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近日，上海市规划和自然资源局发布5宗土地协议出让公示，分别位于宝山区、奉贤区及浦东新区。5宗地块均为“城中村”改造项目，总土地面积约10.48公顷，总建筑面积约18万平方米。

与以往常见的招拍挂模式不同，协议出让的特性意味着这些地块在正式亮相前已基本确定合作意向，而从地块背景来看，大华、浦发、瑞安、华发等深耕上海旧改领域的“熟面孔”均有望成为操盘方。

Part.1

宝山区BSP0-1501单元12-02地块（“城中村”改造项目-顾村老集镇）

地块隶属于顾村老集镇“城中村”改造项目，其四至范围为东至教育南路、南至顾新路、西至电台南路、北至顾太路。

地块土地面积2.89公顷，容积率1.8，规划建筑面积5.202万方，根据要求需配建1处生活垃圾房（总建筑面积不小于40平方米，服务半径不大于120米，单座建筑面积不小于25平方米）、1处装修垃圾房（建筑面积不小于30平方米）及1处大件垃圾房（建筑面积不小于30平方米）。

区位上，该地块紧邻S20外环高速，周边分布有泰和新城小学、顾村中学等教育资源，不过距离现有轨道交通站点稍远。

值得关注的是，地块北侧正是大华打造的超大型社区大华锦绣四季项目，该项目此前开盘均价约5万元/平方米。作为长期深耕宝山区的房企，大华有望继续接手该地块的开发工作。

Part.2

奉贤区奉贤新城02单元10D-05地块及规划运河中路部分地下空间（“城中村”改造项目-贝港地区）

地块属于贝港地区“城中村”改造项目的子地块，地块东至肖南路、南至运河路、西至规划二路、北至规划运河中路，土地面积1.66公顷，容积率1.3，建筑面积2.158万方。

按照要求，地块内需综合设置计容建筑面积不低于100平方米的底层商业，建成后权属归受让人所有，且全装修住宅建筑面积需占总住宅建筑面积的50％以上。

据悉，这是贝港城中村旧改项目推出的第二个住宅地块，今年4月该项目首发地块已由上海贝港天地实业有限公司摘得，此次10D-05地块的开发主体大概率仍为该公司。

天眼查信息显示，上海贝港天地实业有限公司成立于2024年，隶属于上海南桥镇农工商联合社，股权结构中，南桥镇政府持股95%，瑞安集团持股5%。有消息称，瑞安集团在项目中主要承担“代运营 品牌输出”角色。

作为奉贤区重点项目，“贝港城中村”改造项目位于奉贤新城南桥镇核心区域，沿浦南运河分布，东邻南桥源、西近新城绿环、南靠老城区、北接航南公路，整体改造范围约779.08亩，规划总建筑面积约49.7万平方米，其中经营性建筑面积约41.9万平方米，公建配套建筑面积约7.8万平方米。

项目将规划建设住宅、商业、公园、学校、文化配套等多元业态，在尊重场地现状、传承南桥老城历史文脉的基础上，推动成片宅基地和老旧厂房整体更新，进一步提升城市功能品质、改善老城区人居环境，打造奉贤西部水上客厅。

Part.3

浦东新区周浦中心镇区西单元PDP0-1002单元02-04地块（“城中村”改造项目——梓潼居民区C区部分地块）

该地块属于梓潼居民区C区部分地块“城中村”改造项目，其四至为东至02-09地块、南至02-14及02-18地块、西至02-18、02-03、02-17及02-16地块、北至02-15及02-13地块，土地面积0.96公顷，容积率1.01，建筑面积0.97万方。

区位优势较为突出，与18号线周浦站步行距离约800米，出行便捷，不过地块南、北、西三侧均被海通花苑包围，整体略显闭塞。

周边新房市场方面，2021年入市的中建壹府澜庭均价为6.9万/平方米，其叠墅产品价格更是超过7万/平方米。据网传消息，该地块或将由中建八局携手康桥实业联合开发。

Part.4

浦东新区北蔡培花社区Z000501单元C2-11地块（“城中村”改造项目——北蔡镇老集镇地块）

该地块属于北蔡镇老集镇地块“城中村”改造项目，东至规划一路、南至C2-10地块、西至C2-12地块、北至芳芯路，土地面积1.11公顷，容积率1.79，建筑面积1.987万方，要求受让人按出让年限自持100%计容建筑面积（计3572.18平方米）的社区商业物业。

地块位于内中环之间，地理位置优越，距离7号线芳华路站约600米，步行即可抵达，东侧还临近18号线芳芯路站，交通出行十分便捷。

周边市场方面，地块南侧不远处的浦发莲园三期正在销售中，销售均价约9.55万/平方米。

该地块的开发主体基本确定为浦发，今年8月，上海浦发御湾房地产开发商有限公司已发布该地块的招标信息，项目总投资14.4亿，总建筑面积约3.06万平方米（其中地上总面积约2.09万平方米），将规划建设商品房、保障房及相关社区配套，而浦发御湾背后的大股东正是浦发，持股比例达70%。

Part.5

浦东新区周浦镇08单元14-05地块（“城中村”改造项目—周浦老集镇拔点改造Ｄ地块）

地块属于周浦老集镇拔点改造项目，东至周东南路地块、南至周祝公路、西至14-03及14-04地块、北至14-03地块及韵涛路，土地面积3.86公顷，容积率2，建筑面积7.72万方。

根据规划，地块内需新增不计容建筑面积不小于900平方米的公共服务设施，具体包括老年活动室（不小于200平方米）、生活服务点（不小于400平方米）、文化活动室（不小于100平方米）及居委会（不小于200平方米）。

公开资料显示，周浦老集镇拔点项目由A、B、C、D、E五个不同区位的地块组成，其中A地块规划为只拆不建项目，B地块为商业项目，C地块包含安置房及配套学校，D地块为住宅及配套项目，E地块为住宅用地项目（即目前在售的华发观澜半岛项目）。

2018年，该改造项目由上海周浦城镇建设投资集团有限公司、中信正业（上海）投资发展有限公司及上海东岸投资（集团）有限公司共同出资组建的上海信浦东岸置业有限公司负责实施开发，而中信正业（上海）投资发展有限公司正是珠海华发实业股份有限公司的控股子公司。

2023年11月，上海信浦东岸置业有限公司已以总价106946万元摘得该项目的E地块，网传华发在周浦城中村改造项目中拥有2块宅地，因此此次公示的D地块大概率仍将由华发摘得。

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