2025年上海第十批次集中供地即将于2026年1月6日拉开帷幕。

本次焦点落在了浦东新区与闵行区的两幅重量级住宅地块上——浦东高行E04B-10地块与闵行紫竹MHPO-1005单元组合地块。前者是森兰国际社区断供三年后的稀缺上新，后者是“大零号湾”科创策源地旁的湖居宝地。

在两座城市重要发展极的加持下，这场“东岸生态枢纽”与“南滨科创水岸”的对话，尚未开拍已热度十足。

一、浦东新区高行镇E04B-10地块

这幅地块是上海“好房子”新政后，高行森兰片区首幅出让的住宅用地，其稀缺性不言而喻。

地块核心指标显示，其为普通商品房用地，出让面积约26931.62平方米，容积率2.5，计容建筑面积约67329.05平方米，起始总价25.61亿元，起始楼板价3.8万元/㎡。地块东至莱阳路，南至芳菲路，属于森兰国际社区成熟区域。

区位是其第一王牌。地块北接外高桥自贸区、南邻金桥开发区，坐享两大产业引擎带来的强劲购买力。片区内拥有上海最大楔形绿地——森兰绿地，生态资源堪称奢侈。交通上，邻近轨道交通6号线洲海路站；教育配套聚集了六师附小、进才森兰实验中学等名校；商业方面，森兰花园城、商都等已成熟运营，更有在建的森兰印象城（18万方TOD综合体）和巨峰路嘉里中心未来加持，商业能级将再度飞跃。

市场预期火热。森兰片区新房长期处于“一房难求”状态，二手房价格体系稳固。该地块北侧就是彼时次次触发积分的招商璀璨公馆，22年新房均价约7万/㎡，如今还在限售；地块东侧400米是森兰壹公馆，23年新房均价约7万/㎡，认购率445%，如今链家挂牌价7-9万/㎡。

作为近三年片区内首次推出的普通商品房用地，其凭借成熟的国际化社区氛围、无可复制的生态底板以及持续提升的配套能级，已成为众多品牌房企的必争之地。该地块有望成为推动浦东“金色中环带”北部宜居品质升级的标志性项目。

二、闵行区紫竹科学园区组合地块

本次出让包含14-07、14-09、06-18、06-19等子地块（含部分地下空间），共由3幅地块组成，起始总价20.09亿元，起始楼板价约33340元/㎡。地块位于紫竹兰香湖核心景观区，是“十字水系”规划中的重要组成部分。

地块的最大价值在于“三区联动”的顶级生态位。它置身于“大零号湾”科技创新策源功能区辐射范围，紧邻上海交通大学、华东师范大学，坐拥兰香湖36公顷开阔湖景，真正实现了“校区、园区、社区”的无缝融合与“生产、生活、生态”的三生合一。

配套堪称“顶配”。教育方面，从华师大附属紫竹基础教育园区到圣华紫竹双语学校，提供了K-12全龄段优质选择。交通依靠15号线、23号线双轨交汇，快速路网发达。商业有兰香湖北街商业区已初具规模，医疗则有在建的瑞金医院闵行院区（2028年启用）作为重磅利好。沿湖3.7公里贯通步道与黄浦江第一湾生态廊道，构成了无可比拟的休闲空间。

发展前景清晰。紫竹高新区作为国家级高新园区，已集聚英特尔、微软等数千家高科技企业，形成了稳定高质的人才基底。此地块开发，正是为了满足从科研人员到企业高管等不同阶段人才的品质居住需求，是巩固“大零号湾”全球人才吸引力的关键一环。低密度、高品质的住宅产品在此地拥有极强的市场号召力。

市场参照方面，地块对岸为容积率同为1.01的象屿天誉蘭香，公寓均价约7万元/㎡；今年12月该项目推出建面约149-230平方米联排及叠加产品，均价约89121元/㎡。紫竹尤其是兰香湖一线的别墅产品去化良好，例如地块西侧的兰香湖贰号，此前均价接近12万元/㎡，2023年10月开盘的540套房源网签去化率约78%，最近一次开盘均价已突破13万元/㎡。

总结而言，1月6日的土拍，将是两种模式的直接较量：高行地块代表了在成熟国际社区和强大产业腹地基础上，通过稀缺供应实现价值兑现的“都市生态范本”；紫竹地块则展现了以科创生态为内核，以湖景资源和全链配套为吸引力，塑造“一生之城”的“未来科创社区范本”。两幅地块均具备成为区域标杆乃至市场热销盘的潜力，它们的竞拍结果，将为2026年上海楼市的板块价值认知定下重要基调。