“退房”的队列又添一员。

10月12日晚，香港中旅国际投资有限公司（以下简称“香港中旅”，00308.HK）透露拟以实物分派的形式剥离旅游地产业务，理由是该业务持续表现欠佳，未来盈利能力存在不确定因素。

今年上半年，该公司录得0.87亿港元的股东应占亏损，同比由盈转亏，主要影响因素之一便是两家地产子公司共计提了0.6亿港元的减值亏损。

据了解，香港中旅的母公司——中国旅游集团有限公司是我国唯一一家以旅游为主业的央企。香港中旅自身也投资运营了约60家国内外景区度假区，1个多月前，该公司才因收购万科的冰雪业务而广受关注。

  分拆旅游地产业务

香港中旅成立于1992年7月，同年11月在香港挂牌上市，是中国旅游集团有限公司旗下旅游投资和运营业务的旗舰，主要业务包括投资与运营旅游景区及相关业务、旅行证件及相关业务、酒店业务、客运业务等。截至2025年8月，该公司共计投资运营约60家国内外景区度假区，其中5A景区17家、4A景区21家，具有文旅全产业链运作、超级IP打造和国内领先的综合运管能力。

公告显示，香港中旅此次拟将旅游地产业务进行内部重组，通过实物分派将其分拆。建议分派完成后，持有旅游地产业务的私人公司将不再为香港中旅的附属公司，而是由其控股股东控制。

实物分派按每股股份对应一股私人公司股份的基准实施，现金替代的方案则是每一股股份支付0.336港元现金代价，该金额约占公告日期前最后一个交易日收市价每股1.53港元的21.96%。

香港中旅表示，实施此次重大战略重组是为了股东能够变现于公司的投资，并减少旅游地产业务的投资风险，同时让公司能专注发展保留业务。该公司强调，物业开发属资本密集型业务，具有固有的周期性风险，旅游地产业务于截至2025年6月30日六个月内持续表现欠佳。旅游景区业务较高的利润率也被当前旅游地产业务较低的利润率摊薄，导致投资者难以单独对旅游景区业务进行估值。

截至今年6月末，香港中旅的旅游地产业务主要由港中旅(珠海)海泉湾有限公司、中旅(咸阳)海泉湾有限公司、港中旅(安吉)旅游发展有限公司、中旅(深圳)城市发展有限公司及中旅海泉湾风景(成都)置业有限公司营运。核心项目有5个，包括位于珠海市的综合度假酒店及住宅综合体——珠海海泉湾，咸阳海泉湾度假区项目、浙江省安吉县的安吉度假村项目、深圳市的商业综合体，以及位于成都市金堂县的土地储备。

此次建议分派预计将导致香港中旅录得约1.6亿港元的亏损，但该公司表示，建议分派完成后，未来的盈利能力预期将会改善，核心业务也可获得更多的资源配置。

据了解，在2024年全年及2025年中期的业绩报告中，香港中旅都未提及调整业务布局的安排。6月26日，该公司股价突然出现异动，盘中暴涨180%，收盘涨幅仍达86%。当晚，该公司发布了自愿性公告，透露为进一步聚焦发展战略，优化业务结构，董事局持续对公司的业务布局及组合进行不定期的研究和战略检视。“截至本公告日期，本公司尚未就任何建议作出决定，且概无保证战略检视过程将导致任何将予公告或完成之交易。”

当时，市场便有传言称香港中旅的股价长期低迷，存在私有化的可能性。一位投资者表示，虽然此次仅是部分资产私有化，但由于是不良资产分割，对公司也算利好。10月13日，香港中旅股价一度上涨超14%，收盘涨幅为8.5%。

关于本次重组更多的交易细节，中国房地产报记者联系了香港中旅，但电话未能接通。

  经营业绩被地产拖累

在过去30多年的发展历程中，香港中旅曾多次剥离非核心业务。创立之初，其业务涵盖旅游休闲、酒店、运输、物业开发、科技投资、基建等，2000年后，该公司开始聚焦旅游休闲核心业务，陆续出售路桥项目、终止货运运输服务，2014年出售芒果网，2015年关闭高尔夫球会所，出售渭河发电厂。

2020年至2022年间，为缓解疫情对经营的冲击，香港中旅走上了景区业务和地产业务融合发展的战略路径，加大地产业务的投入力度。如，在2020年以3.34亿元竞得成都市金堂县3幅土地的使用权。地产业务在收入中的占比也得以大幅提升，2021年，房地产销售的收入贡献为43%，2022年，该公司30.32亿港元的收入中有15.2亿港元来自房地产销售。

而在房地产行业步入深度调整期后，地产业务又从中流砥柱沦为了负累。2024年，香港中旅的综合收入为46.27亿港元，同比增长3%，股东应占利润为1.06亿港元，同比减少56%，原因是旗下北京港中旅维景国际大酒店、中旅大厦、中融广场等主要投资性物业公允值缩水2.04亿港元。期内，该公司的房地产销售收入只有约1.3亿港元，占比下降至3%。几家地产子公司的收入均在下滑，联营公司恒大海泉湾还录得分占亏损约0.19亿港元。

今年上半年，香港中旅的经营业绩继续下行，收入同比减少8%至19.74亿港元，股东应占亏损为0.87亿港元，而2024年上半年，该公司还实现了0.63亿港元股东应占利润。由盈转亏主要是因为投资性物业公允价值下降，以及港中旅(珠海)海泉湾有限公司和中旅(咸阳)海泉湾有限公司计提减值。

截至2025年6月底，港中旅(珠海)海泉湾有限公司的主要资产为土地及物业，减值前账面值约为11.1亿港元，期内确认了0.23亿港元的减值亏损。中旅(咸阳)海泉湾有限公司的主要资产也是土地及物业，减值前账面值约为2.1亿港元，期内确认0.37亿港元的减值亏损。

在港中旅之前，已有多家上市公司剥离房地产滞重资产，包括华远地产、美的置业、迪马股份、格力地产、中交地产、南国置业等，核心目的是通过“瘦身”降低负债水平、聚焦其他更具潜力的业务及提升盈利能力。

香港中旅同样希望将资源集中于利润表现更好的旅游景区及相关业务。9月30日，该公司宣布以3亿元收购收购万科旗下两家主营冰雪业务的子公司，并表示这是培育新增长极，积极布局冰雪经济的重要选择。值得关注的是，虽然这两家公司2024年的利润同比均有所增长，但除税后的利润总额也仅约0.1亿元，短期内对香港中旅的净利润影响比较有限。