如果要评2025年上海楼市最剧烈的变局时刻，9月底“好房子”新规落地后的这两个月，绝对能占据一席之地。

和以往政策多聚焦于信贷、限购不同，这次的新规跳出了调控框架，直接从建筑本质入手：更宽的阳台、更高的实得率，一下刷新了上海住宅的品质天花板。对购房者来说，相当于心里的“选房尺子”被彻底重置。

但身在市场一线的人都清楚，这场品质革命的背后，藏着存量房市场的集体焦虑。无论是还没开售的存量新房，还是海量二手房，都被推到了“调规”还是“降价”的两难路口。

近期凤凰网房产上海走访宝山南大板块后发现，市场分化已经惨烈到肉眼可见。同一个板块、相近的均价，新规项目首开认购率破百、开盘即去化八成；而周边的旧规老盘却集体遇冷，有的开盘一个多月仅网签5套，陷入“客户被虹吸、房子卖不动”的困境。二手房市场同样承压，在“以价换量”的策略下，11月成交34套，均价环比下跌3%，降至3.8万元/㎡。

当地中介直言：“现在带看太考验心态了，客户但凡看过新规盘，再看老盘或二手房，第一句话基本都是‘同样的钱，为啥不买得更划算？’。新规把‘实得面积’的账算得明明白白，老盘的性价比短板一下就暴露了，我们现在推存量房，都得先做好‘解释优惠’的准备。”

中介的感慨，道出了市场情绪，而冰冷的销售数据，则量化了这场冲击的力度。

01 好房子有多香，存量房就有多慌

新规之下的项目，正在市场上掀起一阵久违的热浪。

宝山南大的中环麓岛，11月中旬首开144套房源，均价约6.6万元/㎡，认购率109%，开盘当天超过八成的房子被选走。半个月后，网签率已稳稳站在50%以上。

然而，同板块的老盘们，却陷入了集体焦虑。

直线距离仅500米的中环铂樾，9月26日加推98套房源，均价67396元/㎡，开盘两个月网签仅21套，去化率21.4%。

700米外的中环置地中心望雲，处境更艰难。项目在新规前月度销售峰值曾达174套，而新规落地后，10月30日加推的86套公寓，均价约6.75万元/㎡，开盘一个多月，仅网签5套，去化率低至5.8%。

还有1.5公里外的聚丰雅居，均价63519元/㎡，截至目前，113套房源只网签12套，9月网签8套、10月2套、11月3套，去化节奏更慢。

同一个板块，同样的客群，为什么会出现这么极端的分化？

当我们将各项目的名义均价，换算成每平米实得建筑面积的单价时：

中环麓岛实得单价约为7.02万元/㎡；而周边旧规项目中，中环铂樾约为8.99万元/㎡，中环置地中心望雲约为8.65万元/㎡，聚丰雅居约为7.94万元/㎡，保利海上瑧悦约为8.08万元/㎡。

这意味着，买老盘的购房者，要多花13%-28%的钱，才能买到和新规盘同等的实际居住面积。如果想让老盘的性价比和新规盘拉平，老盘的名义售价就得打72折到87折。这种硬实力的碾压，对周边的旧规老盘来说，无异于一场降维打击。

市场的残酷分层已然清晰：新规新房手握产品力“王牌”，享受定价主动权和高速去化红利，旧规存量新房，深陷“价值与价格”双重陷阱，价格上没有优势，产品力又被新规盘全方位吊打，只能在滞销的困局里苦苦挣扎，毫无突围之力。

02 存量的自救：调规，趁一切还来得及

那么，面对新规的降维打击，存量房市场只能坐以待毙吗？

答案是否定的。政策，其实早已留了一道口子。

根据《上海市建设工程设计方案批后调整和建设工程规划许可变更管理办法》，只要是还没通过竣工规划资源验收的项目（市政场站、管线等工程除外），都能申请调整设计方案或规划许可证。

所以面对“好房子”新规的冲击，最先反应过来的房企，直接用行动给出了答案：调规。

奉发云境三期的调规，几乎是新规落地后最典型的“快速响应”。

2024年9月27日，项目设计方案公示，方案显示该地块总建筑面积为78010.61平方米，容积率为2.5，住宅套数下限为419套，将建设1幢18层高层、3幢17层高层、1幢8层多层、2幢5层多层等。

结果“好房子”新规发布第三天，9月29日，这份方案就被全盘推翻。

公示里直白写着“依据‘好房子’相关政策，为提升项目品质”，建设单位重新设计了方案：中小套型比例从60%降到40%，总建筑面积增至81435.96平方米，建筑布局也调整为4幢17层高层、3幢6层多层。

（左图：原方案；右图：调整后）

从户型配比到建筑形态，全是照着“好房子”的思路改。

据了解，奉发云境三期所在的地块是奉发集团在2023年12月摘得，由于一期、二期项目都还有房源在售，项目一直未入市。这次果断调规，就是为了避开“产品错配”的坑，不至于刚开盘就被新规盘吊打。

市区的项目，同样没有缺席这场“调规潮”。9月30日，保利誉静安（267街坊）公示设计方案调整：建筑轮廓、间距做了微调，登高场地、内部道路、围墙和绿地范围优化了细节，1A#、1B#、2#楼等建筑高度稍作调整，外立面和地库轮廓线也跟着适配。

没过多久，11月14日，同属保利誉静安的270街坊也迅速跟进调整，形成“兄弟联动”的调规态势。

（保利誉静安267街坊调整内容）

此外，建发罗店项目、中建八局南大92-01地块、春申景城四期、松江车墩君临世家、中企誉品银湖湾等项目也纷纷加入调规行列。从地下室轮廓到外立面材质，从场地标高到户型配置，所有动作都指向同一个目标，向“好房子”靠拢。

（建发罗店项目调整内容）

（中建八局南大92-01地块调整内容）

在“好房子”成为市场新标尺的当下，能调规的项目都在跟时间赛跑。趁还没预售，趁限制还少，赶紧修正产品方向，补上品质短板。

03 没法调规的，只能靠降价自救

“好房子新规，对还没开始卖的楼盘，其实不算绝路。”一位从业多年的地产人士表示，“没预售，意味着还能改规划、调方案，往‘好房子’标准上靠。真正被逼到墙角的，是那些已经开售的‘老项目’，调规要过业主这关，根本没法随便改，只能降价。”

宝山南大板块，就是这场新旧规则碰撞下最鲜活的样本。目前在售的四个旧规项目，有3个都在打折，之前有优惠的，新规落地后直接把折扣力度拉到了顶格。

中环铂樾，今年6月开盘时，项目只给了5.88万车位券的小甜头；10月份勉强松口，给到98折，但买车位还得额外掏6万；到了现在，直接甩出“95折+送车位+12万-16万返佣”的组合拳，优惠力度肉眼可见地加码，完全是豁出去的架势。

连中环置地中心望雲也放下了身段。今年上半年，该项目别说优惠折扣，连中介分销渠道都没开通；现在却直接祭出“95折+车位券+20万返佣”的大招。

保利海上瑧悦更是把“以价换量”玩到了极致：95折、送车位、赠物业费，再叠加10-15万的预约看房返佣，各项优惠加起来高达百万，折算下来差不多是85折的水平，让利幅度堪称狠辣。

这些，还只是“显性降价”。

更多存量盘选择了“隐性降价”：开通中介分销，大幅提高佣金比例，刺激渠道带客。

11月有市场消息传出，虹口的华润外滩瑞府悄悄开通渠道合作，搞了阶梯式折扣：成交4套以内给0.9个点优惠，4-10套涨到1.3个点，突破10套直接拉满到1.8个点。按这个规则算，一套总价3000万的房源，最高能省下54万元。

万科中興傲舍11月以来也开通了渠道合作，佣金区间直接拉到10-40万；中企云萃森林也悄悄提高了佣金点数，从之前的8.8-18.4万，涨到了现在的11.2-22.4万，都是为了让中介多带客户上门，能走一套是一套。

然而，这些降价手段，效果其实参差不齐。有些楼盘靠降价能短暂拉动一波去化，有些则陷入“越降越没人买”的怪圈，购房者会觉得“既然能降一次，就能降第二次”，反而选择持币观望。

更关键的是，降价自救的背后，还藏着对已购房业主的安抚压力：不少老盘因为降价引发业主不满，维权、投诉的情况时有发生，这让开发商陷入“降也不是，不降也不是”的两难。

写在最后：

一个更残酷的现实是：目前面市的“好房子”，仅是冰山一角。

中环麓岛后续仍有超1300套待推；南大板块尚有大量待出让住宅用地，潜在供应近3000套。所有这些未来的供应，都将遵循“好房子”标准而来。

宝山南大的“冰火两重天”，不过是上海全域变局的一个尖锐预告。面对全市超6万套存量新房与超35万套挂牌二手房的巨量库存，这场由规则重置引发的品质清盘，或许才刚刚拉开序幕。

调规或降价，只是应激的两种姿态。真正的突围，在于所有存量资产都必须回答一个新问题：在一个“实得率”成为常识、品质底线被系统性抬升的市场里，你不可替代的剩余价值，究竟在哪里？

潮水的方向已经改变，没有人能永远停留在旧的岸边。