房地产未来五年终于定了!

10月28日,新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》(下称《“十五五”建议》),基本确定未来五年房地产发展方向。

10月23日的四中全会对房地产只提了十个字:推动房地产高质量发展。此次《“十五五”建议》增加了许多,并涉及多个方面:

1、完善促进消费制度机制,清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

2、盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。

3、加快构建房地产发展新模式,完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

4、优化保障性住房供给,满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。

5、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

6、建立房屋全生命周期安全管理制度。

从以上6点来看,核心仍是推动房地产高质量发展,只是更进一步从不同维度发力。归根到底还是用“保障 市场”的方式让人民群众住上“好房子”。对行业自身而言,这也是房地产行业摆脱旧有路径依赖、穿越周期、实现健康可持续发展的根本出路。

《“十五五”建议》在建设强大国内市场,大力提振消费部分提出“完善促进消费制度机制,清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。”

当前房地产市场大部分限制性措施皆已退出,仅剩部分城市还有所保留,在这其中,北京、上海、深圳的限购政策最受关注。

2025年8-9月,北京、上海、深圳先后调整限购政策,三城均采用“分区域差异化松绑”策略,但宽松力度与范围各有侧重。

北京以五环为界划分调控梯度,五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购,五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准,同时取消离婚购房3年限购限制,二孩家庭二套房可按首套贷款,既保障核心区域市场稳定,又释放外围区域需求;

上海以外环为界,外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购,外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套,且将单身人士纳入家庭购房政策范畴,非沪籍首套房还可免征房产税,进一步降低外地居民在沪购房门槛,并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开,外来无房人才即便社保未满1年,也可通过人才绿色通道申报购房资格;

深圳的限购松绑力度相对更大,非核心区(8区)对深籍及社保满1年的非深籍不限购,无社保的非深籍也可购2套,盐田、大鹏两区完全取消限购,核心区(福田、南山等)则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制,更侧重激活全域住房需求。

从北京、上海、深圳这一轮政策优化来看,一方面保留了部分限购区域,另外一方面则仍有首套与二套住房的差异化约束。同时,从全国范围来看,部分城市的公积金使用仍受跨区域使用的隐形门槛限制。

从《“十五五”建议》来看,“十五五”时期,北京、上海、深圳“限购”政策有一定的优化空间,同时首套与二套住房的差异化、公积金跨区使用等限制性措施或有取消可能。

《“十五五”建议》在加快完善要素市场化配置体制机制部分提出“促进各类要素资源高效配置,建立健全城乡统一的建设用地市场”“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。

同时《“十五五”建议》在推动房地产高质量发展部分提出“优化保障性住房供给,满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。”

可以看到,“优化增量”“盘活存量”仍是未来房地产市场供给端的核心。

结合2025年9月11日国务院批复的全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案来看,所有试点地区均意在不断提高土地要素市场化配置水平。

其核心仍是“人、房、地、钱”要素联动,以人定房,以房定地、以房定钱,促进房地产市场供需平衡、结构合理。从源头上促进房地产市场供需平衡,防范盲目扩张带来的风险。

从当前新房库存来看,得益于供给节制,当前狭义库存正处于下行通道。据CRIC监测数据,2025年8月末百城商品住宅库存量仅45562万平方米,环比下降1%同比下降9%。去化周期基本持稳25.4个月,一二线持稳20个月左右。

其中杭州、合肥、成都等库存消化周期不足1年,上海库存去化周期仅为13.5个月,这些城市也正是当前市场率先止跌的主要热点城市。

良好的供求关系有利于市场形成新的平衡,中央和地方进一步紧缩供应预期,也将加速促进行业供求平衡。

《“十五五”建议》在推动房地产高质量发展部分还提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。”“加快构建房地产发展新模式,完善商品房开发、融资、销售等基础制度。”

2025年至今,“好房子”已成为被提及最多的词。房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子”。

这需要全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平,首先把保障房建成“好房子”,不仅要将新房子建成“好房子”,还要将老房子改造成“好房子”。

同时强化“全生命周期管理”,从“建房”向“管房”延伸,引入智慧物业、社区服务等增值功能,实现住房从“物理空间”到“生活场景”的转变。

可以预见,未来市场将进一步强化“民生为本、市场为辅”的平衡:

在民生层面,住房保障体系将更加普惠,通过精准识别保障对象、优化申请分配机制,确保新市民、低收入群体等“住有所居”。同时通过“好房子”标准建设(如绿色建筑、低碳住宅),让普通购房者共享高质量住房成果;

在市场层面,政策将通过“稳预期、防风险”引导市场健康运行,一方面遏制投机性需求,维护房价稳定,另一方面支持合理的改善型需求,通过优化信贷政策、简化交易流程等,畅通二手房置换链条,缓解当前市场“二手房挂牌高企、置换不畅”的结构性矛盾,最终形成“民生有保障、市场有活力”的良性生态。

对经济而言:通过发展“好房子”带动消费升级和有效投资,并与新型城镇化、区域协调发展等战略协同,能为经济增长注入新的、可持续的动力。

对社会民生而言:是“扎实推进全体人民共同富裕”的必然要求,能有效提升人民生活品质,增强社会凝聚力和稳定性。

对房地产行业而言:是实现健康可持续发展的根本出路,推动行业从规模扩张转向质量提升,迈向一个风险可控、基础牢固、更具韧性的新发展阶段。

推动房地产高质量发展的意义重大而深远,此次《“十五五”建议》在四中全会的基础上将内容更进一步具化了。

在房地产高质量发展的背景下,各地新增供地质量将会不断提升,“好房子”将有望率先回升,并支撑新房市场成交,形成新的价格基准。与此同时,同地段旧规产品或二手房价,也将形成相对“好房子”价格基准的新的价格梯度,最终共同构成房地产市场新的供求关系动态平衡。