现在写稿子真是没办法，标题必须大白话了。

其实最开始的标题是：杭州为 什么还在涨？有没有风险？但是我感觉这个标题还是有风险，于是又改了一版，用了现在这个标题。

最近有些公众号又被404了，听说是谈到了一个敏感的话题，还是小心谨慎一点吧。

今天聊一聊杭州。

1

当我听到放开限价后，杭州已经有20多个板块开始涨价后。

我想，无妨。

当我听到很多新房不仅涨价，面积变大，总价变高后。

我想，无妨。

当我听到湖墅奥体上塘水电新村莫斜塘等，豪宅片区开始更豪后。

我想，无妨。

当我听到杭州房价开始冲刺14万的时候。

我想，……

不对啊，这TM是大事啊！

垂死病中惊坐起，杭州要做他自己！

杭州怎么敢啊？

2

杭州房价有多高？

我说奥体的奥映鸣翠四开后摸高9万，后续的保利天珺也要尝试摸高9万，你肯定不懂，我说水电新村、湖墅、蒋村、莫斜塘要做豪宅，你说现在什么村子都敢说是豪宅片区，我说杭州豪宅总价不是之前的1500-3000万，未来要摸高3000-8000万，你说这是个别板块。

我知道，你不熟悉杭州。

那我就换个说法，上海房价知道吧？非常典型的远郊-五大新城-内环-豪宅等4个价格梯队，大致是2万-5万-10万-17万，来，咱们跟杭州对比一下。

2022年，杭州：2万-4万-7万-二手10万+。

2025年，杭州：2万-4万-7万-9万-14万-二手15万+。

换句话说：

1、杭州房价，以前是上海5成，现在至少7成。

2、杭州房价，国内房价第四城，仅次于北上深，超过厦门、广州。

好事or坏事？

3

这一部分，全是干货，但有点枯燥。

对于不想看的朋友，你只需要知道以下几个结论：很热，涨价，抢房，地王，二手不行，这几个标签就行了。但很明显，既然是标签，就一定不客观，也会让你的情绪不成熟、不理智，不能正确的看待这个市场，不能做出合理的判断。

对于想看的朋友，你可以更加详细的了解杭州市场的变化，以及支撑其变化的基本面，但是确实枯燥甚至乏味，现在只有我们这些极少数的市场研究者才会去关注。我保证，看完之后，你对杭州市场会有更加充分的理解，而不是简单的看到涨价了，就开始谩骂，嘲讽，看细节其实是让我们更加成熟、理智。

开整。

第一个问题：你知道杭州市场很热吗？

知道的，要么是本地人，要么是地产研究者，大致这两类朋友。

其余的朋友，肯定不知道杭州市场有多热，因为过去3年已经让大家养成了思维惯性，楼市很差，没人买房，二手房都在降价，巴拉巴拉。

但是实际上，杭州市场真的很热。

热到什么程度？

1、地王一个接一个。

一个微观数据，一个宏观数据。

你是不是又要说不就是最核心的地块，蒋村啦，水电新村啦，湖墅啦，奥体啦，不是，如果是这些城市最核心的地王，那完全没有说的必要，正是因为是不是最核心的地块，而是比较常规的片区，比如华丰，市北，也出现了地王，或者折合住宅楼面价后也是地王，对吧，这才更有代表性。

再看一个宏观总的数据，杭州上半年卖地收入是1160亿，记住，这仅仅是上半年的数据，如果下半年卖地顺利的话，2000亿没问题，杭州高峰期卖地收入是3000亿，差了1000亿，在当下市场中，已经非常难不错了。

2、抢房依旧还在。

没法一一列举，就一个结论：很多。

什么叫很多，就是很多片区，很多楼盘，还在谈中签率。

3、限价取消后，至少20个板块房价上涨。

这是一个结论。

还有一个数据，放开限价之后，按理说房价涨了，大家一看，总价高了、月供多了，很多人就不买了。对吧，这很正常。

但是杭州还真不这样，主城很多新盘还在抢房，真的是抢房，就连高低配的低密产品，叠墅、洋房，也还在抢房，总价很高，很多都能过了1000万，明晃晃的中签率还在，动辄几百万的意向金需要交。

你要相信一点，现在没人是傻瓜。

4、水电新村莫斜塘蒋村冲刺14万。

你没看错，是单价14万。

全国单价14万的单盘豪宅，不多，即使是北京上海深圳这样的顶级城市，新盘整体备案价能做到这个价位的，一只手能数得过来。

以上4点，简单梳理了一下杭州市场很热。

其实上面的内容并不完整，只是杭州市场的一部分，细节还有很多，但是限于篇幅的原因，不可能一一梳理。

4

第二个问题：为什么还能这么热？

写这么一篇文章的意义，不是简单告诉大家市场很热，一是让你对市场有了更加充分的理解，二是理解市场很热背后的逻辑以及走向，从而做出做合适的判断。

市场热，有几个原因：

1、基本面很扎实。

先问大家一些问题：现在这个行情，你会买房吗？

大部分人的回答一定是，打死不买，买房都是傻瓜，对吧，你一定会这么想。

但是在杭州，很多人却还在买房，甚至抢房，为什么？一定不是因为他们傻，而是他们认为杭州很值，楼盘很值，价格很值。

每年还有几十万的新增人口，成了新杭州人。萧山下沙的制造业，未来科技城城北云城的互联网企业，产业实力还是很强，能带来高收入人群。浙江的有钱人，以及一部分全国的有钱人，几千万的真金白银砸进去。

前一段刷到一个新闻，义乌有一个绿城的楼盘，好像很火，单价6万多，还是上千万的豪宅，去化还不错，一是有钱，二是不傻。

义乌如此，杭州如此。

2、目前供应合理、房价合理。

2024年之前，你可以说杭州抢房，是因为限价，有倒挂，巴拉巴拉。

但是现在限价放开了呀，全都是市场价，一切购房全都是市场化的，不是因为倒挂，不是因为套利，不是因为情绪，全都是自发的行为。

一是供应合理。平均每个板块都是2-3个楼盘，不算多，供需合理。

二是价格合理。比如奥体，滨江和保利都是保8摸9，其实不便宜，周边的壹号院金茂府丹枫四季挂牌价10万+，其实没意义，成交价也就壹号院金茂府7-9万，新二价格持平。但有一点，买新不买旧，新产品就是好。其他片区也是这样，持平或者略低或者略高，都是合理的价格区间。

5

第三个问题：这样的市场，危险吗？

1、有危险。下面会讲到。

2、但合理。上面讲到了，现在全都是市场价了，没有套利，没人逼着你买房，市场情绪甚至在劝你别买，劝你卖房，你还买，那一定是市场行为，后果自负。你可以说杭州房价高，但千万不能说有外力逼着购房者买。

好，有那几点危险？

1）哥们吃糠，杭州吃肉。

成都长沙还好点，但是周边的厦门合肥西安武汉南京苏州宁波都熄火了，厦门房价都下跌了40%，杭州新房还这么热，你说市场还能持续的火下去，我是不太相信，或者即使现在能火，未来能火多久？要是短暂的一年两年，风险还是很大的。

2）没有限价，全是市场价。

房地产市场=金融市场，有几成是真正图自住的？

以前杭州万人摇，抢房，为什么？二手8万，新房5万，100平的房子转手300万，这是一道数学题，不需要思考。

但是现在奥体保8冲9、市北保4.5冲5、莫斜塘水电新村保12冲15、钱二保7冲8、安琪儿保7冲8，连云城、五常、之江都开始保3冲4冲5，无限接近二手房甚至超出，失去套利空间后还能持续多久？打个问号。

3）二手卖不动，新房上分销。

杭州至少有60个新房上了分销，佣金还非常高。

今年第一神盘奥映鸣翠府，三开前8.7万，四开9万，没涨太多，但是没有完全售罄，据传剩余5套没卖完。豪宅压力确实大，前面没卖完的，26年又要上市的，至少15个豪宅同时厮杀，从哪里找这么多有钱人。

二手市场不用说了，远郊跌4成，主城也压力很大。

6

最后，简单说几点吧：

1、杭州涨价，合理合理。以前过分限价，才不合理。放开限价后，全是市场行为，杭州还能很热，这是凭本事，说明基本面很不错，没什么可指责了。

2、就是有一点，涨的过太快了，不敢评论太多。能不能持久，打个问号。

3、杭州有钱人真多，豪宅2000-3000万说买就买，改善1500-2000万说买就买，普通1000万说买就买。

4、感觉杭州没啥小户型，以前还能见到100-140，现在120以下很少见，要么高低配必须做大户型，要么高层纯大户型，年轻人压力挺大的。

5、我个人建议：趁着市场情绪好，适当出清一些房子，优化资产。

6、房价贵=生存成本贵=企业压力大。