10月16日，由第一太平戴维斯与鸿荣源壹方中心联合举办的“前瞻宝中机遇·共赢湾区未来”——2025 年第三季度深圳房地产市场回顾与展望暨宝中发展趋势分享会在深圳壹方中心圆满举行。

鸿荣源资产管理公司总经理周亮 ，鸿荣源宝安组团项目总监蒋迎春， 第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿、华南区市场研究部负责人谢靖宇、深圳商业楼宇部负责人罗志文等嘉宾出席活动，与大湾区主流媒体代表齐聚一堂，共同解读第三季度深圳房地产在政策助力下的回暖态势，探讨  “ 前海扩区 ” 战略下宝中区域的发展潜力与价值前景。

活动伊始，  第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿发表致辞。他表示：“2025 年第三季度，深圳房地产市场在政策精准施策与市场自我修复的双重推动下， 呈现出企稳向好的积极态势。宝中区域作为9前海-宝中’世界级商圈核心与低空经济枢纽，凭借其独特的区位优势、前瞻性规划以及日益完善的配套设施，  展现出强大的抗周期能力与发展潜力。在深圳加快建设全球标杆城市的关键阶段，第一太平戴维斯将 将继续携手更多优质的合作伙伴， 以专业洞察把握结构性机遇， 助力构建更加健康、可持续的房地产市场新格局。”

随后， 鸿荣源宝安组团项目总监蒋迎春发表讲话。 她表示： “本财年鸿荣源在深圳核心区持有运营的超甲级写字楼面积突破 50 万平方米，壹方中心商务集群入驻率持续保持 92%以上。作为第一太平戴维斯的战略合作伙伴，我们见证了宝中片区从规划蓝图到价值高地的蜕变历程。壹方中心致力于打造集商务、商业、文化于一体的城市综合生态平台，通过 '六边形战士企业服务体系 '为企业提供全周期成长解决方案。  ”

专业洞察，趋势前瞻

会上，第一太平戴维斯正式发布《2025 年第三季度深圳房地产市场回顾与展望报告》。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇结合详实数据，深入解析当前市场表现， 挖掘核心运行逻辑，并预判未来发展趋势， 为与会嘉宾带来兼具专业深度与前瞻视野的行业洞察。

第一太平戴维斯 2025 年第三季度深圳房地产市场回顾与展望

甲级写字楼 —— 科技行业驱动需求增长， 业主以价换量促交易转化

• 2025 年第三季度，共四个新项目入市， 合计带来 26.3 万平方米供应面积。季末，深圳甲级写字楼总存量同比扩张 5.4%，至 1,199.2 万平方米。

• 季内，科技类企业仍为市场需求增长的主要驱动力。同时， 贸易类企业、金融机构等需求表现亦较活跃。受此推动，全市季度净吸纳量回升。尽管如此，受市场连续数季持续迎较为可观新增供应集中入市的影响，全市平均空置率延续结构性上升趋势。截至季末， 深圳甲级写字楼平均空置率为 31.6%，环比上升 1.0 个百分点、同比上升 1.7 个百分点。

•本季，业主延续以价换量的租赁策略促进交易转化。季末， 全市租金指数环比下降1.9%、同比下降 12.0%，平均租金降至人民币每平方米每月 136.7 元。

展望

• 2025 全年，市场供应规模或将再破百万平方米量级，年末全市总存量将进一步扩张逾 10%。短期而言，市场供应压力犹存。

• 中长期而言， 随着深圳全力推动传统产业向“新”向“智”步伐的加速， 依托传统产业体系基底，融合数字化技术、人工智能等科技的新兴业态将实现高速发展，产业规模料加速扩张。这将为本地写字楼市场需求注入新兴增长动能， 并在一定程度上助力市场去化。

零售 ——  品牌丰富度持续提升，空置率环比微降

•第三季度，市场迎两个新项目入市，供应面积合计 22.5 万平方米。季末，深圳零售物业市场总存量突破 800 万平方米，环比扩容2.9%。

• 季内，新项目均以较高的预招商率入市。同时，存量项目入驻率多于平稳区间波动。因此，三季度全市净吸纳量录过去五年季均水平的两倍，全市平均空置率随之环比微降 0.3 个百分点，季末录 6.8%。

• 本季，得益于标杆项目品牌焕新的加速，以及优质新项目开业所引入的一系列新店、首店的推动，深圳零售市场品牌丰富度持续提升。相关品牌包括 Zegna、APPLE、 Staple 等。

•季内，尽管市场整体入驻表现趋于平稳， 但品牌经营压力犹存， 全市租金指数环比持平，同比下降 0.8%。季末，平均租金录得人民币每平方米每月 524.7 元。

展望

•第四季度，预计有一个新项目入市。年末，市场总存量将同比扩容 11.2%，至 818.8万平方米。

•本地业主及商业运营团队对消费者偏好转变的敏锐捕捉与快速响应将加速市场品牌更替焕新步伐， 深圳在华南区域零售品牌多元化的领先地位将进一步巩固提升。

住宅 —— “9·5 新政”激发潜在需求释放，宝安、罗湖月度成交环比上升近三成

•  9 月 5 日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》 ，分区优化调整居民、企事业单位购买商品住房政策， 并优化调整个人住房信贷政策。根据最新调控政策，自 2025 年 9 月 6 日起，对于福田区、南山区、宝安区新安街道以外的区域，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭购买商品住房不限套数， 无法提供自购房之日前在深圳连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上证明的非深圳市户籍居民家庭限购 2 套。

• 第三季度，开发商推盘节奏趋稳， 季度一手住宅供应面积环比微降 0.9%，至 85.1万平方米。

• 9 月，在“9·5 新政”即时效应推动下，宝安及罗湖月度总成交面积环比上升 29.7%。但综合季度内市场整体表现而言，购房情绪仍维系审慎。季度一手住宅总成交面积环比下降 33.6%，至 68.8 万平方米。

• 本季，市场参与者仍对房价高度敏感并谨慎审查置业规划。全市一手住宅成交均价温和波动，环比微降 0.7%至人民币每平方米 52,613 元。

展望

• 第四季度，在国庆假期及“9·5 新政”延续性效应的双重利好下，重点区域部分关注度较高的项目有望承接更多潜在购房需求。整体而言， 购房情绪及市场交易活跃度仍将与宏观经济环境变化及买家的政策预期紧密相关。

区域聚焦 ，价值兑现

在专题分享环节，第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文聚焦“湾区价值跃升新机遇”，  深入剖析了宝中区域从城市副中心向湾区级核心商圈的战略演进。  结合2025 年第三季度深圳商业地产市场表现， 他指出，宝中区域作为深圳西部发展轴心，正迎来历史性的发展窗口期。

罗志文在分享中指出，宝安中心区已进入战略价值全面兑现阶段。在 “ 前海+宝中 ”一体化格局下，该区域已从前海配套区升级为湾区 “ 双核中轴 ” ，战略能级跃居第一梯队；市场数据印证了其产业生态的质变——本季度甲级写字楼新增需求中，  金融科技、专业服务与总部型企业占比已突破 60%，显示出强大的产业集聚效应；加之其拥有媲美顶级商圈的综合配套与显著的“ 价值洼地 ”优势，宝中正成为企业与资本布局湾区的战略要地。

他强调， 在政策赋能、深港合作与科技创新的多重驱动下， 前海片区有望持续提升其作为粤港澳大湾区经济发展核心引擎的功能能级，  吸引更多跨国企业、高成长科技公司及专业服务机构落户，逐步构建具有全球资源配置能力的商务生态圈。

标杆引领，机遇共生

作为本次分享会的重要共识， 宝中片区的战略价值正通过标杆项目的卓越运营得以加速兑现。其中， 鸿荣源壹方中心作为前海扩容区域的核心商务综合体，  凭借其独特的区位优势与顶尖的硬件配置，已成为湾区企业总部与优质商务载体的理想之选。

项目由两座超甲级写字楼构成，  由凯里森建筑事务所担纲设计，  以现代简洁的立面与高效实用的空间规划，  为企业提供兼具形象与功能的总部办公平台。项目注重商务体验与空间品质， 通过约 5000 ㎡前场广场、生态景观设计与全周期企业服务体系， 持续赋能入驻企业成长。

壹方中心以 “ 地铁上盖+商业共生 ” 的成熟模式，与约  36 万㎡的壹方城购物中心无缝衔接， 形成集商务办公、高端商业、便捷交通于一体的城市核心生态圈， 为企业把握前海与宝中发展机遇提供了全方位的战略载体与商业平台。

作为粤港澳大湾区的核心引擎，  深圳第三季度的新政落地与宝中区域的加速崛起，  为房地产市场注入结构性复苏的新动力。本次“前瞻宝中机遇·共赢湾区未来”分享会，不仅是对深圳房地产市场趋势的深度解码， 更是一场政策解读与项目实践相结合的深度对话。第一太平戴维斯与鸿荣源集团强强联手， 为业界带来了紧扣市场脉搏的趋势研判，并通过壹方中心等标杆项目的实践案例，生动展现了优质综合体对区域发展的多维赋能。