上周（11月3日-9日）上海房地产市场整体承压调整，二手房与新房市场均呈现显著分化态势。 据上海网上房地产、上海中原地产等机构数据显示，二手房市场延续“高库存、低价位、刚需主导”格局，周度网签量环比下降8.43%至5138套，全市挂牌量仍超35万套，均价环比微降0.21%；新房市场则遭遇“量价齐跌”，成交面积环比锐减46.16%仅5.33万平方米，均价受豪宅去化放缓影响下跌7.76%，新增供应与认购市场同样表现平淡。

Part.1二手房：高位挂牌与去化压力

上周上海二手房市场延续量价调整格局，周度成交量环比持续下行。

统计数据显示，上周上海二手房网签总量为5138套，环比下降8.43%，日均成交约734套。值得注意的是，11月8日单日成交1075套，再度站上千套关口，反映部分时段成交活跃度仍存。

挂牌端表现同样凸显市场压力。据上海网上房地产数据显示，截至11月10日，全市二手住宅挂牌总量达356,274套。尽管库存量较前期略有回落，但绝对数值依然庞大，市场去化压力未能得到实质性缓解。

具体从区域分布来看，浦东新区以91993套的挂牌量稳居首位，闵行区（41958套）、宝山区（36980套）分别位列第二、三位，核心城区及近郊区的挂牌压力尤为突出。

价格方面，市场下行压力仍在持续。诸葛找房数据研究中心监测显示，上周上海二手住宅市场均价为59127元/平方米，环比下降0.21%，价格调整态势延续。

数据来源：诸葛找房

整体而言，当前上海二手房市场正处于“高库存、低价位、刚需主导”的深度调整阶段。一方面，庞大的挂牌量赋予购房者更充分的选择空间与议价主动权，直接导致价格持续承压；另一方面，坚实的刚需基础保障了市场交易的基本盘，叠加政策优化的积极影响，部分潜在需求得到有效激活。

市场分析人士指出，短期内“以价换量”仍将是上海二手房市场的主旋律。这意味着对于有实际居住需求的购房者而言，当前正是仔细甄选房源、理性议价入市的优质窗口期。但与之相对的是，面对超过35万套的海量挂牌房源，如何快速吸引买家关注、提升成交效率，仍是摆在卖房者面前的一大挑战。

Part.2新房市场：成交面积腰斩豪宅刚需双双乏力

上周，上海新房市场呈现“量价齐跌”态势，成交面积环比近乎腰斩，豪宅项目去化放缓拖累均价下行。尽管个别改善型项目表现亮眼，但整体市场活跃度不足。

据上海中原地产数据显示：上周（11.3—11.9）新房成交面积5.33万平方米，环比减少46.16%；受豪宅项目交易量锐减影响，成交均价同步下行至69225元/平方米，环比跌幅达7.76%。

区域市场方面，上周全市无一行政区成交面积突破1万平方米，创下阶段性区域成交的“冰点”。传统成交大户大浦东虽仍居区域榜首，但成交面积骤降至8693平方米，较平日1.5万平方米的常规水平缩水近43%；意外跻身亚军的金山区则呈现“被动领跑”态势，该区常年处于成交下游梯队，此次排名上升并非源于需求爆发，而是整体市场活跃度不足导致的反差现象，进一步印证了当前市场的疲软状态

从产品类型看，市场上周主要以首次改善项目为主导，成交金额前十的楼盘中，单价3-6万元/平方米的首次改善产品占据六席。

其中，徐汇区长桥板块的海上清和玺表现最为突出，上周网签24套，成交面积3015.08平方米，网签均价115924元/平方米。该项目于10月24日开盘，推出161套建面约112-120平方米房源。

紧随其后的是金山新城板块的复地星愉湾，上周网签13套，成交面积1762.18平方米；宝山共康板块的大华公园柏翠和临港新城的港城悦领也表现尚可，分别网签16套和18套，成为区域成交的重要支撑。

数据来源：上海中原房地产

供应端方面，上周上海新房市场新增供应维持低位，仅有绿城逸庐、绿城黄浦one两个项目开盘，累计推出96套房源。

其中绿城逸庐40套房源，共40组客户参与摇号选房，认购率100%；绿城黄浦one56套房源，共77组客户参与摇号选房，认购率138%。

认购市场整体平淡，上周开启认购的中建玖上琅宸、建发海宸、翡雲悦府、金陵华庭四个项目中，仅金陵华庭公布认购数据，收获60余组意向登记，认购率约150%，其余项目均未对外披露认购情况，市场信心不足的迹象明显。

在新房公示方面，上周共有10个项目入市，总计推出1118套房源，总货值约77.57亿元，分布于浦东、杨浦、闵行等多个区域，后续供应的逐步释放或为市场带来一定活力。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，月初供求处于低位并不意外，近期市场交易氛围并不高。成交前十榜单中已经连续2周没有出现签约过百套的楼盘就是很好的证明。另一原因是近期高端住宅成交速度放缓，无法支撑起市场交易。近期一些豪宅认筹很少看到全部去化的楼盘，不少项目也开启多样的营销活动，能感受到市场的疲惫。后续按惯例成交会有反弹，但刚需和豪宅均没有亮点楼盘持续提升市场兴奋的前提下短期成交难有稳定表现。