10月22日，由中国房地产报社主办、中国城市与区域治理研究院与58安居客研究院提供学术支持的“重构居住关系-新租住时代”城市共生计划主题沙龙在北京成功举办。

时值《住房租赁条例》正式施行“满月”，本次沙龙汇聚了行业领军企业代表、专家学者及平台机构，共同探讨新租住时代下的行业发展趋势与创新路径。

张学冬 中国房地产报社执行总经理、中国城市与区域治理研究院长

中国房地产报社执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬在致辞中表示：“居住关系的重构，是一场静悄悄的革命。当我们谈论‘新租住时代’时，我们谈论的不仅是房子，而且是如何让城市成为所有人安居乐业的家园。租赁不应是‘低配版’居住，应提供与购房同权的公共服务，让租客在子女教育、医疗保障上享受平等权利。它关乎每一个年轻人的梦想，每一座城市的温度，每一个家庭的幸福。”

与会嘉宾从政策解读、市场分析、运营实践等多维度展开深入交流，为推动住房租赁市场高质量发展建言献策。

政策市场双驱动

租赁行业迎来新机遇

《住房租赁条例》实施一个月来，政策红利持续释放，为住房租赁市场规范发展注入新动力。张学冬在开幕致辞中指出，目前我国城镇化率已达66%，城市人口超9亿，但城市居住现状存在两大矛盾：一是供需错配，核心城市房价高企与大量存量房源空置并存；二是发展模式矛盾，传统“重购轻租”思维使租赁市场边缘化。

“租购并举是我国住房制度改革的大方向。”张学冬强调，随着《住房租赁条例》的实施，以刚性制度为市场行为划定“红线”，通过引导性与规范性明确行业发展“轨道”，为住房租赁市场规范运行筑牢制度根基。

58安居客研究院研究总监韦谢在主题分享中，用详实数据揭示了市场结构性变化。他指出，保障性租赁住房在“质”和“量”上都提供了更大发展空间，具体体现在支持更多参与主体、提供金融支持、增加房源供给、提升居住品质等多个维度。与此同时，市场化租赁领域迎来系统化合规要求，推动行业从粗放发展迈向规范运营。

值得关注的是，市场供需层面出现显著变化。韦谢透露，“十四五”之前，大家对流动人口趋势有较大低估。由于数字化治理能力的升级，2020年第七次人口普查全国流动人口3.76亿，比2019年的官方数据多出1.4亿人，“这个被发现的巨大需求缺口，是此前政策规划和市场供应都未曾充分覆盖的”。

然而，供需错配问题依然突出。数据显示，保障性租赁住房已建设约2400万套，实际入住仅700万户。在个人房源市场，则出现“供不应求”与“租金下降”并存的矛盾现象。“用户真正找房的时候，又很难找到自己真正满意的房子，”韦谢指出，“随着居住观念转变，租赁行业正迎来结构性发展机遇，这种转变不仅重构了住房消费逻辑，更推动行业从‘规模扩张’向‘品质运营’跃迁。”

运营模式重构

从"空间提供"到"生活服务"

在圆桌研讨环节，与会嘉宾围绕长租公寓差异化运营及商业模式进化展开深入讨论。

华润有巢副总经理孙雪鹏表示，面对租客群体变化，企业需要在服务和产品结构上双重提升。“存量项目改造难度较大，但新增项目需更注重品质与空间设计。服务也不只是软性服务，还包括配套空间和整体项目所在的社区和区域的变化。”

龙湖集团龙智资管航道、龙湖冠寓总经理顾涛分享了龙湖的创新实践：“我们现在对于长租公寓的理解，不仅限于长租公寓，更多是组合式的资产运营。”他举例说明，通过将长租公寓与商业、养老、写字楼等业态融合，打造综合生活场景，为不同客群提供更全面的生活解决方案。

首创城发集团品牌营销部总经理高广汉强调了客群细分的重要性。他将客群分为“城市青年”和“城市建设者”，并为后者提供了更具关怀的解决方案。“对于城市建设者，成本一定要低，同时要享受到他们关注的服务，比如早出晚归时的早餐供应、电动车充电桩设置等。”

在资产运营模式方面，孙雪鹏认为轻重资产应该相辅相成。“重资产项目经营有它得天独厚的地方，再加上公募REITs退出渠道，把投融管退的逻辑打通。轻资产是要求做大规模的必要条件，同时也是构成重资产的基础。”

58安居客研究院院长张波从平台角度指出，无论是轻资产还是重资产，都要根据需求变化做相应调整。“随着时代变化，市场更加关注不同人群的需求变化。未来一定会有几家公司在轻模式上走出一条路，两条腿一定是并重的。”

效能提升与生态共建

促进行业可持续发展

在行业利润普遍承压的背景下，企业如何通过重构成本结构实现盈利成为关注焦点。孙雪鹏坦言，这是一个比较难但必须要做的话题。他分享了华润的实践：通过更扁平化管理、数字化系统提效、争取政策支持等方式降本提收。同时，重资产项目需要与业主方共度时艰，形成稳定期望值。

顾涛则从四个维度分享了龙湖的经验：通过新项目降低建安成本、提升服务力降低营销成本、应用节能技术降低能源费用、发展增值服务创造新的利润点。“我们习惯了高利润的模式，大家得形成共识，我们会慢慢进入一个相对稳定或者利润不那么高的模式。”

戴德梁行估价及顾问服务部副董事董一凡从资产估值角度分析指出，公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。“当前土地使用期限对估值限制较大，在收入保持稳定增长的前提下，在土地剩余期限剩20年内估值下降较快。这是目前土地续期政策对估值影响还不太明确的一个点。”

面对《住房租赁条例》实施带来的新环境，张波强调了合规与创新并重。“58同城、安居客通过视频化、通俗化的方式，让平台上数十万经纪人清晰了解条例要求。”他表示，平台创新引入GPS地理信息校验技术，“经纪人上传照片时，系统可以有效校验其是否在小区合理范围内，从技术层面杜绝虚假实勘”。

在沙龙总结环节，各位嘉宾用一句话表达了对新租住时代的展望。张波强调：“更快、更敏感地关注用户需求的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构中占领更多先机。”顾涛认为需要“重构租房品质的心态建设”，孙雪鹏主张“用更系统的思维去做更好的产品”，高广汉期待“从城市到政策提供一个好生态”，董一凡则关注“运营效率的提升”。

本次沙龙通过深度研讨，为行业提供了新租住时代下的发展思路与实践路径，为推动住房租赁市场高质量发展、实现城市共生愿景贡献了智慧力量。

【嘉宾精彩观点集锦】

张波 58安居客研究院院长

“更快、更敏感地关注用户需求的变化，尤其是在租赁这方面的变化，才能在未来的房地产租赁市场重构中占领更多先机。条例倒逼企业合规升级，房源真实性管理、资金安全监管未来行业将更趋规范，政策支持也会逐步完善。建议年轻人购房决策应回归居住本质，更多关注租金收益率而非单纯依赖资产增值。”

孙雪鹏 华润有巢副总经理

“用更系统的思维、思考方式去做更好的产品。新的时代租赁越来越跟大的经济形势、房地产、新人群有更密切联系，要用系统思维来做，但最终还要做好产品，提供好服务，有好的回报。轻重资产应该相辅相成，重资产有机会，但需要好的轻资产管理能力。”

顾涛 龙湖集团龙智资管航道龙湖冠寓总经理

“重构租房品质的心态建设，为当代客群提供优质品质的租房服务。我们对每0.1平方厘米空间的使用都会有更多精细化认知，从电动晾衣架到床头柜布局，这些细节都会融入新产品。组合式资产运营模式会成为新时代下多元化企业竞争力的体现。”

高广汉 首创城发集团品牌营销部总经理

“希望从城市到政策能够提供一个好生态，让好房子在好社区里、在稳定的行业生态里存活得更好。新租住时代的企业需要平衡经济账与社会价值账，从'房东'转变为'微型城市运营者’，为不同客群提供有针对性的服务解决方案。”

董一凡 戴德梁行估价及顾问服务部副董事

“运营效率的提升是提升资产估值的关键。公募REITs的推出改变了估值逻辑，现金流稳定性成为核心指标。当前土地使用期限对估值限制较大，在收入保持稳定增长的前提下，在土地剩余期限剩20年内估值下降较快，这是行业需要关注的重要问题。”

韦谢 58安居客研究院研究总监

“在保障性租赁住房领域，政策在'质'和'量'上都全面提供了更大发展空间。我们发现流动人口规模在第七次全国人口普查之前存在被低估的情况，需求缺口是此前政策规划和市场供应都未曾充分覆盖的。配套资源安排应该更加均衡，这对提升租赁住房吸引力至关重要。”