观点网 一场大火，撕开了香港居屋制度在老龄化屋苑维护、物业管理责任等方面的深层裂缝。

2025年11月26日下午2时，香港大埔宏福苑的平静被急切的呼救声彻底打破。

这座建成于1983年、拥有42年楼龄的居屋屋苑，在短短数小时内遭遇了香港近60年来最严重的火灾，伤亡规模远超2008年同样是五级火警的旺角嘉禾大厦火灾。

当时，火势蔓延速度极快，转瞬便从单栋楼宇扩散至其余6栋，共7栋建筑被灼眼火光吞噬，甚至远在19公里外的深圳皇岗口岸都能嗅到刺鼻焦糊气味。

截止11月27日晚10点，火情已得到有效控制，但这场灾难已造成75人遇难、76人受伤、其中包含1 名消防员殉职的痛心局面。

火灾背后，多重隐患也随之浮出水面。

事发时，宏福苑正进行外墙维修，搭建的竹棚、保护网、防水帆布等材料，被质疑未符合防火标准，部分大厦电梯大堂窗外的发泡胶包封更是易燃物，成为火势加速蔓延的“帮凶”。

然而，更值得深思的是，这座承载着数千中低收入家庭安居梦想的居屋，其消防管理、维修监管、物业保障等，为何未能抵御一场突发火灾？

这套起源于1953年石硤尾一场大火的香港居屋制度，如今再次因一场大火进入公众审视的焦点。

制度演绎史

香港居屋制度的演变史，是一部香港社会经济结构变迁的缩影，完整呈现出了“应急—繁荣—失衡”的三段式轨迹。

1953年至1972年，是居屋的诞生前期。

二战后大量难民涌入香港，住房紧缺下，催生了用白铁皮、木板搭建的“寮屋”，恶劣环境让火灾频发；1953年，石硖尾大火造成五万多居民流离失所，成为住房政策的重要转折点。

港英政府测算发现，兴建徙置大厦的单位成本仅为发放现金补偿金的62%，且能长期管控灾民安置问题，于是以低成本、高密度的徙置大厦替代寮屋，启动了“徙置计划”，7层徙置大厦应运而生。

不过，这类建筑仅为香港早期公营房屋，并非真正意义上的居屋。

随着时代发展，居民对居住品质的需求提升，1972年港督麦理浩推出“十年建房计划”，规划兴建设施完善的公共房屋；次年房屋委员会成立，统筹公屋相关事务，为居屋制度的诞生奠定基础。

居屋制度真正意义上的诞生，是在1976年，香港政府提出的“居者有其屋计划”——资助公屋居民、中下阶层群体自置居所，旨在填补私人住宅与租赁型公屋之间的置业空白。

1978年-2002年，是居屋的扩张期，这期间香港房委会共售出31.25万个单位，惠及超125万港人。

早期的居屋，是由香港房委会主导选址、设计与开发，以约为市场价的六至七成出售；1978年首批推出的葵涌、观塘等地居屋单位，面积46.4-63.7平方米，售价1.47-18.82万港元。

这个价格放在今日，简直是“痴人说梦”。根据香港中原成交数据，宏福苑于2025年9月4日成交的一套431呎房屋，总售价为330万港元。

然而，一场亚洲金融风暴戳破了香港楼市泡沫，私宅价格暴跌至与居屋趋近，市民更愿选购私宅，导致居屋认购率大降、市场重叠冲突，居屋走进了收缩期。

2002年11 月，政府出手，无限期中止居屋计划。

直至2010年，“量化宽松”等一系列金融政策助推香港房地产市场逐渐恢复，房价迅速报复性飙升，香港政府才首次明确宣布重启 “居者有其屋计划”；2014年新居屋开始接受申购。

截止2025年3月末，全港房屋总存量达305万套，其中居屋（资助出售类住房）总量约为46万套，占全港房屋总存量的15%。

未来，香港政府也将持续加大居屋供应力度，明确表示下一个十年期，公营房屋总供应目标为29.4万套，其中“其他资助出售单位”占比约40%，总量达11.8万套，约占公营住房供应总量的40.1%。

可尽管居屋数量在增加，但公屋资源分配失衡、物业管理失序、产权流转与市场衔接等制度矛盾并未解决。

物管三方问责

宏福苑火灾并非孤立事件，而是居屋制度弊端长期积累的爆发，物业管理失序是最直接的表征。

香港居屋的物业管理体系是由三层架构组成——“房委会统筹监管 私营机构执行服务 业主立案法团自治”，责任明确划分。那么，在这场宏福苑火灾中，三方角色谁最该担责？

作为法定独立组织，房委会是居屋制度的主导者，也是物业管理的核心监管方。

在居屋业权份数未达到法定比例时，物业管理事务是由房委会主导，保障设施调试与居住过渡；当业权份数达标后，居屋业主成“立业主立案法团”，房委会的角色便转为监管，负责维修标准审批、物业管理公司资质审核、违规行为追责等关键环节。

而法团作为业主权益的集中代表，有三大核心职责。

一是决策权责，代表全体业主制定管理规约、审批年度预算、投票决议重大维修工程，如外墙翻新、消防设施更新；二是监督权责，对服务不达标的物业公司有权终止合约并重新招标；三是协调权责，对接房委会及政府相关部门，反映维修需求与安全隐患，在突发事件中牵头业主沟通与权益保障。

至于私营物业公司，则是居屋日常管理的“执行方”，服务权限源于初期的房委会或后期的业主立案法团委托合约。

梳理完三方的关系和主要职责后，舆论的矛头直接指向了话语权最大的法团。

一位从事物管行业多年的资深人士指出，香港居屋的物业管理由业主立案法团主导，但长期存在小业主话语权弱、法团权力集中的治理失衡，这容易为资本寻租提供了空间。

以本次发生火灾的宏福苑为例，观点新媒体整理了舆论中的部分利益关联疑点。

首先是招标与筛选环节，存在不合常理的倾向性。

在维修工程招标中，宏福苑法团从57家竞标单位中，选定了综合评级仅为B级的宏业建筑工程有限公司，且在当时拿出的三个维修方案中，直接决议通过了报价最高的3.3亿港元方案，远超出同属大埔区新兴花园的维修费。

其次，涉事承建商宏业建筑的前股东曾因贿赂房协高层获取工程合约被定罪，法团在背景审查中未排除该公司，存在明显失职甚至故意纵容的可能。

最重要的是资金流向问题。按香港建筑工程惯例，预付款比例通常为合同总价的10%-15%，但旧法团与宏业建筑签署的合约中，预付款比例高达30%。

可财务数据显示，截至2025年11月10日，工程仅完成35%的进度，但旧法团已支付1.8亿港元，其中包含“未施工项目的预备金” 3200万港元，进度款支付与工程实际进度严重不符。

居屋制度的初心是“居者有其屋”，但“有屋可居”的前提，更应是“有屋安居”。