中房报记者 曾冬梅 广州报道

12月3日，来自广州市黄埔区的消息显示，该区发出的全国首张保交房购房支付凭证（以下简称“保交房房票”）已在10月24日兑换并网签。

升龙·学府上城的业主苏女士是这张房票的使用者，她告诉中国房地产报记者，其购买的项目原定2024年6月交房，至今已逾期1年多。今年7月份，针对升龙·学府上城及实地常春藤2个烂尾项目，黄埔区推出房票安置方案，符合条件的业主可凭房票购买对应“房源超市”中的项目。

保交房房票的亮点之一是“等价置换”原则，因其有效规避房价下跌造成的资产缩水风险而备受业主认可。

据知情人士透露，上述2个项目有将近200位业主可获得保交房房票，预计到12月10日左右，兑换的商品房将达到100套。

值得关注的是，保交房房票是黄埔区针对特定烂尾楼项目实施的安置手段，目前尚未形成可复制的成熟经验。如，房票的兑付资金须由项目原开发商支付，对于接收房票的项目而言，回款周期是个不确定因素。

资金短缺 2个项目逾期交付

升龙·学府上城属于黄埔区汤村改造的融资区项目，该项目于2021年初开盘，此前已网签了160多套住房。

2022年1月份，苏女士以约300万元的总价购入了该项目一套97平方米的单位。按照合同约定，开发商升龙集团本应在2024年6月30日交付精装修房屋。但在购房半年后，苏女士就发现项目停工了，直到超过约定交房期限2个月，依然没有复工迹象，7栋、8栋住宅只建至28层墙柱，主体结构未封顶，1栋、9栋住宅的主体虽已封顶，但装修工程尚未开始施工。

业主们不得已到相关部门反映复工诉求。2024年11月，黄埔区相关职能部门承诺，将于2025年9月30日前解决升龙·学府上城的保交付问题。苏女士满怀期待，但观察几个月后发现复工的进度依然不如预期。

期间，当地政府曾多次敦促升龙集团尽快组织恢复施工。2024年底，广州市黄埔区住房和城乡建设局发出了一份警示通报，透露该局及各部门多次组织召开黄埔区汤村旧村改造项目（融资区）融资地块四项目复工复产协调会，加快推进该项目保交房，且已拨付复工复产启动资金，并明确后续资金来源。但项目施工单位仍以各种理由不配合项目复工复产，未有效组织施工人员开展现场施工，且存在未按期履行承诺等问题。

今年5月份，该项目的施工单位又收到警示通报，其中提到其未按保交房进度任务推进各项工作，企业主体责任履行不到位，项目投入及建设管理不足，导致项目进度远不及预期，对区域社会稳定和民生保障工作造成负面影响。

据中国房地产报记者了解，此前升龙集团已拖欠项目施工方不少费用，若要完成4栋住宅楼的交付还需几千万元的资金。新入场的施工单位垫付了几千万元资金复工复产，但先推进的是村民安置房建设，而非融资区的商品房。

实地常春藤也是一个大型住宅项目，总建筑面积达200万平方米，分多期开发，开发商实地集团在2021年便出现了商票逾期等现金流紧张的状况，在那之后售出的部分房屋也无法如期交付给业主。据悉，目前该项目5期的5栋、6栋依旧是在建的状态。

跳出“保交房”的旧逻辑

承诺的交楼日期日益逼近，工程建设却没多大进展，地方政府不得不考虑新的交付方案。今年7月份，黄埔区相关部门召集2个项目的业主开了个沟通会，透露将推出房票安置方案，业主可以凭借房票在10多个房源项目中选择心仪的房源。

房票以“等价置换”为原则，票面总金额相当于业主此前已付购房款，包括首付款、已还按揭本息及已还公积金本息。凭票购房的有效期是2025年9月28日至2025年12月30日。

据苏女士介绍，刚开始她对房票是持反对意见的，担心会被随意安置到一个偏远楼盘，“毕竟我当时买的价格还挺高的。”了解到可以按原价自由选择置换楼盘后，她很快就行动了，于9月28日拿到房票，10月份便选定高新仕林苑的一套建筑面积约113平方米的单位，10月24日兑换房票并网签。“虽然加了一点钱，但置换的房子更大，地理位置更好，还成功避开了高位站岗，算是因祸得福了。”

由于升龙·学府上城未交楼，没有二手成交价可对比。可供参考的是实地常春藤的房价变化，该项目2022年的新房售价约在2.8万元/平方米至3万元/平方米，最近两个月，其二手房的成交单价已有不少低于1.2万元/平方米。若按目前的市场价兑换房票，业主将遭受不小损失。

广州市社会科学院城市治理研究所副所长孙占卿在一篇文章中表示，传统“保交房”在面对资不抵债、债权债务极度复杂的“硬骨头”项目时往往乏力，容易陷入“资产价值倒挂、利益主体锁死、项目空间受限”三重困境。而广州的房票安置机制则跳出了“原项目必须复活”的旧逻辑，通过对权利、资源与时间的重组，为烂尾项目打开了原本被堵死的通道。

这一机制是否具备推广条件，取决于各个链条能否顺利形成闭环。除了项目原开发商的可执行资产能否覆盖房票资金外，资金何时到位也是关键。

有房企表示，从7月份接到相关部门召集保交房房源的信息，到12月底前完成房票的落定，时间还是很紧张的，“这条路没有前人走过，大家都有点措手不及”。虽然大的方向比较清晰，但很多执行细则还需要摸索，比如房票的兑付资金怎么到位。“对于地产公司来说，回款是最重要的指标，房票的回款时间不确定是主要顾虑。”

据了解，此次2个项目发放的保交房房票约200张，总金额接近5亿元。不同于城中村改造房票有专项借款支持，保交房房票的兑付资金来源仍是项目的原开发商。而这2个开发商均已陷入流动性危机，项目也是因为资金链断裂而停工。业主透露，升龙集团起初并不同意房票安置方案，地方政府已联合司法部门对该公司资产采取了诉讼保全措施。据悉，目前双方仍在协商中，若升龙集团愿意和解，那么房票的回款时间就会快一点，如仍需依赖诉讼强制执行，那回款周期便很难把控。也正是基于资金回笼周期等因素，有部分项目退出了置换房源列表。

此外，升龙·学府上城还有部分业主没有选择房票安置，而是希望开发商能继续履行合同、交付房屋。有消息称，针对这些业主的诉求，黄埔区将同步推进司法拍卖及后续建设，但目前相关部门还未披露具体安排。