来源：丁祖昱评楼市

刚刚过去的11月份，二手房传来了好消息。

30个重点城市二手房成交面积较10月出现了回升，环比上涨14%。

其中，上海、成都、武汉、南京、厦门等城市环比增幅都超过了20%。

从11月份的数据来看，不是个别城市二手房成交量上升，各能级都有城市二手房环比上涨。

且从部分城市来看，老破小挂牌量开始减少，很多房东选择变售为租，出现了惜售的现象。

二手房市场的这些积极信号，对未来整体市场的稳定极其重要。

CRIC数据显示，2025年11月重点30个城市二手房成交面积1704万平方米，环比上升14%，累计来看，前11月30个重点城市二手房成交面积19507万平方米，累计同比上涨3%。

在整体市场承压下，11月二手房市场环比回升，同比保持增长是一个积极信号。

从各能级来看，一线城市环比上涨10%，二线城市环比上涨13%，三四线城市环比上涨37%，各能级城市都保持上涨，这说明并非个别城市成交量上涨。

我们认为，二手房成交量的上升对当前市场是一个好消息，虽然以价换量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，有买才有卖，二手房的需求稳定对整个一二手市场的整体稳定有着较为积极的作用。

聚焦到城市来看，上海、成都、武汉、南京、厦门等城市环比增幅都超过了20%。

其中成都11月成交量在30个重点城市中领跑，达174万平方米，环比增长24%，前11月累计同比上升13%。

从成交均价来看，11月大成都区域的新房住宅认购均价约为20117元/平方米，房价小幅回调，环比下降约4.78%。24个区域的新房价格呈现分化走势：环比上涨区域有11个，主要位于远郊；下降区域有13个，主城区价格波动主要受成交结构影响。

上涨区域中，表现突出的是锦江区和金牛区，新房成交均价分别约5.28万元/平方米和约2.5万元/平方米，环比上涨约2977元/平方米和约1813元/平方米，推动均价上涨的主要因素是受多个中高端项目集中成交带动。下降区域中，降幅较大的区域有高新南区、武侯区和天府新区。

上海以171万平方米成交量排第二，成交环比增长22%，前11月累计同比上升10%。

从成交均价来看，11月上海全市成交均价35399元/平方米，环比微降1.54%，且降幅较10月有所收窄。

除了成交量上升成交均价降幅收窄之外，上海二手房市场开始出现房东惜售的情况，部分房东选择变售为租，尤其是部分核心区位老破小，挂牌量出现下降。

这说明目前市场买卖双方心态博弈加剧，观望和惜售同时出现，形成了当前上海二手房市场的特殊现象

国家统计局数据显示，2025年10月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降，二手房房价下跌幅度大于商品住宅。

在以价换量依然为主流的市场环境下，如何判断二手房后续价格走势？

可以参考租赁回报率。

近年来多家大型商业银行多次宣布下调人民币存款利率，下调后，五年期存款整存利率已低于1.8%，近期不少银行推出了年末揽储活动，部分银行调整后三年期利率可达1.9%，但仍小于2%。

因此，可以以租赁回报率是否达到2%作为参考指标。不足2%的，价格仍有下行空间；达到2%，可以观望；达到2.5%，为优质资产；达到3%，基本可以入手。

近期部分城市变售为租也与租赁回报率提升有较大关系。

二手房市场的回升对年末整体市场而言是个积极信号。一二手房一直都存在着联动关系，如果一二手房总的需求量保持在一个稳定的规模，那就不用对整个市场太过担心。

11月一二手成交总面积环比微增1%，北京、武汉前11月累计一二手同比与去年持平，上海、成都、重庆、西安则较去年还有一定的上涨，这些城市当前的购房需求相对稳定，也是当前稳定全国大盘的基石。