广州海珠楼市再度成为市场焦点。

继南泰路翠城东地块挂牌之后，海珠区又将迎来琶洲中二区住宅地块入市，多位业内人士判断，今年年底广州土地拍卖的重心，将落在海珠。

与土地市场的持续释放相呼应，今年以来海珠一手住宅供需两旺。克而瑞数据显示，前三季度广州成交金额前30的楼盘中，海珠有6个项目上榜。广州中原研究发展部数据亦显示，截至10月末，海珠区一手住宅可售面积约71.7万平方米，去化周期18.5个月，为全市去化速度最快的区域之一。

广州市海珠区住房和建设局房管科科长孙九洲说，今年前三季度海珠新盘销售面积40多万平方米，与去年基本持平；房地产开发投资已连续多年增长，在市场深度调整期间展现出较强的市场韧性和活力。

新盘销量40多万平方米

11月13日，由广州市住房和城乡建设局、海珠区住房和建设局指导，广州市房地产行业协会主办的“好房筑家·海珠巡礼”——2025海珠区好房子鉴赏调研会圆满举行。近40位业内专家和媒体代表组成的调研团，依次走访了越秀珠实·皓悦滨江、越秀·江湾潮起和琶洲南TOD三个各具特色项目，共同探寻“好房子”的广州标准与实践路径。

广州市房地产行业协会会长陆毅表示，当前房地产发展的重点已从规模扩张转向品质提升，通过精细化运营与产品创新提升增量市场。在海珠区这样配套成熟、文化底蕴深厚的中心城区，更需要在每一个产品细节上投入，以让住宅成为承载与传承广府文化的载体。

“海珠作为中心城区，承载着近两百万常住人口，拥有湿地公园、琶洲CBD等优质资源，凭借生态环境优美、经济活力充沛的优势，能最大程度满足城市家庭对安家立业的期待。”孙九洲说。

海珠今年楼市去化表现良好，主要受益于新盘产品力突出、户型面积更贴合主流需求，以及总价适中这三方面的共同作用。目前海珠多个项目推出90平方米以下的中小户型，如越秀江湾潮起、越秀皓悦滨江、绿城馥香园、中交天翠等，总价普遍控制在四五百万元区间，成为刚需和刚改客群的首选。

以热销项目越秀·江湾潮起为例。项目位于海珠后航道一线，距离珠江最近约200米，江景视野达650~2400米。项目规划4栋住宅，采用高低区分区设计，拥有“新规产品”优势。其中3~23层低区两梯四户，主推建面约96、119平方米户型，总价520万元起；25~37层高区两梯三户，涵盖135、160、195平方米户型，面向改善与高净值家庭需求。

此外，海珠也成为广州高端产品的主战场。克而瑞数据显示，前三季度广州800万元以上住宅成交3603套，套均单价7.37万元/平方米，海珠以883套位列全市第二。

琶洲南TOD就是高端板块的代表。作为广州豪宅标杆项目，自2022年上市以来累计成交超过337亿元，连续三年拿下广州销售冠军，并获得2022-2024年全国商品住宅项目销售金额总冠军。随着琶洲南TOD近百万平方米综合体建设提速，项目配套不断完善。今年9月，项目与广东实验中学及海珠区教育局签订合作协议，计划开设36班九年制学校，为片区价值再添支撑。

企业青睐重点地块

楼市销售表现良好，土地市场自然受益。

最近挂牌的南泰路AH0124032地块备受关注，就是因为企业看好销售市场。该地块面积4.22万平方米，总建筑面积14.35万平方米，起拍价约27.5亿元，折合楼面价约1.9万元/平方米。由于须配建约20万平方米商业，地块实际总价超过44亿元，实际楼面地价约3.15万元/平方米，地块将于12月5日正式出让。

企业普遍认为，这块地兼具区位、配套与体量优势，是海珠西少有的“全能型”地块。其2公里范围内有4条地铁线交会（2号线、8号线、11号线、广佛线），通达性突出；规划中的约20万平方米商业在海珠亦属稀缺，市场预期项目将引入昌岗中路小学新校区（最终以政府公告为准）。从体量来看，在海珠西供应多为中小规模项目的情况下，该地块超过14.3万平方米的建面及3.4的容积率，为新规产品带来更大发挥空间，对改善型客群的吸引力尤为明显。

另一宗备受瞩目的琶洲中二区宅地，则被普遍视为年底土拍的“压轴”。这将是琶洲中二区首宗住宅用地，紧邻抖音华南总部，拥有江景景观。地块面积9060平方米，容积率2.5，限高80米，建筑面积约2.2万平方米，名义楼面价约4.1万元/平方米、实际起拍地价接近5万元/平方米。由于体量适中、总价可控，该地块被视为“高能级低门槛”的优质标的。

目前，这两宗地块已吸引多家头部房企关注，预计将出现一定的竞争局面。明年，随着地块陆续入市，海珠的居住与发展优势有望进一步强化。

参会专家亦认为，海珠凭借江岛生态系统、成熟城市配套及产业承载能力，已成为广州“好房子”建设的先行区域。随着琶洲人工智能与数字经济试验区加速成型，叠加城市更新深入推进，海珠的宜居与宜业价值正进一步提升，为市场带来更多符合当下需求的高品质居住选择。