“好几个20年左右楼龄的罗湖老小区，新政后半个月已经成交10套房了，都是小户型，还是学区房。”张卫星说。

张卫星是深圳市罗湖区链家深业东岭门店的店长。

他表示，9月5日深圳出台楼市新政以来，门店线上线下的咨询量均明显增多，“我们门店的带看量翻了一倍，周末就更加忙不过来，而且客户的买房决策也加快了，之前客户可能会看很多套房子，越看越不着急，新政后买房下定则变得很坚决。”

9月5日晚，深圳市住建局、中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确自9月6日起深圳分区优化调整居民购买商品住房政策、分区优化调整企事业单位购买商品住房政策、优化调整个人住房信贷政策，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策，贷款利率不再区分首套住房和二套住房。

新政落地后，据深圳贝壳研究院监测，区域成交增幅与政策放宽力度呈现强烈关联，新政后9天（9月6日至9月14日），限购政策放宽的罗湖区成交量迎来强势上涨，同比增长157%。

深圳房地产中介协会的数据也显示，罗湖区新政后单周的二手房录得量为300套，环比增长四成，成交量位于全市第二。

新政后第三周，罗湖多个片区部分“老破小”学区房成交上升十分明显。同时，刚性需求群体、改善性需求群体加快入市，甚至有外地客户、香港客户出手购房。一位购房者说：“连续在罗湖看了10天的房子，政策后的罗湖学区房成交很快，前期我看过的一些房子，有些两三天后中介人员就说已经卖掉了。”

深圳贝壳研究院肖小平表示，罗湖市场在本次新政出台后跑赢大市，核心原因主要有两个：一是罗湖区配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高；二是新政放宽了罗湖区的购房套数限制，释放大量此前无资格的购房者，直接推动成交激增。

肖小平还透露：“目前，罗湖的咨询量和带看量依然在增长。”

外地客视频买房

本地客3天速决

罗湖区被视为深圳新政出台的最大受益区域，“学区房”更是成为了新政后的罗湖楼市“香饽饽”。

多名罗湖区的房地产中介机构人士表示，由于户型小、总价低，在罗湖区放宽限购政策后，如金丽豪苑、愉天小区等多个第一梯队学区资源的二手房，迎来了成交激增，有的小区半个月已经成交7套房，有的房源过去15天的带看次数超过120次。

学区范围为深圳中学本部的金丽豪苑，最小户型为37平方米的一房一厅，目前业主挂牌价最低为320万元，在楼市高峰期时，该小区曾因名校学区成交单价将近15万元/平方米。

张卫星称：“学区房的成交量上涨：一方面是因为入学积分政策的严格，第一梯队的优秀学区如今可能需要提前3年买房才够积分；另一方面是新政的推动，如今深户家庭在罗湖买房不限套数，非深户家庭也可以购买两套，这就意味着，拥有深圳优质学区房资源的罗湖区，如今已经是‘全国人民的罗湖’了。”

张卫星还表示，新政后，不仅省内外地客户的线上咨询量有所上升，其所在门店成交的一套房源，购房者更是来自杭州的异地客户。

“客户人在杭州，最初是通过VR看房了解房源，同时也是在线上与我们进行咨询，后来与业主的沟通谈判也是以视频的形式，在达成意向交了定金后，上周这名客户才从杭州过来深圳签合同。据我们了解，这个客户是准备两三年后要到深圳来工作，小孩有上学需求，所以得益于政策放宽，就提前买房做好准备。”张卫星说。

冲着“罗湖学区房”而来的本地购房者，下手则更加迅速。

我们走访了解到，有原本并不具备罗湖购房资格的购房者，在新政出台后，从上门咨询到成交签约，仅用了3天时间。

中介人员黄先生说：“客户原本在深圳有房，但所在片区的教育资源一般，在关注到新政策后，为了孩子上学就到罗湖买房，第一天上门咨询，第二天现场看房，第三天就约业主见面洽谈并签约，置业目的非常明确。”

原本计划年底再买房的李先生，本周一同样入手了一套罗湖的学区房，他表示，在卖掉名下位于龙岗区的一套二手房后，最大的购房动机便是为了解决孩子的“书包问题”。

“此前一直只是在龙岗看房，新政出台后，罗湖的学校资源肯定更有吸引力，所以我们连续在罗湖看了10天的房子，政策后的罗湖学区房成交很快，前期我看过的一些房子，有些两三天后中介人员就说已经卖掉了，我们最终买了一套340万元的两房，旁边就是罗湖外国语学校。”李先生说。

买卖双方齐进场

罗湖老小区改造应加速

尽管楼市回暖呈现片区分化现象，但在学区房的率先搅动下，罗湖二手房市场的整体活跃度依旧被进一步带动。

深圳中原地产罗湖北区总经理陈志博表示，楼市新政给置换型客户带来的信心十分显著，新政出台前，对于该部分计划先卖后买的换房群体而言，由于不确定自己的房子何时能卖掉，因此看房积极性并不高。

“政策出来后，这些业主发现自己的房子看房量上来了，所以信心也起来了，有些客户主动约我们看房，说不用等到卖了房再看房了，而且因为罗湖放开限购，名额问题也得到解决，客户说看到合适的就打算先定下来，相当于这部分人群也提前入市了。”

不仅如此，对于刚性需求群体来说，罗湖区的置业门槛低，租金回报率高，也是一大优势。

在位于罗湖区春风路的一家中介门店，中介工作人员陈先生表示，片区老小区以小户型为主，周边更有总价约170万元便可“上车”的一房一厅户型，租金回报率普遍在3个点以上甚至更高，对于年轻“刚需”来说，自住或出租都是不错的选择。

“我们店刚刚成交的一套房源，买家就是工作在福田区的白领，但福田的置业门槛高，而且也受限购限制，因此这个客户就打算在罗湖买一套一房一厅，上班通勤方便，首付不到30万元，即使出租出去，每个月也有4000元以上的租金收入。新政后罗湖受到的关注度比较高，所以这样的老小区尽管没有特别好的学区，但成交也非常不错。”陈先生说。

闻风而动的，不只买方，还有罗湖的二手房业主。

在多家二手房中介门店，我们遇到了不少正在询问楼市行情的业主。有业主表示：“听说近期罗湖二手房卖得不错，我感觉算是一个不错的卖房窗口期，所以想了解一下情况，如果价格合适就把房子挂出去。”

对于市场关心的业主报价情况，有中介人士说，新政后业主在价格的心态上有所分化：“有的业主想趁机出货，在价格上比较实在，有的业主觉得市场信号很好，就告诉我们不着急推，甚至也有业主主动找我们调高价格。”

对新政后罗湖区房地产市场的活跃，深圳贝壳研究院肖小平表示，罗湖区在本次新政出台后跑赢大市，一是罗湖区配套成熟、房价亲民，二是新政放宽了罗湖区的限购而释放大量此前无资格的购房者。

“这两年，房子的居住属性上升、资产属性下降，令置业者越来越青睐配套齐全、生活便利的区域，罗湖正是其中的典型代表，其后续市场潜力亦不容小觑。”肖小平分析称。

他还透露，目前，罗湖的咨询量和带看量依然在增长，为“金九银十”的成交奠定了基础。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，深圳楼市新政的调整，其中罗湖区的限购放宽是一大看点，不仅因为罗湖区是深圳最早开发的区域，配套齐全生活成本较低，也因为深圳的小户型房源大部分集中于罗湖，单价总价均比较低的情况下，对于预算有限的购房者的拉动十分明显。

“这样的销售势头，后续应该会维持下去，同时，罗湖区的主管部门也应该同步做好一些老小区的改造，以及基础类设施的升级，让罗湖区既能够让人买得起，也能够住得舒服，对于一个老城区来说，还是有许多需要加强的地方。”李宇嘉说。