上海楼市的10月，终究还是辜负了“金九银十”的名号。

成交面积环比走跌，新增供应缩水，最能反映真实行情的网签数据，更是甩出了年内成色最淡的一张答卷——截至11月4日，10月开盘的所有项目里，连一个网签率破90%的都没有，表现最好的也才64%，网签率能超过50%的，满打满算就2个。

一边是热门盘靠着地段、产品的硬实力勉强撑着热度，一边是冷门盘扎堆打折苦苦求生，市场分化早就不是“有差异”那么温和，而是彻底撕裂成“冰火两重天”。

01、网签速冻：热门盘都撑不住，上半年盛况难再寻

10月的网签数据，肉眼可见地回落。截至11月4日，10月开盘的所有项目里，尚无一个网签率超过90%，表现最好的也仅达64%，网签率突破50%的项目更是只有2个。

这成绩，和今年上半年的火爆比起来，反差实在刺眼：要知道5月还有7盘网签率超90%，2盘超80%，热门盘几乎“开盘即网签”；6月更夸张，1盘直接100%网签售罄，5盘超90%、2盘超80%，爆款扎堆的盛况还历历在目；7月、8月就算进入传统淡季，也各有2盘网签率冲过80%，核心项目的底气还在。

所谓的“金九银十”，终究是成色不足。上海楼市正在经历的，是一场清晰又直白的降温周期。

具体到项目上，10月网签表现最好的尚园，算是淡市里的一匹“黑马”。10月12日开盘推售44套房源，靠着精准的产品定位和过硬的板块优势，开盘当天去化100%。但即便火成这样，截至11月4日，它的网签率也才64%——放在上半年，这样的项目大概率开盘一周内网签率就能轻松破80%，根本不用等这么久。

排在第二的高福云境，认购时的数据也很漂亮。10月18日入市，125套房源吸引了190组认筹，认筹率高达152%，连总价1.3-1.7亿元、近600㎡的25套超级大平层，开盘首日都被一扫而空。可这份热闹没延续到网签环节，目前网签率才58%，远不及上半年热门豪宅的网签速度。

值得注意的是，10月不少认购率超100%的热门盘，网签率都没冲破70%。要知道，今年上半年，热门项目认筹后“连夜签约”是常态，开盘一周内，网签率动辄80%以上。

如今这种“认筹热、网签冷”的反差，恰恰说明购房者的心态彻底变了。就算看好项目愿意先认筹，到了签约这步也会格外谨慎，再也不会像以前那样果断。毕竟在市场下行期，签约就是真金白银的投入，多观察、多对比、多掂量，成了购房者的共识。而这份普遍的谨慎，也直接拉低了整个10月的网签速度。

02、15盘网签不足10%，3盘挂零

与热门项目形成鲜明对比的是，截至11月4日，10月开盘中，有15个楼盘网签率不足10%，其中3个楼盘更是网签挂零。

还有个值得留意的情况：灿耀晶萃173从10月18日开盘至今，始终查不到网签数据。据悉该项目共推出41套房源，并未采取摇号模式，而是直接开盘选房，这样的网签空白状态，也让项目的真实去化情况多了层迷雾。

15个网签率不足10%的楼盘中，有4个是首次入市的全新盘。位于静安西藏北路的悦97，10月25日开盘推出97套房源，吸引了74组客户认购。最新数据显示，项目仅完成9套网签，网签率低至9%。

作为头部中介贝壳在上海的首个入市项目，贝涟C1的市场表现格外引人瞩目。贝涟C1位于奉贤新城板块，10月26日开盘推出144套房源，吸引88组认购。为了打造“开门红”的现象，开发商给出的优惠力度堪称“内卷天花板”：不仅有95折购房优惠，开盘1万元就可以买车位，甚至推出“7天无理由退房”政策——这在上海新房市场极为罕见，足见其急于成交的心态。

开发商更是官宣“开盘当日售出81套”，看似去化超五成，结果网签数据直接“打脸”：开盘10天后，项目仅完成10套网签，网签率低至7%。更有消息爆料，该项目实际成交仅有40多套。

奉贤金汇板块的天和尚海荟庭，更是从一开始就注定了滞销命运。项目早在2024年7月2日就已过会，却迟迟未入市，直到10月9日才正式取证开盘，中间搁置近16个月，显然是开发商对市场没信心。最终，项目350套房源仅吸引52组认购，认筹率不足15%，截至目前仅完成13套网签，网签率低至4%。

比网签率不足10%更惨的，是3个网签量为零的项目。

宝山顾村板块的中建山水雅境三期原定10月10日开盘，推出164套房源。然而在开盘前一日，项目官微突然公告称，因“开盘物料制作及搭建问题”，经房管局同意暂停摇号及开盘活动。然而蹊跷的是，上海网上房地产仍显示该项目开盘时间为10月10日，164套房源均处于可售状态。

金山亭林板块的华纺棠樾继续面临去化难题。项目所在的金山板块，向来是上海新房市场的“去化洼地”，区域内新房库存积压严重，即便在市场热度高的时候也难有起色。如今进入淡季，购房者更倾向于选择核心板块、配套成熟的项目，像华纺棠樾这样的远郊盘，自然无人问津，网签为零毫不意外。

嘉定南翔的时代之城于10月26日开盘，推出58套房源，认购期间仅收获17组客户，该项目多次开盘后消耗了大量购房者，后续需求无法跟上，认筹率也在逐步下降。

写在最后：

10月的上海楼市，与其说是淡季，不如说是市场回归理性的必然。供应端乏力的背后，是开发商对市场的信心不足；成交端低迷的之下，是购房者浓厚的观望情绪。

而这种极致分化的格局，更在反复说明一个道理：楼市早已不是“闭眼买就能涨”的时代。核心板块、有性价比的项目，依然能吸引购房者买单；但位置偏远、配套不成熟、缺乏核心竞争力的楼盘，哪怕靠优惠、造噱头，也难掩去化难题。网签数据的滞后性，或许能掩盖一时的冷清，但终究藏不住真实的市场需求。

接下来的上海楼市，大概率还是这样 “冷热不均” 的模样。没有普涨的行情，也没有全盘的冷清，只有价值的回归。