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2025年11月底，一纸规划公示，让本已战火纷飞的北外滩新房市场再添变数。

虹口区北外滩67街坊正式调整控详规划，新增约4.76万平方米三类住宅组团，位置几乎贴着绿城潮鸣外滩——直线仅600米，却更靠近黄浦江。

这意味着，绿城还没正式登场，旁边就多了一个“地段更好、还带江景预期”的对手。

Part.1

一块地的转身：从商业办公到“科研 住宅”

此次调整的hk285街坊，即业内俗称的虹口67街坊，并非凭空出现。

地块被重新洗牌：原先的商业办公、教育科研、轨交站线用地，整合为hk285-05科研用地与hk285-06科研设计及三类住宅组团混合用地。

（左图为调整前；右图为调整后）

真正引发市场骚动的是hk285-06地块，该地块用地面积约1.79万㎡，容积率7.41，建筑高度230米，明确要求科研设计占比不低于64.1%，住宅组团不超过35.9%，需衔接轨道交通站点，设置垂直交通。

简单说，这不是一块单纯的住宅地，而是一个“科研为主、住宅为辅”的复合项目。但对购房者而言，最直接的信号是：北外滩核心区，即将多出4.8万方高端住宅供应。

Part.2

区位即王炸：一线江景，叫板绿城、中粮

如果说规划只是前戏，那地段才是真正的杀手锏。

hk285-06地块南侧紧邻白玉兰广场，步行至12号线国际客运中心站，直线距黄浦江仅约400米。

相比之下，绿城潮鸣外滩在其东北约600米，中粮北外滩壹号更在约1.2公里外。

这意味着，新地块的住宅部分，大概率将拥有更优的一线江景视野和更便捷的轨交商业配套。在北外滩核心区的涉宅地块中，其位置堪称“当前最优”。

Part.2

市场暗流涌动：绿城、中粮遭遇“贴身竞争”

目前，北外滩新房市场已进入“地王时代”。

· 绿城潮鸣外滩：待入市，主推200–310㎡大户型，放风价有望冲击19万/㎡；

· 中粮北外滩壹号：已过会，产品184–228㎡，均价约14.4万/㎡。

而67街坊新增的住宅，虽占比仅35.9%，但凭借更近江景、更高复合业态的稀缺性，极有可能同样定位高端大户型。

届时，绿城和中粮将直面一个“更近江、更核心”的竞争对手。尤其对绿城而言，本想凭借地段和产品力一骑绝尘，如今却可能被“分流”一部分顶级客群。

Part.3

谁是赢家？谁在焦虑？

对开发商而言，这块“肥肉”并不好啃。

项目科研部分占比超六成，意味着拿地企业不仅要有资金实力，更需具备成熟的科研载体运营能力。这绝非普通住宅开发商所能驾驭。

有业内人士指出：“这或许将倒逼有产业背景、具备综合开发能力的国企或大型房企出手。”

而对绿城、中粮等已布局的房企来说，焦虑感已然上升。新房市场尚未完全回暖，竞品却已“兵临城下”。

北外滩的棋局，正在重新布局。

一边是绿城、中粮等地王项目摩拳擦掌，准备高价入市；另一边，是规划不断“加码”的稀缺地块，带着更好的位置、更复合的业态悄然入场。

2026年，当这块“硬骨头 香饽饽”正式出让，北外滩的战场，将不再只是产品与价格的比拼，更是地段、视野与业态融合能力的终极较量。

而绿城的“后院”，已经能看见火光。

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