上海徐汇滨江板块楼面价纪录，再次被刷新。

在上海10月20日进行的土拍活动中，中海以44.65亿元的价格竞得徐汇滨江WS5单元地块。中指院分析师告诉记者，该地块14.85万元/平方米的成交楼面价，不仅创徐汇滨江板块楼面价新高，也成为上海成交楼面价TOP2的单价地王。

上述成交的单价地王，被认为折射出上海土拍市场延续了较高热度，也成为沪房地产市场持续回升的一个侧影。

克而瑞分析师指出，今年以来，上海出台多项各类促需求措施，限制性政策松绑方面，上海松绑限购、并同步出台促需求类政策优惠，进一步加快了置业需求入市的节奏。

“中短期来看，像上海这样的核心城市市场热度将得以延续。而市场热度变化与新盘供应的质和量有一定关系，若后续仍有利好政策出台，将进一步助力市场企稳。”克而瑞分析师表示。

中指院分析师王建梓认为，从政策趋势来看，“稳预期”是推动市场止跌回稳的关键，预计各项已出台政策有望在四季度得以进一步落实，同时增量政策仍有一定空间。

“房企上半年在上海等核心城市竞得的部分地块，预计将在四季度逐步入市，新增供应增加有望对新房销售市场形成进一步支撑。”王建梓表示。

中海44.65亿摘上海TOP2“单价地王”

上海2025年第八批次土拍于10月20日圆满收官。

本次上海共出让6宗地，总出让土地面积19.16万平方米，起始出让总价184.95亿元，共吸引中海、保利发展、保利置业、金茂、越秀、招商蛇口等20余家企业积极参拍。

最终，这6宗地全部成交，3宗溢价成交、3宗以底价成交，成交总金额达198.77亿元。

这其中，徐汇区WS5单元188N-I-21地块成为市场关注的焦点。该住宅用地出让面积20044平方米，容积率1.5，起拍价40.59亿元，起始楼面价高达134999元/平方米。

“这宗地的起始楼面价，刷新了上海涉宅用地推出楼面价TOP2纪录。”中指院上海数据总经理张文静介绍，2024年8月，位于徐汇滨江的xh128D-07地块曾创下全国最高楼面单价纪录：该地块经过72轮竞价触达地价上限后，绿城以48.05亿元摇中地块，成交楼面价13.1万元/平方米。

而作为本批土拍的焦点，徐汇滨江WS5单元地块位置优势相当明显：其位于内中环之间，距黄浦江仅约800米，毗邻龙华寺、西岸艺术中心及西岸美术馆等公共文化设施，景观与文化资源优越。地块周边1公里范围内，轨道网络覆盖相当密集，有地铁3、11、12、23号线。

由此，这宗热门地块吸引了中海、保利发展，以及招商蛇口、西岸开发集团、滨江集团联合体共3家实力竞买人参与现场竞价。该地块最终被中海以44.65亿元的价格摘得，成交楼面价148503元/平方米，溢价率10%。

张文静告诉记者，从成交结果来看，本次由中海摘取的徐汇滨江WS5单元地块，成交楼面价高达14.85万元/平方米，创徐汇滨江板块成交楼面价新高，也成为上海成交楼面价TOP2的单价地王。

目前上海成交单价TOP1地块，为徐汇区衡复用地，该地块的单价纪录，是在今年7月创造的。记者此前曾报道，该地块由上海祺祥旺宇置业有限公司于今年7月25日竞得，成交价12.25亿元，成交楼面价高达200257元/平方米，溢价率22.38%。

“应该说，作为上海土地价格高地，徐汇滨江区域地价再度创新高，符合市场预期。”张文静表示。

除上述宅地，上海另一宗位于静安苏河湾的热门地块，也引发房企激烈角逐。

位于浙江北路、天潼路的静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，70.96亿元的起始总价在八批次中最高。该地块土地出让面积30108平方米，起始楼面价74670元/平方米。

静安苏河湾地块地处静安内环，距离苏州河约400米，周边汇聚万象天地、四行仓库、大悦城等商业与文化地标，区域居住配套成熟，开发潜力备受市场认可。该地块吸引了中海、保利发展，以及招商、越秀、星狮、瑞城联合体共3家竞买人参与现场竞价。

经过52轮竞价，静安苏河湾地块被招商、越秀、星狮、瑞城联合体以77.37亿元的价格斩获，成交楼面价 81415元/平方米，溢价率9%。

此外，保利置业以26.12亿元的价格竞得杨浦东外滩地块，成交楼面价6.996万元/平方米，溢价率14.7%。汇成、徐房联合体则以26.51亿元底价竞得徐汇华泾地块，成交楼面价27703元/平方米。

“总体来看，上海本批出让的优质地块，均具备较高开发潜力。结合9月出台的‘好房子’建设新政，上海本批土拍整体溢价率维持在15%以内，市场热度趋于平稳。我们预计，土地市场的良好表现，未来将逐步传导至新房销售市场。”张文静补充道。

土拍热度得以延续背后的市场信号

分析师指出，当前市场仍处于调整过程中，但上海土拍仍维持了较高热度。

“目前市场分化特征较为明显，但上海等核心城市优质板块的土拍热度，仍然较高。”亿翰智库分析师认为，这样的表现，离不开沪新房市场成交表现亮眼这一背景。

据中原地产数据，上海9月新房成交继续呈向上走势，当月上海新建商品住宅成交面积54.5万平方米，环比增加35.9%，同比增加18.5%。

“从交易节奏来看，9月初平稳开局，此后两周成交一直维持在10万平方米的成交水平，最后一周在翘尾效应下，成交量攀升至16万平方米以上。尤其是9月最后两天，成交量翘尾现象更加明显，单日网签量均超过4万平方米。”中原地产高级研究经理卢文曦表示。

而上海高档房市场的表现，尤其亮眼。

在上海进行本批土拍之前，位于淮海中路的“高福云境”项目于10月18日开盘，其25套总价1.3亿元至1.7亿元房源全部售罄，单日销售额超过2024年上海全年同价段豪宅成交总额，创下当地顶豪市场单日去化新纪录。此外，近期上海多个高端项目销售火热。

卢文曦指出，按上海9月新房成交量榜单，豪宅类产品热度出现进一步提升迹象。

“按我们监测到的数据，上海9月新房成交前十榜单中，有6个单价超过10万元/平方米的楼盘。值得关注的是，网红项目嘉里金陵华庭，成交均价超过20万元/平方米。成交量排名第三和第四的楼盘，均价都超过14万元/平方米。”卢文曦表示。

另据仲量联行数据，今年第三季度，上海高端一手住宅市场共录得八个项目开盘入市，共计931套房源。新入市的项目平均售价，在13.6万元/平方米至20.5万元/平方米之间。从成交价格来看，监测数据显示，今年第三季度上海高端一手住宅成交均价，环比进一步上升0.7%至151900元/平方米。

中指院分析师认为，上海市场持续回升，与富有成效的政策措施，不无关系。今年8月，上海进一步优化限制性政策，符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数；上海9月出台楼市新政细化措施，优化相关房产税征收方案，并针对符合“好房子”建设要求中涉及建面增加的“经济成本”提出了明确支持引导，这些优化房地产市场供需环境的措施，进一步带动了“金九”一二手房市场热度有所回升。

对于后市，仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀认为，具备稀缺区位与产品力的核心高端项目，持续获得高净值客群青睐。

“受买家购买心理及新项目分流影响，高端二手住宅市场可能有所调整，但高端一手住宅均价，预计在短期内仍将保持温和上行的态势。”盛秀秀表示。

“9、10月份正是传统销售季，借助8月底的政策，市场的信心较此前明显增强。从市场表现来看，豪宅类项目一直保持较高的交易热度，预计后续还将得以延续。“卢文曦补充道。