深圳，2025年10月10日——今年国庆、中秋“双节”迎来加长版8天黄金周假期，各路商家翘首以待，迎接这一波客流。临近假期，深圳迎来全球最大室内滑雪场前海冰雪世界开业，为炎热的深圳带来一股冰雪浪潮，三季度零售和办公市场还有哪些值得关注的市场动态？今日，戴德梁行发布2025第三季度深圳零售及写字楼市场报告显示：

优质购物中心市场再迎28万平方米新供应，项目定位各有千秋，冷热交替

三季度，深圳零售市场供应端维持热度，深圳大悦城、前海冰雪世界、深圳湾万象城二期相继开业，为深圳优质购物中心市场再增添约28万平方米的新供应，全市存量上升至775.7万平方米。新项目在定位以及品牌引进上各有千秋：聚焦于居民日常消费的深圳大悦城开业两月，日均客流达15万人次，总销售额近3.7亿元；前海冰雪世界配套主题商业将分批面世，依托全球最大室内滑雪场，多业态全天候的消费场景让冰雪经济得以在滨海城市实现文体旅“乘数效应”；深圳湾万象城二期以新奢生活主场为主题引进近300家品牌，其中区域首店120余家，覆盖户外、美妆、数码、美食等全品类业态，与一期国际奢品、珠宝腕表形成互补，同时完善后海空中连廊进一步打通了后海-深圳湾商圈慢行动线，推动商圈提质升级、融合发展。

图1：深圳优质购物中心平均租金/空置率

注：*平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。

数据来源：戴德梁行研究部

前7月，深圳全市社会消费品零售总额增速恢复至3.6%，较去年全年的增速提升2.5个百分点。其中，商品零售的增速为3.8%，领先餐饮增速2.0个百分点。本季度，深圳零售市场物业需求端亦可见相似趋势，新入驻品类个数中，零售占比55.6%，高出餐饮品类比重19.9个百分点。女装继续位居零售品类第一，运动户外跃升至第二，占零售类比重约10.7%，同时细化品类专门店有扩张趋势，如sidas鞋垫、嗒嗒旋扣鞋带。超市的入驻带动部分项目实现去化，如嘉乐道引进永辉、福永万达广场引进沃尔玛等，填补了周边居民对综合商超的需求。

地方特色菜馆占餐饮品类比重约18.4%，本季热门转向江西菜，其中欧记大排档扩张至保利文化广场、领展中心城；胡恰入驻深圳万象城、万象天地。新式饮品及奶茶占比13.2%，北京品牌李茶的茶、闽南特色茶饮品牌礼厚茶肆、上海新中式酸奶楼下酸奶等均有落子。

西部板块将是近期供应热点区域

商家在选址策略上保持谨慎，为控制成本和降低风险，偏向于成熟项目的小面积铺位，而部分运营商也将大面积的铺位进行分割，灵活应对当下需求趋势。整体来看，深圳优质购物中心空置率环比二季度下降0.3个百分点至8.8%。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端预测，至2026年末，深圳预计将有53.4万平方米的优质购物中心入市，包括太子湾花园城、怀德万象汇等，西部版块依然是供应热点区域。粉丝消费成为商业领域的热议话题，深圳已有部分商场应需增设明星、动漫人物等应援打卡点以吸引顾客驻足。三季度，深圳优质购物中心最优层平均租金录得每月每平方米753.3元，同比下降2.9%。消费需求的增长仍有待稳固，同时持续供应下面临市场竞争，不少运营商提供停车优惠、免费租借充电宝等提升细致服务以增加客户黏性。

供应端集中放量促全市甲级写字楼吸纳量回升，小众科技企业入驻添市场活力

截至2025年三季度末，随着新增项目陆续投入使用，全市甲级写字楼存量规模攀升至887.9万平方米。从供应分布来看，本季度新增供应集中于前海片区，有助于推动该片区商务氛围及相应配套设施的进一步完善。然而，新增供应的集中释放亦进一步加剧市场供需不平衡的状况，使得全市甲级写字楼空置率较上季度上升1.2个百分点至29.0%。激烈的市场竞争促使业主加大租金让步力度，三季度全市甲级写字楼平均租金进一步下探至每月每平方米153.4元，环比下降4.2%、同比下降11.2%。租金下行与新增供应刺激下，三季度全市净吸纳量达到9.2万平方米，创下2024年以来的季度新高。

图2：深圳甲级写字楼租金&空置率

数据来源：戴德梁行研究部

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，当前，业主除采用下调租金、延长免租期等常规手段外，亦在积极探索多元化路径，以强化物业对有限客户资源的吸引力。其中一大趋势体现为业主与写字楼运营服务商的合作模式转型：二者正从传统租赁关系向合作伙伴关系升级，具体表现为业主提供办公空间载体，专业运营商则承接“拎包入住”一体化解决方案及配套商务服务。该模式通过构建风险共担、收益共享的机制，有效提升双方的风险抵御能力。

前三季度甲级写字楼租赁需求主要集中于TMT、金融、专业服务业、零售贸易四大行业。具体至三季度，TMT行业中，跨境电商平台、教育/学习软件、电子游戏、AI芯片、智能驾驶等领域均有不错成交表现。同时，在市场租金下行及企业自身业务规模扩张的双重影响下，部分专攻小众细分领域的科技公司逐步进入甲级写字楼租赁市场，进一步丰富了租户结构。本季度，受益于商务空间运营商活跃度的提升，专业服务业租赁面积较前两季度有所恢复；金融业租赁需求亦在经历前两季度的相对低迷后出现回升。此外，酒店业态及循环经济、新消费、物流领域企业在本季度均录得较大面积的租赁成交，为整体市场注入活力。

竞争加剧或将激发更多写字楼运营创新探索

待入市的庞大供应量将进一步加剧未来甲级写字楼市场的去化压力。在严峻的市场环境下，如何通过有效策略提升所持物业对租户的吸引力，同时筑牢资产运营的安全边界，已成为业主和运营方不得不思考和解决的问题，这也将进一步推动写字楼运营领域出现更多创新性探索与实践。