如果要列出这个夏季广州最热销、最受关注的楼盘，中交科城·黄埔未来城可以算是其中之一。

这个位于黄埔区南部的项目，以“四代宅”概念和较低的“上车”门槛，受到追捧。

资料显示，中交科城·黄埔未来城于今年6月份首开，当天去化率达到93%，8月份二次开盘当天去化率也达到86%。因此，该盘成为这段时间黄埔区与广州成交套数、成交面积的头部选手。

不过，跳动的销售数字之外，似乎没有太多人去注意，项目“产业先行”的发展理念（楼盘旁的粤港澳大湾区数创园项目已率先建成准备交付），以及开发商中交城投的运营模式。

作为中交集团旗下城市综合开发运营专业平台，中交城投2015年从广州南沙起步，编织了一张融合基础设施、产业导入与城市运营的复杂网络。

如今，中交城投将业务增长寄希望于房地产行业结束增量时代后的下一场机会——城市更新。

解决“从无到有”

中交城投的诞生本身就带有强烈的战略布局意味。

2015年，中交集团整合优势资源打造城市综合开发价值链，在广州全资创立了中交城投。

生于广东，身上又带着央企的基因，中交城投创立时就明确了“城、房、产、基、金”五大业务板块，将自身定位为“城市合伙人”。这家公司扮演着“政策捕手”的角色——擅长捕捉国家与城市发展的战略方向，将企业发展与政策导向紧密相连。

2015年5月，中交城投在广州正式挂牌成立，扎根于南沙，第一个获取的项目便是南沙灵山岛尖区域城市综合开发，这条路径与广州城市发展“南拓”战略主轴高度契合。

当时，正值“中国制造2025”被提出并实施的关键节点。

资料显示，“中国制造2025”是国务院于2015年5月印发，全面推进实施制造强国的战略文件，是中国实施制造强国战略的十年行动纲领。

2014年12月，“中国制造2025”这一概念被首次提及，随后“中国制造2025”计划在2015年3月于全国“两会”上被提出。

“中国制造2025”战略的核心目标是通过技术创新、产业升级和可持续发展，提高中国制造业的全球竞争力。

2015年，也是南沙被赋予国家级新区和自由贸易试验区双重使命的起步阶段。中交集团作为央企，整合优质资源设立中交城投，本身就带有服务国家战略的使命。选择南沙，正是瞄准了其作为粤港澳大湾区几何中心的战略定位和发展潜力。

当时的南沙，特别是灵山岛尖等区域，开发强度较低，如同一张“白纸”。这为依托中交集团的产业链优势，专注以基础设施建设为核心，大规模、成片区综合开发的中交城投提供了绝佳舞台。

据此，中交城投能够从规划开始，系统性落地，打造一座国际化滨海新城。这种“从零到一”的整体打造，远比在广州成熟城区进行“插花式”开发更能发挥其全产业链优势。

南沙作为广州改革创新的前沿阵地，政府在规划和管理上更具前瞻性和开放性。中交城投作为央企，在政府资源协同上也更得心应手。

这种紧密的“政府主导、企业主体、市场运作”的合作范式，为企业深度参与城市建设奠定了基础。

这个阶段，中交城投以“投资人 EPC（工程总承包）”模式参与项目，逐步形成“城市综合开发 ”模式，涵盖价值策划、规划设计、投资建设、产业导入、资产运营等全产业链服务。

优势在于能进行全产业链资源整合，深度参与片区综合开发，通过基础设施投资 产业导入 智慧运营，实现政企资源高效整合。

以灵山岛尖为例，中交城投的开发路径就是：基础设施先行，首先建设了标准“200年一遇”的生态防洪（潮）堤，通过多级缓冲设计将防洪功能与滨水景观结合，形成水清岸绿的公共空间。同步，完善地下综合管廊、智能电网等新型基础设施。

下一步，中交城投通过产业导入，打造中交汇通中心项目，吸引金融机构和科创企业集聚；建设智慧城市示范园。近年来，中交城投也积极为区域引入低空经济，推动数字孪生、北斗时空等技术应用。截至2025 年，区域已纳入广东省未来城市综合实证试点。

在其他城市，中交城投也于2015年开始着手优化顺德高新区项目的城市空间格局，并通过一二级联动模式，将昔日工业园区改造成以高新技术产业为支撑、具有特定功能内涵和鲜明特色的“产-城-人”融合新城项目“美的·中交翰诚”。

该项目地处顺德高新区重点发展组团的顺德高新区西部启动区核心区，总占地约3.8万平方米，总建筑面积约10.5万平方米。

通过在广州南沙和佛山顺德的布局，中交城投积累了应对复杂项目的经验。这种成熟的能力模型，使其有信心和能力应对靠近主城、利益关系更复杂的项目。

深入“腾笼换鸟”

2020年，是中交城投战略深化与规模扩张阶段的起点。该公司明确了“城市综合开发 ”模式为发展主线，开始走出广东，聚焦“两湾一江”，即粤港澳大湾区、长三角、长江经济带核心区域进行布局。

不变的是，中交城投走的依然是城市开发资源整合的路径，并非单纯做地产开发商，而是做城市运营服务商，坚持“城市合伙人”定位。

以大本营广州为例，继续围绕广州的城市发展重点，一方面在南沙继续布局一系列重大项目和战略合作。

例如建设南沙全民文化体育综合体配套骨干道路，以及与南沙新区签订明珠湾全空间无人体系和低空经济发展战略合作协议，双方在低空经济规划、场景试验、产业培育等方面深度合作，助力南沙打造粤港澳大湾区低空经济先导示范区。

另一方面，中交城投北上落子黄埔、增城，进一步深化了市场布局，特别是深度参与进黄埔区的城市更新之中。

城市更新可以被视为中国房地产行业在增量时代结束后一场宏大的内涵式转型，与传统房地产增量开发解决解决“有没有”的问题不同，城市更新是“从有到优”的价值重塑。

2025年7月召开的中央城市工作会议作出重大判断，指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，会议也提出将“高质量开展城市更新”列为核心任务。

目前，许多城市也面临着产业结构待升级、城市空间老化等问题，需要通过“减脂增肌”来治理。“减脂”指的是疏解低效产能、整治环境；“增肌”则是为城市引入高精尖产业、补足公共服务设施、增加便民商业网点和休闲文化设施，最终实现城市功能与品质的提升。

视觉从全国缩放到广州，城市更新是目前广州城市发展的重中之重，近年来这项任务正在加速。

2023年，广州市人民政府印发的“做地”新政中，提出推行“依法征收、净地出让”的“做地”模式。

2024年，广州继续提出“一年开局、三年攻坚、五年见效”目标，2025年则是攻坚的第二年。黄埔是“旧改大户”，肩负着最重的城市更新担子，中交城投最新瞄准的正是黄埔区。

2025年4月，中交城投与科学城集团就系列“依法征收、净地出让”模式城中村改造项目达成重要合作共识，双方围绕系列新模式城中村改造项目开展深度合作。

过去数年间，科学城集团接手了大批停滞的城中村改造项目。据披露，这批城中村改造项目包括夏园、南岗北、金坑银岭片、金坑邓屋片，共四个项目。

随后相关工作进展十分迅速，7月推进夏园、南岗北城中村改造项目的项目公司成立——广州科城领航夏园投资运营有限公司、广州科城亨元柯庄投资运营有限公司。

随后，金坑银岭、金坑邓屋城中村改造项目涉及的广州科城领航银岭投资运营有限公司以及广州科城领航邓屋投资运营有限公司也同时宣布成立。

稍早前于6月28日，金坑村银岭片区城中村改造项目复建区已全面动工。

四条村之外，中交城投与科学城集团合作的项目还包括将军山片区开发（中交科城·黄埔未来城）。

将军山片区位于夏园村以北，属于大夏园改造的核心之一。资料显示，项目以“产业先行、职住平衡”为核心理念，构建“智造 数创”产业生态，同步规划高品质居住区与公共服务设施。

项目前身为将军山采石场，因土地利用效率低下，2019年起黄埔区启动收储，2020-2021年期间完成收储。2022年项目改规完成后，引入了民营房企开发，不过很快该企业选择退出，科学城集团随后找到了中交城投。

2024年12月，中交城投与科学城集团通过招拍挂方式取得土地，总建筑面积200万平方米，其中住宅85万平方米，产业载体约58万平方米（一期）。

按照规划，项目分三期推进：一期聚焦开发大道以西58万平方米产业板块，打造数创产业园，同步建设主题公园与成熟社区；二期向东延展，新增教育设施与生活配套，引入新能源、新材料等战略性产业；三期则要完善城市功能链，与周边板块形成协同效应。

目前，一期粤港澳大湾区数创园已完成部分楼栋竣备交付，其余楼栋拟2025年底全面交付。数创园聚焦智能装备、新一代信息技术等领域，目前签约人工智能、大数据、工业互联网等领域企业，初步形成“研发 孵化 产业化”的产业生态链。

住宅方面，如上所述，商品房项目2025年6月获预售证，主打改善型住宅，一经推出后销情比较理想。

从以上动态不难发现，中交城投正在深化“城市合伙人”角色，强化央地合作。在黄埔区的城中村改造和将军山片区开发中，中交城投均选择与本地国企科学城集团紧密合作。

中交城投发挥全产业链优势，科学城集团则贡献本地资源（手中有大量城市更新项目）和对区域政策的精准把握，大大提升了项目落地效率和成功率。

除广州之外，近年来中交城投也以同样的模式在上海与青浦区合作凤溪“城中村”改造项目，在东莞投资建设中交滨海湾科创智造园，在杭州与钱塘区推进中企国际港项目……

截至目前，中交城投已在9省（自治区、直辖市）21城落地投资项目超90个。在打桩机的轰鸣声背后，中交城投正在走向城市运营的深水区。