过去的“十四五”期间,房地产市场仍处于深度调整期,城市投资回归基本面的价值判断。“十五五”期间的城市竞争格局将发生何种变化?哪些城市继续领跑?

由每日经济新闻联手中指研究院发起的《展望“十五五”,挖掘非限购周期楼市“黄金坑”——2025房地产行业年度报告》(以下简称《报告》),将全面解密中国城市投资价值与房企行业格局、布局趋势。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示,在房地产市场政策调整的当下,未来楼市将在供需基本面的主导下,呈现出分化加剧态势。一线城市和部分核心二线城市将凭借其在人口、经济、产业等方面的优势,继续引领房地产市场的发展,而“人、房、地、钱”要素联动机制也将在市场资源配置中发挥越来越重要的作用。

一线城市价值领衔

城市价值是房地产价值的外生影响因素,聚焦核心城市,能够最大程度分享城市发展带来的红利。从2025年数据来看,排名前十的仍然是经济和人口规模大、产业基础好且转型持续、市场需求旺盛的城市。

凭借庞大的经济规模、完善的基础设施以及丰富的资源和人才储备,四个一线城市房地产开发投资吸引力排名仍位居全国前4位,楼市具备长期发展潜力。

二线城市中,杭州、成都表现突出,稳居二线前两位。其中,杭州近年来在人工智能等领域发展迅猛,吸引了大量科技企业和创新人才,2024年人口增量为10.2万人,房地产开发投资吸引力自2018年以来一直稳居全国第5位;成都作为西南地区的经济中心,电子信息、生物医药、航空航天等高新技术产业蓬勃发展,投资吸引力排名全国第6位。

“一二线核心城市凭借坚实的经济基础与产业竞争优势,持续吸引高质量人才流入,为房地产市场提供了有利支撑。”曹晶晶表示。

人口流向主导供需

人口作为住房需求的基础和劳动力供给的核心要素,其变动趋势对房地产市场影响深远。尽管多数城市人口增长趋缓,但核心城市的人口吸引力依然突出。

近两年,国家在房地产发展新模式中提出要建立“人、房、地、钱”要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱,即根据人口变化,合理确定住房需求,科学安排土地供应,引导配置金融资源。

“由此可见,人口既是研判城市住房需求的基础,也是各地统筹配置土地、资金等要素资源的重要依据。”曹晶晶表示。

从2024年数据来看,城市间也存在着较大差异。一线城市中广州、深圳人口保持正增长,其中深圳增长近20万人,广州增长15.1万人,而北京、上海人口由增转降;中西部省会城市中,贵阳、长沙、南昌、西安、郑州、成都等地持续保持较强吸附力。

根据《报告》,我国正经历从“人口规模红利”向“人口质量红利”的关键转型,人才将成为城市产业创新和实现高质量发展的关键所在,而这一转变也在重塑区域发展格局。

曹晶晶强调,人口“量质双增”的城市,持续的人口流入为房地产市场提供了稳定的住房需求基础,市场容量较大;同时人口结构优化,推动市场形成刚需、改善与高端需求并存、梯度演进的多元格局。而人口“量减质升”的核心城市,未来房地产市场或维持规模缩量趋势,市场的驱动力从数量转向质量。

“好城市 好房子”价值凸显

不同城市之间的经济水平和购买力差异明显,长三角、珠三角等区域居民购买力保持稳定增长,对改善性需求主导的新房市场具备较强支撑。

2024年,我国GDP万亿城市数量达到27个,经济总量占全国的比重达40.9%,上海成为全国首个经济总量超过5万亿元的城市,城镇居民人均可支配收入超9.3万元。

体现在豪宅产品购买力上,2025年上半年,上海在全国高端住宅市场中占据主导地位,总价3000万元以上新房成交1096套,占30城总量的59.4%;而在全国成交总价5000万元以上的住宅中,上海占比更是接近八成。

在居民对高品质住房需求不断增加的背景下,“好城市 好房子”的价值将逐步兑现。“2025年,‘好房子’首次被写入《政府工作报告》,提出要完善标准规范,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’,体现出政府对于‘好房子’建设的高度重视。”曹晶晶表示。

在她看来,在房地产企业转型升级的背景下,“好房子”建设为企业开辟了产业转型发展的新赛道。

房企应紧抓用户真实需求,聚焦居者实际体验,做好精准定位,针对不同客群需求特征细化产品线。同时,运用数字化工具、新型建造技术等方式来提高开发效率。此外,“好房子”需要“好服务”来维护,房企要围绕项目交付“前、中、后”全周期打造品质闭环,提升长期居住体验与企业品牌价值。

“只有真正具备‘好城市、好地段、好产品’特质的房产,才更能抵御风险,穿越市场周期。”曹晶晶认为。