百亿征收补偿，广州珠江新城跑马场地块的“壕无人性”。

11月17日，两份白底黑字盖有大红印章的通知文件，掀起了广州旧改圈讨论热潮。根据网上流传的图片，这是关于广州珠江新城最后一宗宝地——跑马场地块的征收补偿方案，当中涉及百亿补偿金额以及项目做地主体等。

具体来看，其中一份文件是由广州赛马场运营管理有限公司（简称“赛马场运营公司”）发布的《关于由政府收回广州赛马场运营管理有限公司马场地块和国有土地使用权收回的补偿方案》。

《补偿方案》中提到，此次跑马场地块土地面积36.2万平方米，采用有偿回收、货币补偿方式，补偿款总额约100亿元，扣减需缴纳税费及必要的支出和费用后，补偿款预计约66.4亿元，最终按各股东持股比例分配。

方案中亦提到，股东拿到补偿后，还可选择购买改造后的“马场地块物业”。

作为珠江新城最后的“核心遗珠”，马场地块含金量不言而喻。对于股东而言，无疑又是一笔收益可观的投资选择。

这份补偿方案将于2025年11月26日下午进行讨论表决，参与表决的对象是天河区员村街石东第八、石东第九股份社的全体股东。

这是马场地块实质推进的关键一步。

与此同时，在这份补偿方案中，也坐实了越秀集团为马场项目做地主体的身份，负责地块的回收以及补偿款的支付。

事实上，市场对越秀集团牵头做一级土地整备并不意外。

一方面，越秀集团是赛马场运营公司的第一间接大股东；另一方面，今年7月通过备案的珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目（马场地块所在地）的建设方也是越秀集团子公司。

图片来源：企查查

根据企查查信息显示，赛马场运营公司股东主要有7位，第一大股东是越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司，持股49.85%；第二、第三大股东是天河投资集团与新塘商业运营管理有限公司，共持股31.15%，背后对应天河区政府。

最后的四名股东，则是对应村集体。

第四股东是石牌三骏企业集团，持股15%，属于石牌村体系；第五、第六、第七股东则是石东第十、第九、第八股份社，合计持股4%，属于潭村。

与此同时，今年7月25日正式通过备案的“广州市珠江新城东区城市空间提升及基础设施配套建设项目”，也正是由越秀集团旗下越诚达有限公司负责一级开发，即地块前期土地整理、市政道路、地下空间开发等前期基建工程，总投资超151亿元。

值得一提的是，广州越成投资运营有限公司是越秀集团全资子公司，成立于2019年，彼时正处于跑马场地块汽车城关闭后、官方明确功能提升规划前的关键时期。

因此，在外界看来，越秀集团此次参与地块前期筹备工作，实则是在间接宣示其对跑马场地块的势在必得。

今年10月16日，广州规自局正式公布马场地块控规调整方案，地块调整后总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业、教育配套及公共空间。

仅从地块稀缺性而言，有市场人士推测，跑马场地块起拍价或接近200亿元，远超去年广州地王保利面粉厂的117.55亿元。同时，跑马场所在位置是广州传统顶豪区，汇聚了汇悦台、凯旋新世界等豪宅。

事实上，广州市场确实不缺投资客，缺的是值得投资的项目。据成交数据显示，广州今年1-10月千万级豪宅网签量已突破6000套，同比增长约42%。

今年11月，由保利面粉厂地块转化而来的保利玥玺湾项目，更是创下全国单盘销售纪录。据中介反馈，该项目11月10日开盘，首日销售额便达到了106亿元，均价17万元/平方米，最高单价30万元/平方米。

除了地段外，跑马场地块最受关注的便是高端商业SKP的入驻。

该消息最早传出是在2021年8月，当时中国政府采购网挂出了《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，这份公告明确该地块的功能定位要对标北京SKP等国际著名CBD地区。

后续这一传闻也不断得到相关信息的佐证。

2022年广州国际投资年会上，广州市政府与北京华联集团签署战略框架协议，计划落地华南首个SKP项目；2024年天河区高质量发展大会上，表态要推进跑马场地块更新改造、争取华联SKP项目早日落地。

今年10月21日，广州市人民政府办公厅印发《广州市提振消费专项行动实施方案》中，亦提到要聚焦“5 2 4”重点商圈建设，推动聚龙湾太古里、华润万象城、马场片区等高端商业载体建设。

因此，跑马场地块的发展价值不言而喻，若谁能将其收入囊中，无疑将坐实广州市场“一哥”地位。