“太卷了，有的盘调价优惠甚至达7位数。”一位房地产中介机构人士感慨地说。

“金九银十”之际，深圳新房市场已上演“促销抢跑潮”，多个楼盘传出调价消息。位于龙华区的幸福城臻园，开盘不到两个月总价直降百万元；南山区的同乐公馆直接将“5字头特价”做成条幅挂上楼体；龙岗区、坪山区也有楼盘降价后，售价已相当于开盘备案价的6折。

9月22日至9月28日这一周，深圳市南山区蛇口的开云府“最低4.9万元/平方米”的促销信息发布后，在市场上备受瞩目。

面对今年仅剩最后3个月的冲刺窗口，以及高库存、低去化的现实，打折降价、让利换量已成为不少开发商最直接的回流资金方式。

面对市场这一情况，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降价促销是目前市场获客的关键，不仅是深圳，各地楼市都有类似情况，主要原因是楼市进入存量时代，新房销售竞争激烈，必然会有企业大幅降价卖房。

“一旦有楼盘比周边竞品调价幅度大，降价楼盘往往也能‘降’出一波销售高潮。”李宇嘉表示，但目前市场需求有限，如果下一步没有更大幅度的调价，楼盘可能又会回到疲软状态。

降总价引客流

不同于过往的“工抵房”“送车送黄金”等营销噱头，今年“金九银十”期间，深圳不少开发商的调价已是“真刀真枪”开干。

位于深圳市龙华区的幸福城臻园是本轮降价潮的典型代表之一，该项目于今年7月底开盘，备案均价6.46万元/平方米，户型为96~163平方米三至四房，折后总价在489万元~1025万元间。

“开盘去化情况很惨淡，这已经是开发商第二次大降价了。”深圳市龙华区一房产中介机构人员胡宇表示。

在8月份，幸福城臻园已开始推出“一口价”房源，99平方米三房户型总价最低435万元，被房地产中介机构形容为“一夜疯狂直降60万元”，按该户型最低备案总价608万元计算，价格已打7折。

9月底，幸福城臻园推出多套“国庆特价房源”，价格较8月再次降低，96平方米三房总价仅410万元起，房源价格对比开盘直降109万元；142平方米大户型总价最低仅703万元，该户型最低备案总价为904万元。

胡宇表示：“这次十一促销，开发商拿出的促销房源都是不错的楼层，目前单价最低‘4字头’，但项目备案单价最高可是超过了7万元/平方米。”

在房产中介机构平台上，幸福城臻园周边的次新房壹成中心十区，近期二手房挂牌均价为5.9万元/平方米，成交均价约5.5万元/平方米。

从项目现场看，8.8的高容积率、56层的超高层住宅、保障房比例较高等因素，是导致幸福城臻园难以获得市场青睐的主要因素。深圳市房地产信息平台显示，开盘两个月的幸福城臻园，截至9月28日，861套房源仅备案11套，去化率为1.28%，是龙华区今年以来开盘去化率最低的楼盘。

除了幸福城臻园，位于深圳市南山区的同乐公馆也加入了“直降百万元行列”。该项目只有1栋楼，于今年6月取证，共103套房源，户型为91~230平方米，备案均价8万元/平方米。深圳市房地产信息平台显示，截至9月28日，同乐公馆仅备案2套房源，去化率仅1.9%。

值得注意的是，9月份以来，该项目没有采取“特价房”的促销形式，而是整体下调了未售房源价格，调价后91平方米三房总价仅518万元，该户型最低备案总价为681万元，价差高达163万元。

“价格跳水后，最低仅5.6万元/平方米，真的是龙华价买南山房了，四房的价格更是一降再降，相当于备案总价直降200万元。”幸福城臻园项目片区的房产中介机构人员表示。

打响“促销战”

本轮“价格战”的覆盖面还在扩大。无论是深圳核心区，还是传统外围区域，从刚开盘的新规项目到现房在售的尾盘，均祭出了“价格”这把利刃。

今年7月初，位于深圳市宝安区的信达珺悦名都开盘，256套房源共有179人登记冻资，在后续的企业开盘宣传中，项目开盘销售108套，去化约42%。国庆期间，项目推出20套“国庆特价房”，折后单价最低6.5万元/平方米，总价578万元起。有房产中介机构人士表示，项目原本备案均价高达8.1万元/平方米，对比备案价格，“特价房”总价直减70万元~100万元不等。

综合来看，截至9月28日，信达珺悦名都备案房源仅43套，去化率仅有1.7%。资料显示，项目2015年被纳入城市更新单元计划，原开发主体为中南集团，在中南集团陷入困局后，2022年项目一度停工，2023年由信达地产接手操盘。

深圳市坪山区的首个“新规项目”天健瑞云府，近期也因下调价格备受关注。

该楼盘于4月取证入市，备案均价为3.25万元/平方米；9月份，项目重新调整备案价，调整后价格为1.95万元~2.5万元/平方米。项目所在片区的房地产中介机构人士告诉中房君：“瑞云府76平方米三房总价现在为150万元起，原先备案总价220万元左右，平均每套房降价70万元。”

为加速资金回笼，不少尾盘状态的现房项目几乎是“半价清盘”。

深圳市坪山区的花样年好时光，2021年备案均价高达4.2万元/平方米，如今折后单价仅2.2万元/平方米起，售价已创下该楼盘历史新低。

位于深圳市福田区的加福华尔登府邸，曾因67层的超高层饱受争议，该项目2021年开盘入市，备案均价高达9.5万/平方米，当前，项目均价已降至约6.8万元/平方米。

同样开盘至今4年未清盘的，还有位于深圳市罗湖区的东海富汇豪庭，项目备案均价8.7万元/平方米，目前房源折后单价5.1万元/平方米起，也接近6折出售。

尽管如此，也有地产业内人士表示：“有些卖了几年的尾盘即使折扣力度很大，折后价格也只是当前片区均价水平，降价行为除了背刺老业主，实际效果可能并不高。”

老业主投诉

让利换量背后，是深圳新房市场仍旧较为严峻的库存压力。

深圳中原研究中心数据显示，截至8月末，深圳全市新房住宅预售存量为336.1万平方米，去化时间将近10个月，库存量与去化时间均再次上升。

并且，深圳当前约有3成新房为现售状态，若加上现售房源，深圳新房总库存量将会更大，实际去化周期也更长。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，目前深圳新房市场分化严重，不仅是区域之间，同区域的项目之间也非常明显，去化不佳的开发商只能降价促销，南山、龙华等降价项目皆是如此。

“调价楼盘越来越多，主要还是因为市场还存在低迷情况，中西部区域降价幅度和降价项目数量较去年显著减少，东部部分区域库存压力大，降价风险仍然较高。”邹少伟说道。

深圳市坪山区一项目营销负责人称，目前，客户量少是新房项目面临的最大困难。他表示：“大部分项目都在进行销售减员，同时给地产中介机构加佣金加礼品，目前坪山区几乎没有成交价超过3万元/平方米的新房，无论是现房项目还是新规楼盘，都在降价。”

9月中旬，深圳市市场监督管理局坪山监管局发出了一份《关于规范坪山区商品房预售价格备案事项的通知》，通知内容显示，近期坪山区多处楼盘大幅度降价销售商品房，先后引发多次批量市民投诉及舆情。

因此，该通知中也提及，房地产开发企业未按规定办理商品房预售价格备案，或者价格调整幅度超出最近一次备案价格15%未办理备案变更的，市场监管部门将依据《深圳市房地产市场监管办法》的有关规定实施行政处罚。

此举一度被认为是主管部门为防止开发商断崖式降价的“限跌令”，对此，深圳市市场监督管理局相关工作人员上周向媒体表示，该文件属实，已直接下发给片区各房地产开发企业，通知的目的绝非网上流传的“限跌”，而是要进一步规范商品房预售价格备案行为，维护公正、透明的市场价格秩序。

李宇嘉认为，当前深圳房价仍有较大下跌压力，“限跌”与过往的“限涨”一样，行政命令手段很难起到相应作用，当开发商面临资金链压力需回笼资金时，往往会采取更多更隐蔽的措施尽快出货。

“深圳其他区域一旦有楼盘下跌幅度过大，相关部门同样会启动这样的限制措施，这是必然的，也是各地方楼市都有的正常举措，我们更应该关注的还是市场形势与开发商的压力。”李宇嘉表示。

邹少伟分析称，目前深圳东部新房存量高，去化周期高企，竞争非常激烈，开发商只有比周边所有竞品价格更低才能快速出货，因此一次性降价幅度甚至达到二三成，造成了价格踩踏，导致坪山价格持续快速下行。他认为，即使是“限跌令”也无法起到止跌作用，价格由市场供需决定，坪山市场供给远远大于需求。

“目前，开发商只有降价这一条路，‘限跌令’只不过是延缓了降价节奏。”邹少伟表示。