上海内环又迎来一块旧改地块的落定。

近日，虹口区嘉兴社区C080301单元hk264A-01地块（即瑞康里旧改项目）以协议方式成功出让。

该地块规划为普通商品房用地，占地面积16868.3平方米，容积率1.38，地上计容建筑面积达23278平方米。意向用地者为上海虹口城市更新建设发展有限公司，出让总价26.7627亿元，折合楼面价约114970元/平方米。

根据出让要求，地块建设用地性质为Rr2，允许混合一定比例的Rrl。项目需配建不少于2000平方米的商业设施，并可结合设置老年活动室、文体活动室等功能；同时，保障性租赁住房（原公租房）建筑面积占比不低于5%，即不少于1063.9平方米。

该地块地理位置优越，距离海伦路站不到200米，可换乘轨道交通4号线、10号线及在建的19号线，周边还有九龙路、武进路、四平路、吴淞路等多条快速路环绕，交通十分便利。

配套设施方面，教育资源包括民办新华初级中学、中州路第一小学、虹口区第一中心小学、上海市海南中学等；医疗资源有上海市第一人民医院和四川北路街道社区卫生服务中心；商业配套涵盖利通广场、壹丰广场、中信广场1933购物中心等；公共空间则有四川北路公园、爱思儿童公园等大型绿地。

新房市场方面，南侧不到500米的外滩瑞府已于今年8月底首开，推出119套超高层房源，备案均价14.78万元/平方米；随后在10月中旬加推146套，均价小幅上调至14.83万元/平方米。据网上房地产最新数据，截至11月26日，该项目一批次网签率74%，二批次去化节奏放缓，售出19%。

值得关注的是，拿地企业上海虹口城市更新建设发展有限公司的股东背景较为特殊。天眼查信息显示，该公司由上海城市更新建设发展有限公司持股60%，上海虹房（集团）有限公司和上海北外滩（集团）有限公司各持股20%。而上海城市更新建设发展有限公司则由上海地产（集团）有限公司全资控股，实际控制人为上海市国资委。

事实上，这并非该企业首次以协议出让方式获取旧改地块。去年12月初，上海虹口城市更新建设发展有限公司曾以总价19.2亿元竞得北外滩三宗旧城改造地块，平均楼面价73976元/平方米；同月20日，再次以35.98亿元拿下北外滩另外三宗地块，平均楼面价降至64238元/平方米。

不过，这些地块后续均被转让。其中，北外滩hk240B-02、hk241C-01、hk241D-04三宗地块于今年6月通过上海联交所转让给建发，总价36.37亿元；而hk199-03、hk200-01、hk274A-02三宗地块则在9月转让给保利发展。

从过往操作来看，此次瑞康里地块未来也很可能由上海虹口城市更新建设发展有限公司引入合作方或进行整体转让，其后续动向值得市场持续关注。

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