观点网讯：10月20日，瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉表示，预计2026年香港住宅楼价将实现0%-5%的增长，但写字楼市场今明两年或延续3%-5%跌幅。该机构认为，中环核心区写字楼因资本市场回暖或优于其他区域，而香港高校或成未来房地产最大买家及租户。

据瑞银分析，当前港元拆息维持在3%以上，预计2025年下半年将随美联储降息回落至1.6%。目前住宅租金回报率约3.8%，历史数据显示当租金收益率与拆息形成正利差时，楼市交易量及价格将获支撑。商用市场方面，2026年底后新增供应断档或推动写字楼市场企稳，当前商业地产交易以自用型买家主导——阿里巴巴联合蚂蚁集团近期以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心多层写字楼即为典型案例。

教育领域成为关键增量市场。数据显示，香港高校持有的现金及投资规模达1200亿港元，远超本地写字楼与零售市场年交易额总和（约240亿港元）。2024年香港大学宿位缺口达7.6万个，未来五年新增供给仅1.1万个。瑞银建议通过酒店改建（回本期6年）或写字楼改造（回本期17年）缓解住宿压力，酒店因现成设施更具成本优势。