上周，上海楼市呈现出“冰火两重天”的鲜明格局。

二手房市场在挂牌量持续高企的压力下，“以价换量”趋势不断深化，整体均价承压下行；

与之形成强烈对比的是，新房市场在高端项目集中备案的带动下，走出了一轮“量价齐涨”的结构性行情。

01、二手房：以价换量持续，市场承压运行

上周，上海二手房市场在高压库存与下行价格的双重考验下继续前行。

统计周期内，上海二手房网签总量为5167套，日均成交738套。值得注意的是，10月25日单日成交量再次突破千套，达1152套，显示出部分购房需求在价格调整窗口期择机入市。

二手房挂牌量依旧稳居高位。据上海网上房地产数据，截至10月27日，全市二手住宅挂牌总量已达358592套，供应规模持续扩大，去化压力不减。

从区域分布看，浦东新区以92801套的挂牌量稳居首位；闵行区以42057套位列第二；宝山区则以37218套排名第三。核心区域与近郊区域的供应放量，进一步加剧了市场的竞争态势。

价格方面，市场仍面临下行压力。根据诸葛找房数据研究中心的监测，上周上海二手住宅市场均价为59431元/平方米，环比下降0.4%，延续了近期的回调态势，显示出业主预期持续松动，通过价格让步以加速成交已成为普遍策略。

图片数据来源：诸葛找房

02、新房市场：高端主导，结构性上涨

与二手房市场的“以价换量”不同，上海新房市场在上周表现亮眼，呈现量价齐升态势。

佑威房地产研究中心最新数据显示，上周上海新房成交面积为12.36万平方米，较前一周增加了28.09%；与此同时，受成交结构影响，新房成交均价环比上涨32.38%，为105621元/平方米。

从区域表现来看，黄浦区以31937平方米的成交规模和66.46亿元的成交总额位居首位，主要得益于高福云境项目的集中备案。

从产品类型看，市场上周主要以高端项目为主导，成交金额前十的楼盘中，单价超10万元/平方米以上的项目占据五席。

具体到项目层面，黄浦区淮海中路板块的高福云境表现最为突出，上周网签73套，成交面积28135平方米，网签均价达215191元/平方米。该项目于10月18日开盘，推出125套建面约276-592平方米房源，开盘当日去化率约75%。

图片数据来源：佑威房地产研究中心

紧随其后的项目是位于松江新城板块的国贸海上原墅，上周该项目共完成网签46套房源，签约总面积为5929平方米。该项目于10月15日开盘，推售房源141套。

此外，上周表现突出的项目还包括宝山松南板块的江湾金茂府，该项目上周网签28套房源，共3745平方米。

供应端方面，上周共有保利天奕、悦97、金隅公园东序、贝涟C1、海上清和玺、外滩瑞府、象屿天誉兰香、时代之城、保利西郊和煦领墅9个项目开盘，累计推出961套房源，无日光盘出现。

其中，全新盘共3个，分别为悦97、金隅公园东序、贝涟C1。以贝涟C1为例，推出144套房源，认购率61%，首开去化率约56%，项目在认购期间推出95折优惠，并在开盘当天附加“1万买车位”的促销手段。

认购市场整体表现平淡。上周共有江湾金茂府、金茂棠前、中环置地中心望雲、招商林屿湖畔、润雲金茂府、金茂璞元、象屿天宸雅颂7个项目认购。

其中，金茂璞元收获110余组意向认购，认购率为104%；江湾金茂府项目认购期间获得100余组意向认购，认购率98%；金茂棠前收获100余组意向认购，认购率为62%；象屿天宸雅颂收获10余组意向认购，认购率为56%；润雲金茂府不到10余组意向认购，认购率为75%。

在新房公示方面，上周共有5个项目入市，总计推出499套房源，上市面积76,797㎡，总货值约76.38亿元，分别位于浦东新区、黄浦区、静安区、杨浦区以及宝山区。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，成交稳步释放意料之中，但市场温度似乎并不高，成交前十榜单中没有出现网签过百套的项目是指标之一。一方面受到供应端牵制，近期虽然供应有所恢复，但投放忽高忽低，影响成交稳定释放。另一方面，郊区只有宝山，青浦近期表现相对稳定，松江、嘉定这些传统交易大户反弹力度不够，无法形成合力共振，也限制了成交向上的空间。

不过上周消息面释放重重暖意，中国前三季度经济数据表现良好；上海的经济数据也在持续发力，尤其是房地产开发投资增长2.2%；上周土拍热门地块继续刷新区域价格记录。这些都会对市场信心起到支撑作用，因此后续交易有望看高一线。