20年旧改蹉跎，足以让一个项目与黄金窗口期失之交臂，与城市发展的时代红利渐行渐远。

今年4月，深圳罗湖木龙头旧改商业配套项目——益田假日广场盛大启幕，商场门口人头涌动，锣鼓声、欢呼声此起彼伏，而在这本该喜庆的日子，却有人欢喜有人愁。

看着眼前数栋近200米高的崭新高楼，金钻豪园的原居民李伯越发焦灼，但心头更多的是无力感。明明仅有1.56公里的距离，明明是同一批被列入深圳8个首批旧改城市更新项目，如今好友已兴高采烈回迁新居，而自己的家却仍是一片“废墟”。

就在期待即将耗尽之际，一个关键转折悄然出现——中信城开正式接手了深圳罗湖金钻豪园的旧改项目。

2025年11月25日，中信城开华南发布喜讯，已联合中信金融资产成功推进该项目纾困盘活，安置费、欠付工程款、农民工工资、欠缴税款等超6亿元的历史“烂摊子”已收拾完毕，停滞超十年的金钻豪园项目真的重生了。

如今旧故事翻篇，金钻豪园项目改头换面，正式更名为“信悦映翠府”，中信城开与中信金融资产成了新主角。

旧人落幕

“在同意书签下名字那一刻，我就像一个赌徒。”金钻豪园原居民的这句话道尽了这20年来的心酸与无奈。

故事的开端总是美好的。2005年，深圳市翠芳园投资开发有限公司敲开了金钻豪园业主的家门，商量片区旧改事宜，并拿出了1:1.2拆迁补偿比例和每月50元/平方米安置补贴的诚意。

尽管当时的业主早已对旧居难舍难分，但头顶斑驳脱落的墙皮、老化的供水管道、每日一跳的总闸等一堆落后的配套设施还是促使他们在同意书一栏签下了名字。且当时，水贝珠宝产业聚集已显雏形，紧邻地铁3/7号线田贝站的区位优势，片区发展势不可挡。

2010年，金钻豪园成为深圳首批8个城市更新项目之一，正式列入官方计划；2012年，700多户业主陆续搬离，老旧楼栋的门窗开始拆除，尽管金属摩擦声格外刺耳，但他们却觉得这是幸福的号角在吹响。

根据当时规划，更新拆除范围涉及17栋建筑物；建成后，含安居房在内的住宅 商业用地建筑面积约22.28万平方米，容积率为10.06。

命运的转折藏在了政策的细节里——《城市更新办法实施细则》明确要求“100%签约率”方可推进。当时，隔壁木头龙旧改的拆迁补偿比例是1:1.3，不甘吃亏的未签约业主便也提出了同样诉求，他们的坚持让项目陷入僵局。

此刻，旧改项目的双刃性演绎得淋漓尽致——虽能低成本获地，但项目一旦停滞，安置补贴、工人工资等多笔费用就会成为一座五指山。

而翠芳园也只不过是“高手如云”的房地产市场中一名“新兵”，只是恰好碰上早期旧改政策鼓励市场主体参与、门槛仅聚焦规划与补偿，未设房企业绩、行业排名等硬性约束的好时机。

因此，在2013年10月支付了第二笔一年安置费后，翠芳园资金链断裂。为了续命，其向深圳新华城借款数亿元，甚至抵押了2000多平方米的配套空地，但僵局仍未能打破，资金只出不进的恶性循环最终压垮了这家民企。

2015 年，翠芳园资不抵债黯然退出，公司老板亦因长期忧心项目重疾离世，留下的是一堆烂摊子和数百户业主的迷茫。

但很快，故事又翻新篇。

翠芳园退出的这一年，债权人之一深圳经济特区新华城有限公司接手了该项目，并将安置补贴提高至70元/平方米/月。

与此同时，新华城仅用一计妙招便破解了“双百难题”。2018年3月，在罗湖区的大力支持下，将项目分为两期，实现“双100%”的业主物业合并成一期开发住宅，二期为商业。

2019年，吊机、挖掘机入场开始拆除工作，可意外又出现了——一户业主因8000多万元债务导致房产被冻结，已拆除建筑的房产证无法注销，整个项目的审批流程彻底卡死。更严峻的是，新开发商接手后，业务需要转签，此前90%的签约率已降至70%。

“多拖一年，我们资金成本也会增加2亿元。” 新华城的话，再次将揭露民企资金链脆弱的短板；而业主“越等越想多要补偿”的心态，让项目陷入“拖延-价值缩水-分歧加剧”的恶性循环，最终在城市高速发展中“掉队”。

至此，故事便停留在了这一页。

新角色入场

后续这几年，行业进入深度调整期，尽管项目具备发展潜力，但民企碰不起，国央企不想碰的“烫手山芋”又有谁敢接，且又有实力接？

2025年6月，万众瞩目的新主角诞生——中信城开联合中信金融资产、深圳资产、罗湖投控、建元信托、特区新华城等共同组成的联合体，凭借“金融支持 风险隔离 资产管理”的创新方案在项目主体多轮遴选中脱颖而出。

6月，六方合作主体在罗湖区政府的见证下，正式签署《盘活合作协议》。

目前，负责项目的新实施主体为深圳市新钻项目开发有限公司，建元信托持股59.9999%，新华城持股约14.286%，中信金融资产、深圳资产及罗湖投控置地分别持股约10%、8.575%和7.14%。

图片来源：企查查

旧改难题虽无情，但走江湖讲的是人情。中信联合体在转签方案中明确：所有业主的欠付安置费优先于金融机构债权支付，这一承诺直击业主痛点，成为破解信任壁垒的钥匙。

在当地街道办协助之下，双方成立了攻坚小组，呼吁业主摒弃“早转签者吃亏”的错误思想，珍惜盘活机遇。仅1个月的时间，一期业主转签率已达到90%，实现预期目标。

8 月，深圳罗湖区住建局正式公示项目实施主体变更，金钻豪园从“停滞名单”转入“复工复产名单”，并更名为“信悦映翠府”，寓意着“中信赋能、悦享生活、映照翠园”。

在公示中，深圳住建部明确指出：目前房屋已拆除，地下室结构已基本建成，房产证已全部注销。

截止11月最新消息，中信城开在推文中提到，超600户回迁业主的3亿多过渡安置费、近3亿元欠付工程款及农民工工资、欠缴税款等历史遗留问题已解决，三个月时间完成了从协议签署到资金投放的全流程。

根据规划，项目依旧分两期实施，一期计容建面约20.8万平方米，涵盖住宅、安居型商品房、回迁房、商业等多元业态，目前已启动营销中心、样板房装饰方案等招标工作；后续二期建设则同步推进。

“重启后将撬动约45亿元固定资产投资，为罗湖区贡献6.3亿元税收”。或许这就是存量资盘活的意义——时代红利窗口关闭后，仍为停滞项目找到“二次激活”的可能。

对于中信而言，这也是其产融协同模式的又一次成功实践——中信金融资产提供逆周期纾困资金，中信城开负责项目全流程操盘，政府提供政策支持，三方形成闭环。

事实上，中信城开联合体之所以能中标金钻豪园旧改项目，也与其在深圳的“老道经验”密不可分。

中信城开在深圳其曾主导操盘了罗湖笋岗信荣汇、罗湖水贝信悦汇、龙岗龙腾凯旋新城、宝安新安信云庭、南山街道棚户区改造项目等。如今，已逐步拓展至上海、南宁、株洲等城市16座城市，落地30余个化险项目。

而近期，中信城开大肆宣扬的战绩便是海壹号院项目，“该项目仅一年多时间实现五开五捷，累计销售额破230亿元，登顶2025年全国单盘销售冠军。”

据悉，海壹号院项目也曾因房企流动性紧张陷入停滞，后来中信金融资产投入超40亿元纾困资金，中信城开负责对项目工程、成本、营销等条线进行实质性监管，再次激活。

如今回过头看，那些墙体裂缝里的故事，似乎都在提醒着城市更新的本质——不是资本的单向扩张，而是多方利益的共生共赢。