2025年的上海，迎来了一轮交付量的显著攀升。据凤凰网房产上海站不完全统计，截至目前，今年已有132个住宅楼盘完成交付，与去年同期96个楼盘相比，今年的交付规模迈上了一个新台阶。

然而，真正的交付洪峰还在未来两个月。据统计，接下来上海还将有34个项目集中交房；更有12个原定于明年交付的楼盘已启动预看房环节，大概率也将在年底前交付。

交付规模的空前背后，是房企年末迫切的资金回笼诉求。2025年房企到期债务高达5327亿元，超越了2024年的4828亿元，而销售端的持续低迷让资金压力雪上加霜——1-9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4%，定金及预收款、个人按揭贷款降幅均超10%。在融资“输血”难以完全覆盖缺口的背景下，年末集中交付成为房企回笼资金、缓解债务压力的关键抓手，能否顺利完成交付、兑现回款，直接关系到企业能否平稳“过冬”。

然而，这场承载着房企资金诉求的集中交付，却在市场端呈现出剑拔弩张的焦灼态势。一方面，业主对交付品质的期待值已全面升级，从铝板外墙平整度到玻璃隔音效果，再到小区绿化密度、公共设施配置，都成为衡量交付是否合格的标尺；另一方面，部分房企在资金压力下的降标减配、规划不符等问题，让预看房环节沦为口碑两极分化的“试金石”——既有项目凭借细节落地赢得认可，也有楼盘因质量问题引发集体维权，甚至出现业主抵制预看房、提出退房的极端情况。资金回笼的迫切需求与业主对品质的严苛诉求形成尖锐博弈，让2025年上海楼市的四季度，成为近年来最焦灼的交付周期。

Part.1

预看房两极：合生、上海地产获赞，嘉华、金桥遭遇退房诉求

据不完全统计，接下来的两个月内，上海将有35个楼盘迎来交付，涉及35家房企——交付规模与覆盖范围均处于年内高位。

其中，保利发展交付楼盘数量最多，预计有保利虹桥和颂、静安天悦东区以及保利建工海玥锦上3个项目同期交付；陆家嘴集团、中国铁建、招商、华发等房企，也各有2个楼盘纳入交付计划。

在这35个待交付楼盘中，32个已提前启动预看房环节。但这场旨在“提前验货”的环节，并未让市场口碑走向统一，反而呈现出鲜明的两极分化：有的楼盘凭借细节落地与服务响应赢得业主认可，有的却因质量问题、规划不符引发投诉，部分业主甚至选择抵制预看房，提出集体退房诉求。

从正面案例来看，多个项目通过预看房积累了良好口碑。比如尚湾林语。经过近两年等待，业主普遍认为小区绿化覆盖率、楼间距设计及室内采光效果均达到前期宣传水平。开发商在服务流程上的安排也颇为贴心：接驳车上配备饮用水与纸巾，园区内提供短泊车服务，公共区域的健身设施与塑胶跑道也收获不少好评。

缦云上海则通过后续沟通建立起业主信任。业主在预看阶段提出的意见，多数得到落实，物业还会持续反馈整改进度，这让业主对正式交付的信心明显增强。

与这些项目形成鲜明对比的是，部分楼盘在预看房环节遭遇了不小阻力，质量问题直接引发业主维权。由嘉华国际开发的嘉俊庭便是典型——作为地铁上盖项目，仅约9%的客户接受预看邀请，多数业主公开表示抵制，核心原因是“当前施工质量未达预看标准”。

业主具体指出四类问题：北侧外立面涂料反复鼓包，平整度误差超出国家标准；空调外机位置未经同意擅自变更，且设置在消防连廊外侧，涉嫌违反《建筑设计防火规范》；公共区域绿化及地下车库仍处于粗施工状态，效果图长期未披露；地下车库存在管线裸露、立柱未包封、无灯带等问题。

据业主爆料，在9月2日的业主沟通会上，项目合作方龙华地产相关负责人曾表示可接受退房诉求。

浦东周浦金桥碧云澧悦小区的业主，此前也联合提交过退房申请。业主称项目存在三大问题：宣传的外立面铝板材质被替换为涂料，“人车分流”规划未落实且地面设置停车位，地下车库雨后出现渗水情况；多次沟通后，开发商仍未给出具体整改方案。

值得注意的是，此类维权现象已不局限于刚需或改善型项目。近期，越来越多单价10万元以上的高端楼盘，也在预看房阶段遭遇业主投诉。

比如浦开摩登江南，300余户业主联名致信开发商董事长严炯浩，控诉项目存在虚假宣传、装修降标问题，认为地下车库交付标准“连动迁房都不如”，6000-7000元/㎡的精装标准未兑现；更严重的是设计缺陷——上叠电梯井暴雨时会雨水倒灌，下叠隐私防护不足，地下车库加装的空调外机架还存在安全隐患。

Part.2

预看房背后的市场变局：华润等房企承压，业主品质诉求倒逼行业升级

今年的预看房与去年相比，呈现出两大显著变化，其中时间提前是最直观的一点。这一变化的背后，是房企在资金压力下争取提前交付、加快回款的现实考量。

近期，张江金茂府提前14个月启动预看房的消息，就一度成为市场焦点。该项目合同约定的交付时间为2026年12月，实际预看房安排在今年10月，较约定节点足足提前了近一年半。

据不完全统计，上海还有12个原本预计明年交付的项目已在今年进行预看房，按照预看房到交付平均3个月的工期来算，这意味着这些楼盘都有望提前交付。

据凤凰网房产上海站了解，2022年1月起，上海推行新建住宅预看房制度，其中明确：应实施预看房，建设单位未完成的不得申请综合竣工验收。预看房发生在“住宅工程分户验收后、质量竣工验收前”。从预看房到交付，没有明确的时间规定，通常情况下可能间隔1-3个月。

但预看房时间的提前，也让部分项目的潜在问题更早暴露在业主视野中。

中环置地中心润府的业主指出，项目公共区域配置与销售阶段公示信息严重不符：购房时，沙盘及公示数据显示，小区内部标高5.2米、正门4.75米、西侧路口4.3米；临近交付，西侧路口标高变更为5.5米，较原设计高出1.2米——这直接导致外部道路高于小区内部，不仅正门区域雨天易积水，地下车库还面临雨水倒灌的风险。

除了预看房时间提前，另一个值得关注的变化，是业主对交付品质的期待值显著提升，对细节的要求也愈发严苛。

放在往年，交房时只要没出现重大质量问题，业主大多就已心满意足；但现在，买房人关注的维度早已全面升级：不仅要检查房屋主体结构质量，还会细致抠查铝板外墙的平整度、玻璃的隔音效果，关心小区绿化的密度、楼间距的实际宽度，甚至会留意公共区域健身设施的配置情况。从刚需盘到高端豪宅，“差不多就行”的标准早已不再适用，没有哪个楼盘能靠“模糊过关”赢得认可。

这种期待值的升级，本质上是楼市市场逻辑的深层转变。当房价单边上涨的时代成为过去，买房人不再执着于“房子能不能升值”，而是将核心关注点转向“能不能住得舒心”“开发商能不能兑现前期承诺”。

这一转变也对开发商提出了全新要求：以前靠宣传造势、口头承诺就能吸引购房者，现在必须靠实打实的产品品质说话；以前能敷衍带过的细节问题，现在必须逐一落实整改。

在此背景下，业主维权节点明显前置，甚至在预看房启动前便已展开行动。例如浦发唐城四期，项目还未预看房，便因图纸与实物不符爆发维权。业主指出，审批图纸与销售现场公示图纸存在多处不一致，实际建筑缺少窗户、楼梯及架空层等关键设计。尽管开发商以“最终以审批方案为准”作为免责理由，但业主认为该条款设立于审批之后，应属无效。在多轮沟通后，开发商才间接承认“审批在前，公示在后”的基本事实。

浦开云璟业主则反映房屋存在质量瑕疵、配套缩水、降标减配等问题，在与开发商沟通整改过程中，遭遇推进缓慢、责任认定不清等困境。

安高申陇院同样因降标减配引发投诉。业主指出，项目在材料、颜色、细节工艺等方面均出现明显调整，包括墙角弧度、顶部金属线条、地板拼装等均未达到预期，整体呈现粗制滥造倾向，被质疑缺乏基本的履约诚意。

写在最后：

上海四季度的交付季，终究在房企的资金焦虑与业主的品质坚守中，走向了最真实的模样。那些铝板外墙的光泽、及时响应的整改，与鼓包的涂料、裸露的管线一同，构成了市场最鲜活的注脚。

没有绝对的赢家与输家，只有需求与责任的持续碰撞——房企需要回款过冬，业主渴望安居无忧，这场关于交付的博弈，最终会以每一套房子的落地、每一份期待的回应画上句点。

而当最后一把钥匙交到业主手中，2025年的交付故事落幕之时，留下的不仅是楼盘的口碑印记，更是楼市回归居住本质后，各方必须适应的新常态。