— 以下为正文 —

告别成色不足的“金九银十”，2025年11月的上海楼市，并未迎来期待中的触底回暖。据上海中原地产数据显示，11月上海新房成交面积32.0万平方米，环比减少19.6%。

成交整体走低的同时，网签表现同样平淡。尽管有核心区豪宅靠着稀缺性勉强撑起网签热度，黄浦金陵华庭以88%的网签率成为当月“销冠”，却难掩超五成楼盘网签率不足10%、7个项目网签挂零的冷清现实。

市场分化不再是“梯度差异”，而是核心区与远郊盘之间一道难以逾越的鸿沟，购房者以实际的签约行为，再次印证了“地段为王、价值至上”的底层逻辑。

Part.1

仅1盘超80%，核心区热度亦不及上半年

11月的网签表现延续了10月的低迷态势。截至12月2日，在所有当月开盘项目中，仅有黄浦金陵华庭一个项目网签率突破80%（88%），超过50%的也仅有宝山中环麓岛（59%）这一个项目，其余热门盘的网签率均止步于50%以下。

这与上半年“开盘即清盘”、“网签率轻松破90%”的盛况形成鲜明对比。不过若与10月相比，11月市场略有回稳，10月网签率超过50%的项目同样只有2个，最高仅为64%。

作为11月网签表现最好的金陵华庭，11月16日开盘推出40套372-737㎡大户型房源，备案均价20.6万元/㎡，凭借黄浦核心地段的稀缺性，认购率高达153%，最终交出88%的网签率，成为本月当之无愧的“销冠”。

紧随其后的宝山中环麓岛，11月13日推出144套108-133㎡房源，认购率109%，网签率为59%。

值得关注的是，多个认购率超过100%的改善型项目，网签率却未突破60%。例如黄浦绿城黄浦one认购率达138%，网签率41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率14%。甚至此前表现较好的闵行尚园，在11月加推36套房源、宣称开盘当日去化100%的情况下，目前网签率也为零。

这再次印证了当前市场的普遍心态：即便客户参与了认购，在最终签约环节仍会表现出极大的犹豫和观望，决策周期被显著拉长。

Part.2

7盘网签挂零，近五成项目网签率不足10%

与核心区项目“勉强撑场”形成鲜明对比的是，11月有14个楼盘网签率低于10%，其中7个项目更是零网签。

在网签挂零的项目中，既有区位短板明显的远郊盘，也有身处主城区却缺乏竞争力的项目：

静安苏河融景11月30日开盘推出50套60-164㎡房源，备案均价仅118031元/㎡，认购率62%，却未能实现一套网签。作为转租为售、房龄超过9年的老盘，其户型设计已显滞后，如94㎡户型南北不通透、135㎡户型仅两开间朝南等，显示出购房者对“低单价但低产品力”项目的谨慎抉择。

另外，临港光明星城推出324套72–117㎡刚需房源，备案均价24435元/㎡，因板块库存高、配套落地缓慢，同样网签挂零。

而网签率不足10%的项目中，远郊盘占据绝对主力：崇明东滩海上明月网签率3%、松江华发海上都荟8%、奉贤上江南贤庐2%，这些项目大多地处郊环外、配套不成熟，即便不摇号直接销售，也难以打动购房者。

写在最后：

11月的上海楼市，用“总量承压、结构分化”八个字便可概括——新房成交面积环比减少19.6%，供需两端均未呈现实质性回暖。

网签数据更是彻底撕开了“局部繁荣”的表象：核心区稀缺豪宅凭借不可复制的地段价值，尚能吸引高净值人群完成签约，但其网签效率已较上半年大幅下滑；非核心板块、远郊盘即便以低价、优惠撬动认购，也难以转化为实际网签，7盘网签挂零、近五成项目网签率不足10%的数据，更是印证了这类楼盘的去化困境。

接下来的上海楼市，“冷热不均、分化加剧”的格局还将持续，只有真正具备核心地段与产品价值的房源，才能穿越周期；而缺乏核心竞争力的楼盘，会步履艰辛。

一周凰榜

上海十月网签遇冷

凰家速地

上海挂牌10批次土地

天天交付

年底交付楼盘盘点

付付小课堂

为什么是“璞元”？

房产不NG

杨浦滨江新封面