作者：陈婷婷

近日，银行批量直售房产的现象引发热议，部分房源以“低于市价25%”的标签吸引刚需购房者。150万就能拿下原价200万的房产？银行收不收中介费？能不能贷款？

业内认为，这一模式背后，是银行通过线上平台直接处置不良资产的新趋势。

凤凰网房产采访了某银行内部人士，对方称购房者看到挂牌信息，可自行前往实地看房，银行不提供带看服务。“如果看中房源，不一定要通过网上竞价，可以直接到银行面议，价格会比中介便宜，后续还能提供贷款一条龙服务。”

何谓银行直供房？购房者最关心的六大要点

所谓“银行直供房”，核心是银行处置的不良资产。当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得产权，随后以房东身份直接出售或出租。6个关键点介绍一下关于“银行直供房”的基本信息，这也是购房者更关心的问题。

①是不是一定要在网上竞价购买？不一定。银行工作人员称，“如果看中了房源，可以不通过网上竞价，直接到银行咨询即可。”

②是不是银行变成“中介”，跨过法院直接卖房？不是。与普通二手房不同，这类房源主要源于抵押物处置需求。该工作人员表示，“银行直售房源没有中介费，没有产权纠纷。客户确定要购买之后，银行内部要走审批流程，双方达成一致后再完成过户。”

③是不是史无前例，银行新开展的业务？不是。银行一直在开展这项业务，这种银行直售房产也是不良资产处置中的一种形式。“只是以前基本是不良资产处置行业的专业人士，和资产公司在操作，传播范围较为小众，现在传导到了普通个人。”

④挂牌的都是住宅吗？不一定。挂牌的房子可能是住宅，可能是商业写字楼、商铺、公寓，也可能是工业厂房，甚至一片住宅用地土地使用权，小到一个车位。可能一个车位就是一套，也可能一栋写字楼也就是一个标的。

⑤银行直供房来自哪里？主要有两大来源。一是司法拍卖流拍后的“以物抵债”房产。例如，某股份行挂牌云南省安宁市房产及土地，曾经历司法拍卖但流拍。银行最终以1.3亿元抵债金额取得产权，现折价至4200万元处置。

二是银行通过司法程序主动取得。兰州农商行持有抚顺新区育才壹品小区200多套住宅，就是因为开发商智峰地产欠款2.94亿元。法院裁定执行总额4.6亿元，银行凭强制执行文书完成过户后对外出售。

⑥银行直供房可以按揭吗？可以。上述工作人员表示，“购买银行直售的房产，符合条件的可以在本银行直接申请贷款，提供一条龙服务。”

激增背后：银行为何急着卖房？

凤凰网房产查询了京东金融资产平台，以兰州银行为例，近年其在资产平台上拍房产超3000套，挂牌价从数万元至数亿元不等，涵盖住宅、商业及办公类物业。

数据显示，2024年兰州银行挂牌直售标的为1130个，2025年增至1779个，规模显著扩大。

据不完全统计，2025年以来，吉林银行挂牌出售的房产标的共有2099个，天津银行有1227个，中原银行有521个，温州银行有412个，大连银行有226个，哈尔滨银行有159个。此外，国有大行中，农业银行2025年挂牌649个，建行、交行亦有参与。

业内认为，银行加速直售主要受两方面驱动。一方面，提升债权回收率。传统处置周期通常两年以上，当前市场环境下更长，而直接销售可加快资金回笼。

不良资产处置压力日益凸显。开源证券研报指出，2025年中报显示上市银行按揭不良率整体上行。个人经营贷不良呈上升趋势，部分银行升幅超30bp。

另一方面，法拍市场遇冷推动银行转向直售。克而瑞数据显示，2025年6月法拍房供应达3.2万套，创年内新高，但仅成交3215套。当月平均起拍折价率28.4%，为2025年以来第二低点。

对地方银行和农信社来说，压力更为突出。四川农信、辽宁农信等机构，挂牌房源都以万为单位，迫切需要通过低价快销化解风险。

邮储银行江西分行近期在公众号发布多篇“法拍房产+银行直供”推广信息，涉及南昌、抚州、赣州等地，显示出银行正多管齐下加速资产盘活。

银行直供房最吸引人的，就是实打实的价格优势。

在阿里资产平台中，广东云浮农商行一套商住房起拍价仅8万元，齐齐哈尔农商行的住宅起始价9.9万元。该行当前有108套房产在售，价格跨度从10万元至800万元，涵盖住宅、商业及办公用房。

兰州一套125平的房子，151万元成交，而同小区二手房挂牌价高达180万-220万。相当于以约七折的价格购得。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析认为，由于定价普遍低于市价 10%~25%，且产权干净、无民间债务纠纷，对价格敏感型买家确有吸引力。

但房源集中在资产交易平台、银行公众号等小众渠道，既缺乏线下带看，也没有中介的撮合、垫佣、过桥等服务，导致信息、能力、渠道三重错位，成交效率并不高。

因此，它更像是对法拍房和传统不良批转市场的补充，而非全新的“零售卖房”赛道；短期看是银行资产负债表管理的权宜之计，而非长期战略。

如果挂牌量继续增加，银行是否会取代中介？

银行直供房的激增，反映了当前房地产市场与金融风险的深度博弈。对银行而言，低价快销是应对不良资产压力的现实选择；对刚需族而言，若能接受房源可能存在的小瑕疵，且长期持有，银行直供房确实是性价比不错的选择。

那么，如果挂牌量继续增加，银行是否会取代中介成为主流卖房渠道？在柏文喜看来，不存在这方面的担忧，主要有三个方面的原因：

其一，银行直供房源结构单一，只限于抵债资产，区域、户型、总价段高度碎片化，无法像中介那样持续提供“全品类、全总价段”的供给池；

其二，银行卖房的服务链条缺失，银行没有经纪人队伍，也不具备带看、议价、交易过户、按揭面签、售后维保等专业能力，很难完成“最后一公里”；

其三，监管与风控约束，银行直售核心诉求是“快速回收现金、减少折价”，一旦市场企稳、不良生成率下降，处置规模自然回落；而中介的商业模式是撮合赚取佣金，与房价涨跌无关，业务可持续性更强。

未来更大的可能是“银行+中介”合作，即银行作为产权方给出底价和风控底线，中介负责获客、带看、交易服务，双方按成交分成，既降低银行处置成本，也提升成交率。