10月20日下午，上海2025年八批次土拍圆满收官。6幅地块，3幅底价，3幅溢价成交，总成交金额198.8亿元。

其中，徐汇滨江板块再诞“地王”，中海以44.65亿元竞得一幅住宅用地，成交楼面价高达14.85万元/㎡，刷新区域纪录；静安苏河湾地块由招商&越秀联合体以77.37亿元总价摘得，可售住宅楼面价约11.15万元/㎡；杨浦滨江地块竞争激烈，保利置业经过多轮竞价，以14.69%的溢价率成功竞得，成为本批次热度最高的地块。

此外，部分郊区及特定板块地块则以底价成交，由深耕型房企或本地国企承接：国贸联合松江交投以6.56亿元落子松江，楼板价约2.15万元/㎡，将打造低密度住宅；金茂携手宝冶再次布局宝山杨行，总价17.51亿元，楼板价14588元/㎡；徐汇城投&徐房联合体以26.51亿元托底拿下华泾地块，楼板价约27703元/㎡。

Part.1

徐汇滨江新地王诞生，中海44.65亿强势落子

这场土拍的绝对主角，无疑是徐汇滨江云锦地块。这块自带“顶豪基因”的核心宝地，从挂牌之初就备受业业内关注，而最终的竞拍结果，热度也还不错——中海以44.65亿元的总价强势斩获，14.85万元/㎡的成交楼面价不仅刷新徐汇住宅楼面价纪录，更稳稳坐上区域新“地王”的宝座。

能让中海如此“豪掷千金”，地块的硬实力堪称“王炸配置”。地处西岸金融城核心段，与顶豪标杆云锦东方仅一路之隔，紧邻11号线云锦路站，“地铁 滨江”的双重稀缺资源直接拉满。

更关键的是1公里生活圈：跑道公园、西岸美术馆、油罐艺术中心等文化地标扎堆，龙华会、西岸凤巢等商业体串联成网，成熟度和文化浓度的双重叠加，在上海核心区几乎难寻对手。

更难得的是地块的规划条件，简直是为顶豪量身定制：1.5的低容积率 30米建筑限高，是徐汇滨江近年来罕见的低密宅地；且无中小套型和保障房配建要求，能纯粹面向高端改善客群，给产品打造留足了发挥空间。

这样的优质标的，自然引来实力派争抢，最终报名的三家房企均是深耕上海的佼佼者：

中海自带“徐滨buff”，去年在同板块的领邸玖序/玖章项目五开五罄，狂揽282亿，今年还有东安世界地王项目待售，底气十足；

招商蛇口&徐汇西岸&杭州滨江联合体则阵容豪华，不仅有同样手握东安地王的招商，更拉来阔别上海已久的“民企之光”杭州滨江，再加上本地国企徐汇西岸，实力不容小觑；

保利发展作为深耕上海的头部房企，此前在徐滨已有开发经验，今年拿地力度加码，入局争夺也在情理之中。

从市场预期来看，当前板块内绿城潮鸣东方售价约19.5万元/㎡，云锦东方前期房源单价破16万，别墅更是冲到30万/㎡。对比14.85万元/㎡的楼板价，未来产品的价值空间相当充足。

业内普遍预测，项目大概率会打造洋房 部分叠墅的高端产品线，售价有望剑指20-25万元/㎡，将成为徐汇滨江的又一顶豪标杆。

Part.2

静安苏河湾“总价王”出炉，招商越秀联手布局

本次土拍的“总价王”，被招商&越秀&星狮&南通瑞城联合体收入囊中。静安区C070102单元地块由两个子地块组成，总建面约9.5万㎡，其中住宅占比73%，文体用地占27%，71亿元的起始总价直接将多数房企挡在门外。

最终，联合体以77.37亿元竞得，成交楼面价8.14万/㎡，溢价率9.03%。值得注意的是，若剔除文体用地，可售住宅实际楼面价已达11.15万/㎡，预计未来售价将在19.5-20.5万/㎡左右。

对于招商蛇口而言，这是一次关键的核心补仓。此前，它刚联合中海、中旅以155亿元拿下徐汇滨江“全国总价地王”，总货值超600亿元；今年1-9月更是以362.38亿登顶上海房企销售榜，此次拿下苏河湾地块，无疑为明年的业绩冲刺增添了重磅筹码。

越秀虽是2020年才进入上海，但深耕的决心有目共睹。短短几年时间，从合作拿地到独立操盘，再到与本地国企联手，已在上海布局12个项目，稳步夯实市场地位。

南通瑞城被业内戏称为“招商的小老弟”，作为招商在南通市场的优质合作方，双方此前已联合获取静安曹家渡地块（康定壹拾玖项目），此次再度携手，显然是想持续开拓上海市场。

星狮的表现则更显野心，年初首场土拍就联合国贸、金地竞得松江地块，本次更进一步挺进上海内环内，作为主要出资方，其对上海市场的看好不言而喻。

Part.3

43轮血拼！保利置业溢价14.69%锁定杨浦滨江

本次土拍竞争最激烈的地块，非杨浦滨江地块莫属！该地块距12号线爱国路站仅400米，紧邻上师大附属杨浦滨江实验小学，周边是昔日红盘“定海三兄弟”。地块体量适中（计容建面约5万㎡）、形状方正，容积率2.3，堪称“短平快”优质标的。

激烈的先天条件吸引了保利置业、越秀&上海城投、北京建工&东亚新华、中国铁建四家房企同台竞技。竞拍初期四家轮番举牌，第26轮后越秀联合体与北京建工联合体相继退出，焦点转向保利置业与中国铁建的终极对决。经过43轮白热化争夺，保利置业最终以26.16亿元拿下，楼面价6.99万/㎡，溢价率14.69%。

按成本测算，该地块保本价约10-10.5万/㎡，未来售价或在11万/㎡左右。作为杨浦滨江的“老玩家”，保利置业已在此开发翡丽甲第、保利琅誉等多个标杆项目，此次补仓将进一步巩固其在该区域的品牌影响力。

值得一提的是，东亚新华时隔多年再度出现在上海土拍市场，令人颇感意外。

这家以房地产开发为主业的大型民企，由北京红杉世纪投资全资持有，后者为北京明天投资全资子公司，张志铭直接持股99%，而此人正是国美电器的二号人物、黄光裕的妹夫。据悉，东亚新华还是北京建工地产的“金主”之一，此次联合北京建工布局上海，也就顺理成章了。

Part.4

国贸金茂底价补仓，国企托底徐汇华泾

本批次土拍，补仓成功的还有国贸、金茂以及徐汇城投。

其中，国贸联手松江交投，以总价6.56亿、楼板价2.15万/㎡拿下松江低密地块。该地块容积率仅1.2，建面约3万方，适合打造洋房或叠院类产品。地块周边水系环绕，紧邻五龙湖生态商务区，距松江万达广场约1公里，是松江新城中兼具生态环境与生活便利性的低密住区。

国贸对松江的偏爱早就不是秘密，堪称当地土拍的“铁杆玩家”。之前打造的国贸海上原墅三次开盘都触发积分，市场认可度拉满，这也给了它持续深耕的底气。而这次选择和区属城投联手拿地，既巩固了自己在松江的市场地位，也和地方国企绑定，降低了开发风险。

另一边，金茂带着老搭档宝冶，再次重仓宝山杨行，以17.51亿元、14588元/㎡的底价，拿下宝山高铁站二期地块。

这宗地包含住宅和高铁上盖商业两部分，总建面约12万方：住宅部分北靠河道、西接绿地，生态优势拉满；商业部分则要求100%自持，还得和一期项目同步设计施工，虽然有一定运营压力，但对金茂来说，显然是志在必得。

要知道，宝山高铁站周边配套项目的一期，就是金茂&宝冶联合体拿下的“金茂棠前”。这个项目今年5月首开均价4.9万元/㎡，到三期已经涨到5.385万元/㎡。这次果断拿下二期地块，既是对前期布局的延续，更是用真金白银投票，押注宝山杨行跟着高铁站发展的长期潜力。

相较于新城的深耕，徐汇华泾地块的出让，则更像是本土国企的“托底”。最终，徐汇城投联合徐房，以26.51亿元底价、27703元/㎡楼板价，摘得这幅华之门商住办地块。

从地块本身来看，亮点并不算少：由居住和商办两个子地块组成，居住地块限高60米，未来大概率打造高层住宅；交通更是王牌优势，15号线、机场联络线已通车，在建的19号线也将在此交汇于景洪路站，通勤便捷度拉满。

但不得不承认，华泾的市场热度已不复当年——上一次新房热销还是两年前的雍汇庭和嘉俊庭，如今行情分化叠加土地规划调整，板块吸引力明显下滑。

写在最后：

本次八批次土拍，清晰展现了上海楼市的 “马太效应”：核心滨江地块凭借稀缺性成为房企角力的主战场，而非热点板块则更多依赖国企托底。

对于房企而言，“聚焦核心、深耕区域” 已成生存法则；对于购房者来说，土拍释放的信号再明确不过——在分化的市场中，核心滨江的高端资产，依然是抗风险能力最强的硬通货。后续这些地块的产品打造与市场表现，值得持续关注。