上海第九批土拍落幕，一幅嘉定宅地以底价成交，拿地方是业内既熟悉又陌生的“盘谷地产”。

没有激战，没有喧哗。这家习惯隐身于聚光灯之外的泰资房企，又一次踩着它特有的步点，悄然踱回上海楼市。

泰国时间比中国慢一小时。而盘谷这家在沪深耕十八年却始终面目模糊的房企，似乎也活在自己的时区里——当同行在疾呼“抢开盘、抢供货、抢现金流”时，它依然笃信“慢开发、时间换空间”。

这一次，底价摘得的嘉定地块，是会重演“捂地十年”的旧剧本，还是成为它校准时区的开端？

01、新地块：是香饽饽，还是烫手山芋？

2025年11月24日，当其他房企在上海土拍中贴身肉搏时，盘谷却在嘉定新城上演了一场“独角戏”。

整场竞拍，它既是唯一的报名者，也是唯一的出价者。6.24亿元底价落槌，成交楼面价定格在1.82万/平，轻松得像走过场。按照市场估算，未来售价可能在4.1-4.2万/平之间。

然而，表面看似云淡风轻，实则背后是一场关于价值的微妙博弈。在嘉定新城这样一个新房扎堆、竞争白热化的板块，以如此价格拿下这样一块地，究竟算不算得上是一笔好买卖？

从纸面条件看，地块似乎不差：现状净地，形状方正，东、南两侧临河，属于规划中的练祁岛文化区住宅组成部分。如果时间倒回五年前，这绝对是潜力股。

但现实远比纸面复杂。四个硬伤，条条都指向当前市场的软肋：

第一，配套滞后。地块周边多为未开发土地，区域配套成型需要时间，短期吸引力不足；

第二，交通不便。距离在建的新成路站步行约1.6公里，属于“地铁边缘盘”，这在上海楼市是典型的减分项；

第三，竞争惨烈，且价格不占优。 嘉定现在最不缺的就是新房。除了新城核心区、南翔近地铁的项目尚有余温，安亭、徐行等外围板块去化普遍艰难。这块地虽名义上属嘉定新城，实则更近徐行，市场热度本就有限。更关键的是，地块未来售价预计在4.1-4.2万/平，而与其形成直接竞争的周边项目如“金地嘉境”，均价仅约3.7万/平，且去化已显乏力。价格劣势，一目了然。

第四，未来压力大。嘉定新城接下来还有近十宗地块待出让，这些地块距离地铁更近、更靠近主城区，对比之下，盘谷这块地的竞争力会进一步被稀释。

在自身产品力备受质疑、市场信任度不足的情况下，拿下这样一幅需要“陪伴成长”、且面临严峻竞争的地块，盘谷的这次选择，更像是一场巨大的赌注。

02、深潜的泰国巨鳄：不止于盘谷银行

事实上，盘谷地产的“慢”，绝非实力不济，其背后是一条深潜的泰国资本巨鳄。

控制盘谷的陈智深（Chansrivavon）家族，在泰国商界根基深厚。家族核心资产盘谷银行（Bangkok Bank），是泰国资产规模最大、历史最悠久的商业银行之一，网点遍布东南亚与中国，财富网络横跨金融、房地产、制造业等多个领域。

家族财富实力同样不容小觑：2023年，陈氏家族财富达12.5亿美元，位列泰国第29位；2025年，虽略降至10.7亿美元，仍稳居福布斯泰国富豪榜第31位。

除了显赫的银行背景，陈氏家族还通过复杂的离岸投资架构与香港的亚洲金融集团等资本紧密联动，构筑了一条低成本的资金通道。这使其在中国房地产运作中，拥有了绝大多数本土房企难以企及的资本耐心——它不需要依靠快速的销售回款来支付土地款和工程款，也无须承受紧张的债务到期压力。

正是这种“用别人的钱周转，用自己的钱等待”的资本优势，奠定了盘谷在上海“反周期操作”的底气：市场狂热时它不急，市场观望时它更不急。

这种近乎“静态”的商业模式，使其在过去土地增值的黄金年代获得了丰厚回报。其中盘古天地其价格从2009年的约1.3万元/㎡，一路“狂飙”至2023年收官时的4.82万元/㎡，十四年间涨幅高达269%，单平米增值超过3.5万元，完美演绎了何为“捂地生金”。

另一项目盘古箐峰华庭，2021年拿地时楼板价约1.71万元/㎡，项目联动价为4.3万元/㎡。经过近三年的“酝酿”，首开价便轻松站上4.5万元/㎡，二次加推价更触及4.77万元/㎡，轻松突破原有价格框架，将“时间溢价”体现得淋漓尽致。

03、失灵的旧秘籍：当“慢周转”撞上“新市场”

然而，时移世易。当市场主流转向追求产品力、效率和现金流时，盘谷的“慢周转”模式，开始显露出它僵硬的一面。其在上海现有的两个项目，正清晰地展示着这种传统路径的失灵。

其位于嘉定的收官项目盘古园府，近两年月均去化仅约3套；而2024年10月新开的青浦项目盘古箐峰华庭，更是陷入“首开遇冷、加推滞销”的困境。二批次房源因认购不足，最终取消了摇号程序。

截至2025年12月4日，盘古箐峰华庭468套房源，仅售出181套，287套房源仍在滞销。更尴尬的是，今年5月以来，项目月销量都停留在个位数，最多卖8套，最少仅1套，陷入“卖不动”的困局。

滞销背后，是产品与市场的严重脱节。业内人士指出，盘谷在售的两个楼盘的部分户型设计仍停留在多年前的理念，得房率偏低，功能布局难以满足当下改善型需求。

以盘古箐峰华庭为例，无论是75㎡、89㎡的两房，还是92㎡、98㎡的三房，抑或是123平的4房，没有一套做到南北通透；得房率仅76%-82%，而现在上海同价位的好房子实得率动辄冲到90%左右。

定位更是精准踩空所有赛道：二批次75-98㎡小户型，总价卡在322万-421万。这个价格对青浦新城的刚需来说，性价比远不如周边竞品；对改善客群来说，面积太小、功能不足。最终陷入“高不成低不就”的死局，相当于把两类核心客群全推开。

除了产品力，其操盘能力和品牌信任度也亮起红灯。项目官方公告曾出现“2025年落款写成2024年”的低级失误，折射出团队的敷衍。更致命的是，项目曾被曝光“未交付，先降标”的纠纷，外立面材质、公区装修等与前期宣传存在差异，严重消耗了市场信任。

在十年前，只要有房、地段不差，时间自然会赋予资产价值。但在今天成熟的上海购房者面前，产品力缺陷与口碑滑坡，是时间也无法弥补的硬伤。

04、泰资房企的路径分野

在上海房地产市场，具备泰资背景的外资房企并非只有盘谷一家。这些企业选择了不同的发展策略，呈现出多样的布局形态。

同为泰资巨擘，正大集团（背后谢氏家族财富位列泰国第二）在上海的地产布局，几乎全押在了商业领域，陆家嘴正大广场、徐汇正大乐城等项目，不过，如今也都面临空置率高企的窘境，2022年正大广场的空置率曾一度飙升至34%。

商业布局受挫之外，其在外地的项目更是问题频发。宁波正大蓝城·春风蓝湾项目曾陷入停工风波，此前承诺的学校、医院、幼儿园等配套，也因企业自身规划调整彻底作废，直接消耗了市场对它的信任，口碑一落千丈。

而另一家泰资巨头星狮地产，背后是“泰国酒王”苏旭明家族（2025年福布斯泰国富豪榜第四，资产105亿美元），与盘谷的“独立操盘、慢工捂盘”截然不同，星狮在上海市场更倾向于扮演 “财务投资者”或“合作方” 的角色。

近年来，星狮频频与金地、保利、招商等国内头部房企组成联合体拿地——徐汇天悦、萃屿原墅、静安苏河湾地块，都有它的身影。星狮只负责出资本、享收益，把产品打造和营销操盘交给更懂本地市场的合作伙伴。比如萃屿原墅，星狮持股51%，却让国贸负责操盘，自己当“甩手掌柜”。

但星狮的路径也有其代价：它在一定程度上丧失了产品主导权与品牌话语权，更像一个隐匿在合伙协议背后的沉默资本方。

一边是正大的“布局失策、口碑滑坡”，一边是星狮的“灵活合作、借船出海”，两相对比，盘谷“单打独斗+慢周转”的路子，更显固执与孤立。在早已变天的上海楼市里，它成了少数还在抱着旧地图找方向的玩家。

写在最后：

盘谷此次拿地，更像一次对时差的试探。

它证明了两件事：泰国家族资本仍看好上海的长期底色，以及其拿地能力依旧顺畅。但在规则已变的战场，继续拨慢时钟，很可能错失整个白昼。

真正的悬念不再是“这块地会捂多久”，而是：

它深厚的资本，能否从“慢周转的燃料”转为“精工细作的基石”？能否组建一支真正读懂上海的游戏团队？又能否在信任崩塌之后，重建市场的认可？

上海始终开放，但它奖励的不再是时差里的观望者，而是与这座城市同频的创造者。

这一次，时差不会自动消解——它需要自己动手，把曼谷的钟，拨到上海的时间。