2025年，深圳楼市的空间争夺战已进入白热化。

在“稳预期、稳信心”政策驱动下，深圳陆续释出优质地块，限价松绑为开发商提供了更多品质的升级空间。政策红利也同步影响市场反应，今年来深圳新房市场约140m² 户型成交占比同比扩大；法拍市场千万级大户型遭资本围猎，深圳湾1号广场一套建面约330㎡的商务公寓溢价123%成交......

不难发现，蛰伏的购买力浮出水面，塔尖人群对高品质居住空间的强劲需求，正重构楼市价值逻辑。

大宅供应“结构性断崖”，稀缺性催生价值高地

说起豪宅，面积够大一定是其核心属性之一。当我们深入探究大户型热度攀升的背后，发现了其日益凸显的稀缺价值。这种稀缺性并非偶然，而是多重因素叠加的必然结果。

首先，深圳新增住宅用地，尤其核心地段土地供应持续紧缩，近乎“无地可拍”。在高昂地价压力下，开发商为平衡利润，策略性倾向于开发中小户型，导致大户型产品在供应端即存在“先天不足”。

数据印证了这一点：目前全市200平米以上大户型占比仅约1.15%；回顾2015-2024年，此类“大宅”产品始终处于极致稀缺状态。以2024年为例，龙华、福田两区近万套新房入市，其中200平米以上的供应量不足300套。

其次，豪宅价值的真正锚点在于“不可复制的稀缺资源”。建筑本身可被模仿，但自然生态景观与城市级优质地块却难以复制。如深圳的银湖、香蜜湖等拥有独特景观资源的区域，至今仍是深圳人心中无可替代的“豪宅区”标杆。

与此同时，景观视野还能带来真实的资产溢价。例如拥有一线海景的深圳湾1号就会比同板块非海景豪宅溢价高出许多，这种“生态资本”才是支撑豪宅资产穿越周期的底层逻辑。

第三，豪宅的核心价值往往锚定于圈层的构建。高端地产领域盛行的“高尔夫球场理论”本质上就是塔尖人群在私享领地上形成圈层，豪宅通过吸附高阶人群聚落，进而催生资源交互、身份认同的正向循环。

纵观深圳豪宅价值图谱的延伸，我们把目光聚焦深圳，深圳北中心鹭湖中心区，正清晰展现出承接银湖、香蜜湖豪宅基因的强劲势头，或将成为深圳豪宅区新核。

具体来看，鹭湖中心城片区坐拥鹭湖滨水公园，湖面面积甚至超过香蜜湖约30倍；更毗邻观澜湖高尔夫球会，球会总占地面积约2000万㎡，是吉尼斯世界纪录最大的高尔夫球会；区域内还配套总建面约22万㎡的鹭湖四馆群；毗邻观澜古墟与观澜版画村，进一步沉淀了区域的文化厚度.....这些稀缺的城市资源，构成了该区域天然的豪宅基底，为塔尖生活的诞生提供了优质的环境支撑。

鹭湖滨水公园效果图

如此资源禀赋，无疑为豪宅的诞生奠定了坚实基础，但其价值的终极兑现，仍需仰赖于具备顶尖开发理念与雄厚实力的操盘手。

翻开深圳豪宅谱系，深圳湾1号无疑是集大成者。而如今鹏瑞集团将其沉淀的“1号基因”与豪宅营造体系倾注在深圳北中心的鹏瑞·鹭璟府项目，正是对这片蕴含巨大潜力土地的一次价值深植。

“1号基因”传承，豪宅团队的产品执念

承袭深圳湾1号的顶级基因与严苛标准，鹏瑞·鹭璟府并非简单复制，而是以“空间营造话语权”打造一座豪宅新范式。

具体是怎么做的？鹭璟府项目首先抽调60 深圳湾1号原班团队，这支“梦之队”历时1000余天精研方案，进行160余次景观视野模拟试验、80余稿楼栋布局优化，只为将每一寸空间的价值发挥到极致。

于此同时，项目与AUBE欧博设计团队联袂创作，这也是深圳湾1号同系国际设计团队，作为创立于法国巴黎的专业型国际设计机构，欧博设计操刀了深圳宝安滨海文化公园、深圳龙华文体中心、深圳人才公园等地标性建筑的景观设计。如今在建筑与自然的交融设计上，该团队把精妙的技艺带到了鹏瑞·鹭璟府，也进一步奠定资源占有的稀缺性。

当业主归家，鹭璟府约4.5万平方米的实景园林成为其价值外显的第一张名片。区别于传统园林的雕梁画栋 ，项目以居住者的体验感出发，围绕“山水林璟”的构造理念 ，复刻深圳湾1号现代山水意境。

凤凰网房产也于近期实景感受了一下，不得不感叹鹏瑞豪宅基因所蕴含的品质执念带来的冲击力。

第一重冲击，来自归家礼序与叠水细节。 水景是园林的灵魂，也是项目“1号传承”的重要符号。项目入口处便匠心打造出高台石阶托起双重叠水系统，潺潺涌动的镜面水景与树间蝉鸣合奏自然乐章，彰显大宅气度的同时，增强了门面的记忆点。

实景图

作为空间质感与仪式感的基石，入口区域的石材运用则无声地诉说着项目的豪宅标准。凤凰网房产注意到，相较于市场常规住宅的选材，鹭璟府在核心入口节点展现了近乎严苛的甄选标准：入户门庭选用名贵石材，在光线折射下呈现出低调而内敛的奢华质感，奠定了归家第一眼的高端基调。

特别值得一说的是鱼雕艺术设计，当其游弋于鹭璟府景墙之上，恰似与高端人士的归家心境产生共鸣，要知道这个设计是国际知名艺术家执笔的专利作品，它的出现，不仅将自然生态与园林艺术完美融合，也是1号基因精神的完美延续。

第二重冲击，来自鹏瑞鹭璟府的楼下花园。据现场工作人员介绍，在约4.5万平方米的园林空间里，项目引进了近50种名贵稀缺花木，笔者一路看下来，直观感受就是“奢侈”！其中不乏罗汉松、凤凰木、朴树等全冠移植的成数树种，也就是说，业主住进来的第一天就能感受到时间积淀后的苍郁“森茂感”，且四季都有景色。

实景图

惊喜的是，每一栋入户处项目精心打造了主题花境，这一设计也体现了鹭璟府专注业主情绪价值的一面。项目于主入口及主道处，通过精微地形设计与禅意植物组团，例如桂花、宫粉紫荆、红花玉蕊、紫薇、大腹木棉等，结合造型乔木与艺术景墙，形成错落有致、花香弥漫的景观序列。这不仅是对东方园林美学的致敬，更是以最高级的礼序，迎接主人归家。

这些历经岁月沉淀的绿荫，与建筑、叠水共同构成四时变幻、生机盎然的立体画卷，让每一次归家都成为一场治愈身心的森林SPA。

第三重冲击，源自家楼下功能丰富的生活场景。在鹏瑞·鹭璟府，一个个功能丰富的场景，也在诱惑着人随时随地停留在自家楼下。其背后的本质逻辑其实是适应当下高净值人群的居住理念的革新：与过往大家只追求居住面积大不同，如今人们更需要有酒店般的配套与亲子、邻里社交功能。鹏瑞·鹭璟府深刻理解塔尖家庭对下一代成长环境的高度重视，以及对全龄共享社区生活的追求，在社区公共空间的打造上倾注了远超行业标准的诚意与投入。

针对儿童主题区，项目运用温暖亲和的主色调营造沉浸式童趣氛围，并精心配置摇摇乐、攀爬网、滑梯等寓教于乐的全龄段活动装置，打造了包含缤纷岛屿、求知学堂、趣玩秘境、跃梦王国、童梦部落、乐学天地、童趣世界在内的多功能复合场景。

而这份对社区温度的营造，更通过“拓界”维度的架空层空间实现了全方位的深化与升维。鹏瑞·鹭璟府视架空层为园林生态的自然延伸与社区生活的活力核心，以高达常规小区约2倍的园林建造成本投入，匠心打造了6大主题、30大互动场景的全龄共享场域，涵盖限定展览的艺术熏陶、森林谧境的休憩放松、全龄颐养的关怀、释放酣畅的运动空间以及艺术沉浸的文化体验。

这一切，似乎颠覆了传统架空层的闲置属性，而是真正意义上去促进邻里关系、升温社区温情的“家庭第二客厅”。

户型革新定义宽境生活标准，仅此80余席

如果去现场看，千万别光感叹立面、园景、公区的美，更值得赞叹的审美笔触是鹏瑞·鹭璟府的户型打造。在设计大户型时秉承的信条，它真正意义上让这个面积段实现了塔尖居住生活兑现。

为何这么说？当下要做新一代的豪宅产品，必要标准是在功能、尺度、视野价值等三重层面上，实现质的飞跃。毫无疑问，鹏瑞·鹭璟府恰是如此。

据悉，目前在售的8号楼王作品给到了专属配置提升，诚意满满。停车场打造五星级酒店品质落客区，天花采用透光云母，营造温馨归家氛围；大堂更是用到了七彩潘多拉岩板做背景，结合绿植、挂画等装饰，做到一步一景的效果，归家仪式感拉满。除此之外，给每位业主配置了定制高尔夫球柜，收纳运动器材盒其他常用物件，这可是极少数豪宅才会有的配置。

效果图

首层大堂入户松水对景强调山水意境，更配置有专属的“社交俱乐部”突破传统功能分区，包含会客茶室、运动健身、儿童休闲娱乐、亲子阅读等复合功能。经过1梯1户专属电梯直抵家门，开发者以视野的考量为原点，打造出几乎无遮挡的环幕视野，更是将超尺度阳台与景观面最大限度保留下来，不同的视角下风景各不相同。

实景图

例如，约163m²四房两厅户型，这个也可以说是本次推出的臻享户型。保留奢阔尺度的实用性同时，进一步提升生活尺度感的享受：约7.4米南向观景阳台，将美景最大化引入室内，超35平主卧配置且设计“双龙抱珠”双套房，保留了居住舒适感与家人的私密性；餐客联厅全场景空间，实现南北通透格局，这是典型的实用主义与美学兼备的设计。

建面约163m²四房两厅

另外值得一说的是建面约213m²四房三厅户型，这也是项目推出的总裁套房户型。LDKB一体化空间，五大公区无界贯通，充分考量到高净值家庭对于亲子互动的高需求。当你身处其中，这样的空间尺度更像是一个生活容器，它能在不同家庭结构中，产生不同的化学反应，适配不同家庭的需求。横厅达到了约8.5米，最大景观面超18米，实现真正意义上的奢居体验；厨房采用中西双厨，满足不同烹饪需求；更有1梯1户专梯配置，定义塔尖生活秩序。

建面约213m²四房三厅

以上配置在深圳北中心区域可以说是“别无二家”，即便是放眼全深圳，动辄单价10万 的同级别豪宅找到这样的配置，也是有难度的。敲个重点，这样的户型仅此80余席。

整体来看，鹏瑞·鹭璟府以“1号传承”的基因纯度、实景森活的生态占位、迭代户型的品质标准，为塔尖人物兑现一座可收藏的传世资产。更为难得的是，上文所述都已经实景现房呈现，其中匠心，只有亲自看过的人才能知晓。

正如深圳湾1号成为湾区精神符号，至此，鹭璟府书写了属于自己的深圳新十年序章。

据悉，项目建面约163㎡-213㎡层峯产品已经亮相，感兴趣的朋友可以亲自前往品鉴，同步建面约88~143㎡的三至四房热销产品逐步递减中，敬请把握良机。