上海二手房市场现“翘尾行情”。

今年8月25日落地的“沪六条”新政实施已满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等组合拳持续释放动能，推动市场平稳向好。数据显示，11月二手房（含商业）网签成交创下近7个月新高，跻身年内第三高成交月份，市场同步呈现“结构分化下的温和复苏”特征，低总价高性价比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房挂牌量高位回落，正成为这一轮新政后的市场亮点。

11月二手房成交量创近7个月新高

新政效应的释放呈现"稳中有升"的态势。据网上房地产数据，11月，上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比上涨约24%。据安居客上海监测，11月全月成交量创下近7个月新高，仅次于“金三银四”时期，成为今年成交量第三高的月份。

头部中介机构的数据进一步印证市场变化。上海链家数据显示，“沪六条”新政实施后三个月的整体成交量较新政前两个月有明显增长，其中外环外区域受政策刺激更为明显，成交量增速达7%左右。从周度趋势看，除国庆假期短暂波动外，市场运行平稳，成交量已逐步形成"企稳回升”态势。

从成交结构看，刚需主导特征尤为突出。上海链家研究院负责人李根指出，新政实施以来，300万以下总价段成交占比持续上行，11月，该价格段二手成交占比高达60%，实现连续三个月增长；500万以下总价段成交占比更是稳定维持在80%的高位区间。

李根在接受澎湃新闻采访时指出，当前市场特征是政策与市场联动的结果呈现，在当前上海房地产多重政策组合拳推动下，刚性需求持续释放，形成总价敏感型客户主导市场的结构性特征，同时，中小户型产品去化速度显著优于改善型产品。

“市场处于高性价比房源出清阶段”

值得注意的是，"以价换量"仍是当前市场的主流逻辑，价格回调成为刚需释放的核心驱动力。

中指研究院发布的百城价格指数报告显示，11月，其监测的100个城市二手住宅价格环比仍下跌。其中，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%。据该机构监测，11月，上海二手住宅价格环比下跌1.24%。

上海链家沪中事业部总经理包站国指出，当前买方以刚需客户为主，随着市场价格的调整，这部分买家认为当前房价已到相对低位，决策周期明显缩短；卖方心态则有所分化，有成交意愿的业主议价更为务实，不会过度纠结短期的“议价空间”，而无明确售房需求及对后市看好的业主也会选择暂不出售或转为出租房源。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前上海房地产市场继续保持稳中向好的态势。随着本轮市场和价格的调整，市场对房价水平的认可程度明显增加，包括“租售比”等指标近期颇受关注，客观上带动了四季度销售行情的活跃。

“参考近3月买卖和租赁成交数据，当前全市租售比约为2.1%，长宁区、杨浦区、虹口区、普陀区等核心城区的租售比相对高于全市平均水平；同时，产业聚集、租赁需求旺盛的区域，租售比也相对较高，例如青浦区的租售比也略高于全市平均水平。”李根说道。

上海链家浦东潍坊板块经纪人也提及，当前内环内核心地段老破小租金回报率普遍在2.5%以上，部分房源超3%，加之通勤便利等优势吸引了一批预算有限的置业者和刚需群体。其举例称，以一套250万元的房源为例，目前租金约5000元，租金回报率约2.4%。

李根认为，当前供需两端心态分化，不同区域与房源类型的市场表现差异显著，整体处于高性价比房源出清阶段。

挂牌量已高位回落

面对刚需主导、性价比为王的市场特征，中介行业也在寻求变革。以链家为例，该机构于今年7月推出“房客分离”模式，拟通过服务创新来提升交易效率。所谓“房客分离”模式，是指房源维护人专注于挖掘房源价值，通过合理定价、多渠道推广等方式增强房源竞争力；客端经纪人则聚焦需求匹配，减少无效带看。按照上海链家的说法，该模式旨在尝试打破传统服务模式的局限性，确保客户和业主的核心诉求得到充分重视与满足。

同时，该平台还构建了房源分量化评估体系，基于房屋实际情况、价格合理性、信息完整度、市场热度、业主意愿等核心维度，通过大数据对房源动态评分，房源分达到9分，则可获得更多曝光流量。

据上海链家提供的数据，10月份，该机构成交房源中，以“9分房”为核心的高分房源的成交占比已达54%，且去化量逐月提升，7月至10月月均去化比1-3月上涨8%-10%。此外，为进一步加速交易，上海链家还引入open house集中看房模式。

包站国指出，“open house集中带看模式，通常需要先和卖家进行一对一面访，经线下聚焦筛选后，进行经纪人内部的空看，再以固定时间集中向客户开放，主推的是‘9分房’优质房源，这样既提升购房者看房效率，也为急售业主吸引更多潜在买家。”

但事实上，无论房地产市场处于下行调整期还是上行周期，中介行业的做法都容易成为市场情绪的“焦点”，从而被动卷入争议。

“对我们中介来说，本质就是撮合交易”。包站国提及，“无论市场如何变化，为保障买卖价格透明，我们会依托大数据向买卖双方同步同小区、同户型房源的真实过往成交价格、当前挂牌价区间，并禁止经纪人引导业主虚高挂牌或客户恶意压价。我们所做的事情都是为了提效，这样也更有利于市场的稳定。”

从挂牌量指标来看，多家机构数据均显示挂牌量较此前高位明显下降。

58安居客研究院院长张波指出，当前全市挂牌量环比开始下降，无效供给减少，特别是虹口、静安等核心区降幅更为明显，主要原因是更多房东开始“不愿低价抛售”，撤牌离场不断提升。

严跃进表示，无论是从历史数据还是其他城市的横向对比数据看，上海楼市总体保持了较优的态势。尤其是存量房市场的交易表现积极，为全年房地产市场稳中向好发挥了重要的贡献，同时，部分中介公司推行“二手含新”策略，在服务二手房客户时同步推荐合适新房源，助力新房去化，这对后续市场保持积极向好的发展态势起到助推作用。

从年底趋势来看，58安居客研究院院长张波预测，新房市场成交将趋稳， 12月新批次供应量将预计和11月持平，中内环豪宅备案价或突破15万/平方米，郊环外项目可能推出包括物业费减免等多种促销手段带动销售，以缓解年底业绩压力。二手房市场挂牌量预计会继续下降，核心区高性价比房源成交加速；房东年末不愿低价成交与购房者对市场犹豫的心态将并存，部分房源可能暂停挂牌或转售为租。