12月首周（12月1日-12月7日），上海房地产市场在平静中呈现结构性分化。

二手房市场量缩价稳，初现筑底迹象；新房市场则呈现温和的结构性回暖，成交由中端性价比项目主导。

整体来看，市场仍处于调整与筑底的关键阶段，买卖双方均显审慎，年末政策预期成为影响后市走向的关键变量。

01二手房：成交环比回落，价格初现企稳

上周上海二手房市场整体呈现 “量缩价稳，高位盘整” 的态势。

根据上海网上房地产的官方统计数据，全市二手房共完成网签4901套，较前一周环比减少11.8%，日均成交约700套。尽管周末出现单日脉冲，但周度整体成交规模仍处于近期中低位区间，反映出市场活跃度有待进一步提振。

供应方面，二手房挂牌规模仍处高位。截至12月8日，全市二手住宅挂牌总量高达351755套，虽较前期峰值略有回落，但绝对数值依然庞大，显示出房东出售意愿强烈，市场房源充裕。庞大的挂牌量意味着买方选择空间极大，供需天平向购房者倾斜，市场去化周期被拉长，销售压力持续存在。

从挂牌分布来看，区域结构性矛盾显著。浦东新区以90784套的挂牌量绝对领先，占据全市总量的四分之一以上，其庞大的供给量对区域价格形成显著压制。闵行区（41467套）和宝山区（36493套）紧随其后，分列二、三位。

在市场成交量调整的同时，价格出现了微妙变化。根据诸葛找房数据研究中心的监测，上周上海二手住宅市场均价为58848元/平方米，环比微升0.08%。

这一变化虽然幅度极小，但结束了此前连续多周环比下跌的态势，可能预示着在经历一段时间的价格调整后，部分急售房源已逐步出清，业主心态趋于稳定，市场均价进入一个短暂的平台整理阶段。不过，在巨大库存压力下，价格反弹动力依然不足，整体维持“以价换量”格局。

数据来源：诸葛找房

综合来看，上周上海二手房市场成交量能有所减弱，但周末活跃度显示市场需求依然存在，只是释放更为谨慎和集中。天量挂牌房源构成持续的背景压力，制约市场快速回暖。价格的环比微涨或许是一丝积极信号，但市场信心的彻底修复与趋势性转暖，仍需等待更持续、更均衡的成交放量以及更有效的去库存进程。未来市场走向，将密切取决于买卖双方在价格博弈中的新平衡点以及宏观政策的引导效果。

02、新房市场：结构性回暖初现，中端产品引领市场

与二手房市场不同，上周新房市场呈现 “量稳价跌，结构分化” 的特征。

据佑威房地产研究中心数据显示，上周全市新建商品住宅成交面积约8.5万平方米，环比小幅上升2.42%；成交均价受个案结构影响波动明显，环比下降9.86%，至69675元/平方米。

值得注意的是，均价波动主要因高价盘签约减少、中低价盘集中网签所致，属短期结构性回调，并不代表整体市场价格趋势的转向。

从成交结构来看，市场呈现 “中端发力，高端收缩” 的鲜明特征。在上周成交金额排名前十的楼盘中，单价位于3-6万元/平方米区间的首次改善型产品比例大幅提升，占据了其中7席，且成交冠亚军均为此类项目。相比之下，单价10万元以上的高端项目进一步减少至仅1个。

其中上周签约量最大的是嘉定新城板块的南山璞缦，网签0.87万平方米，68套，均价46800元/平方米；招商林屿湖畔紧随其后，上周网签25套，成交面积3395平方米。

数据来源：佑威房地产研究中心

供应方面，上周共有5个项目开盘，整体去化表现一般，未出现“日光”项目。其中，中海·云邸玖章推出86套房源收获50组认购，天安1号75套房源收获50组认购，去化率均约六成左右；而绿城逸庐认购情况未公示，璟澜湾与华发虹桥四季则选择了不摇号直接选房的方式，均反映出市场理性甚至偏冷的态度。

认购市场同样冷热不均。上周启动认购的6个项目中，仅有怀山望（认购率约115%）与招商中旅·壹江臻邸（认购率约100%）实现了认购率超过100%，其余项目如西郊云庐（认购率54%）、誉静安（前2日认购率60%）、象屿天誉兰香（认购率50%）等认购表现均较为平淡，开云艾尚里则未公示数据。这种分化凸显了仅有具备稀缺区位、突出产品或价格优势的个别楼盘才能获得市场追捧。

在新房公示方面，上周共有7个项目过会，总计推出房源882套，分布于浦东、虹口、杨浦、宝山、奉贤、青浦及临港等多个区域，这批房源的陆续入市，预计将为市场带来新的供应支持，或对后续成交形成一定支撑。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，月初成交惯例低开，只是前期入市产品不多，网签没有太多延续性，导致成交持续下行。从网签结果来看，已经数周没有出现网签过百套的楼盘，体现当前交易意愿不强烈，基于市场信心不足，房企推盘更趋于保守，投放量越来越少。此外，市场还在期待年末的一些重要会议释放的信号，做决策的周期或拉长。因此，近期除了个别网红楼盘入市会有网签量提升带动的短期脉冲行情外，大部分时间或处于低位运行。

写在最后：

整体而言，上周上海楼市在分化中探寻平衡。二手房正尝试价格筑底，新房则依靠产品结构调整寻找支撑点。年末将至，政策动向与市场信心的互动，将是决定市场能否走出盘整、实现软着陆的关键。