撰文｜包晶晶 编辑｜陈梦妤

封面｜每经记者 包晶晶 摄

12月19日，“全国地王”安澜上海项目认筹首日，售楼处门口严防死守。

安澜上海售楼处位于上海市徐汇区零陵路，当天上午起，门口短短几百米距离至少安排了6位固定保安，此外还有不断走动和换岗的工作人员。接待人员也在售楼处门口不断巡逻，发现“可疑对象”便会上前询问，并立刻用对讲机沟通。

“1、2、3、4、5⋯⋯‘小蜜蜂’不少啊！”《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在现场听到两位保安的对话。

他们所指的“小蜜蜂”，是专门守在售楼处门口，试图将客户带去其他新楼盘参观的分销人员。不过，上海近些年的市区高端改善项目几乎个个“日光”，分销人员拉客的现象多出现在远郊楼盘，核心区域极少能看到。

但毕竟顶着“全国地王”的光环，安澜上海的话题度始终不减。

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最贵一套1.46亿元

12月13日，上海官宣了一批即将入市的新房，安澜上海不出意外地成为同批次单价最高的项目。不过，安澜上海首批次17.88万元/平方米的过会均价，低于此前业内18.5万元—19万元/平方米的预期。对比同板块潮鸣东方上半年的开盘备案均价19.5万元/平方米，价格端吸引力十足。

项目方面此前曾对每经记者透露，安澜上海推出建筑面积约192—365平方米户型，营销中心累计来访已突破3000组。

从同批次过会新盘的价格和区位来看，“南园公馆”（推广名绿城黄浦ONE）这样同价位、面积段相似、实力相当的竞品，难免与“滨江安澜庭”（推广名安澜上海）直面竞争。

这两个项目仅相距5公里车程，从总价段来看，绿城黄浦ONE与安澜上海在建筑面积约193平方米的户型上总价接近。不过，每经记者从一房一价表看到，此次安澜上海开盘的大面积段户型总价在4200万元以上，如588平方米的房源单价达到24.78万元/平方米，总价约1.457亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者分析：“近期豪宅市场热度较此前稍有下降，首次开盘价格给市场惊喜可以理解，毕竟是上海住宅新规后的典型之一，产品有不少亮点。如果销售流速理想，后续开盘价格也会逐步提高，更符合营销习惯。”

作为上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》首个落地项目，安澜上海首次采用全地块4米以上整层抬板设计，将传统的垂直结构转化为“平行生活”系统。

“当然，同价位段也有竞争，比如绿城黄浦ONE项目的确会分流一批准客户。”卢文曦说。

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陆续入市

每经记者在营销中心外大约逗留了2个小时，这期间，从保安到门口工作人员，始终精神高度集中，只要举起手机拍摄，就会有人看镜头。

他们的目光始终聚焦在门口一位抱着文件夹的男子身上，而后者也神情自若，始终保持同一个姿势。

每经记者询问他是哪家楼盘派来的，他立刻警觉地反问：“怎么了？”

沟通之后，他坦言自己代表的是外区一个新房项目，但具体名称不便透露。

不过，这样的引流方式似乎不奏效。每经记者停留期间，车辆接二连三从零陵路直接驶入营销中心，随后再原路开出，“小蜜蜂”们完全没有机会接触他们的潜在客户。

截至18:00，安澜上海发布喜报称，已经完成163组认筹。

2025年5月，上海新百安经济发展有限公司和上海新东安企业发展有限公司通过协议出让方式，分别拿下徐汇区东安新村两宗地块（徐汇区C030301单元127b-24、125-31），总成交金额439.53亿元。

据《每日经济新闻》此前报道，上述地块连同127b-23地块，共同组成了上海史上最大单地块一次性征收项目，合计超过523亿元，也刷新全国总价地王纪录。

7月1日，上海联合产权交易所捆绑转让上述两家公司各90%股权，涉及的正是此次两宗地块。直到9月5日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海联合产权交易所正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易。至此，价值约440亿元地块的开发权正式落定。

同月，中华企业、宸嘉发展联合体以29.87亿元总价获得上海城市更新建设发展有限公司旗下新枫安100%股权，获得了127b-23地块的开发权。

而随着安澜上海入市，“全国地王”正式开启了入市节奏。

临近年末，有市场人士认为，即使在上海，区域内如此大体量的项目入市，仍然存在一定销售压力；另一方面，项目总价较高，购房人趋于谨慎。