目在2020年3月开建，然而，等房子建好后，楼市却变了……