来源：凤凰网房产 作者：王婷婷

最近，数据GO基于国家统计局数据，以2010年底为基期(基数100点)，根据月度环比涨幅测算出了全国70城新房与二手房价格倒挂的情况。(新房价格高于二手房，为正倒挂；二手房价格高于新房，为负倒挂。)

在这一份排行榜中，深圳是(全国70城中)唯一的“负倒挂”城市，即二手房点位(222.39)明显高于新房点位(211.55)，侧面折射市场二手房价和预期高于新房。

这个数据引起不少人好奇，因为它好像和“体感”不太一样——

“深圳二手房也跌得明显，只不过下半年部分房东的惜售心态走强(主要是福田、南山等核心区域)。另一方面，之前新房限价、后来一些开发商想快速出货调低了价格，才可能显得二手房比新房(普遍价格)更坚挺一些。”凤凰网房产咨询了多位深圳资深地产人，观点大抵相似。

“至少这两个月数据已经不是这样了。”深圳贝壳研究院院长肖小平告诉凤凰网房产，之前深圳的二手房价格能够比新房高，因为很多高端楼盘还没有上市(尤其四代宅入市相对较晚)。近两个月很多豪宅盘成交，已经拉高了新房均价。

实际上，此前易居研究院也发布过“一二手房倒挂”的数据和排行榜，2023年之后因多种原因停止了。这一数据对于购房者心态、资金在新房和二手房不同市场的流转预期都有启示意义。

因而，无论上述榜单是否靠谱，深圳的二手房和新房行情还是值得研究的，因为它展现出两大现象，是当前重点楼市值得关注的新趋势——

1.二手房挂牌量增加

改善房业主却更“惜售”

CRIC数据显示，今年11月深圳新增二手房源挂牌5312套，同比下降4%、环比下降7%，降幅较上月均出现明显收窄。

有中介直言，部分业主挂牌积极性明显减弱，这类业主的普遍心态是：价格再降就亏惨了，还不如出租。最近深圳龙华港铁天颂就有业主就把房源直接下架不卖了，说行情太差挂着也没意思。

“11月京沪深杭300万元以下低总价房源挂牌较上月均有所增加。”知名专家丁祖昱就表示，近日业主挂牌积极性回升，而中高端改善业主则普遍选择观望。

在此背景下，二手房业主的“保价联盟”越来越多。

例如，最近上海融信世纪江湾就出现了多套二手房(同户型、同面积)统一挂牌1460万元的价格。

12月北京海淀区柳浪家园业主也发了一封《致广大六郎庄同胞们的一封信》呼吁业主为下一代守住房价，守住房价交易底线。

在苏州，近期据自媒体爆料，有大量房东主动下架自家房源，因价格太低选择不卖了。甚至有苏州园区板块的小区房东直言：“非破产、不卖房”，抵抗市场对二手房的过度唱衰。

贝壳数据显示，11月苏州二手房挂牌量环比骤降8.2%，下架房源数量多了。

上海更为明显，11月新增挂牌二手房1.38万套，同比和环比都下降了5%，且已经连续三个月环比下降。杭州11月新增挂牌房源已经连续5个月没有上涨，同比更是下跌了11%。

但值得注意的是，上述城市之前挂牌量猛增，目前二手房挂牌总量依然巨大(例如杭州目前二手房成交总量已接近16万套)，二手房成交量也处于高位(例如上海14月成交2.05万套二手房创近七个月新高)。

“二手房成交量在涨，但是新增挂牌持平，是一个值得关注的现象。这里有两个信息量：1.二手房以价换量正在持续；2.二手房东心态变化，部分惜售已经出现。”

丁祖昱表示，这预示着市场情绪的分化——低总价房源房东加速出售、改善房源业主持房观望。

可见，未来的二手房市场，买卖双方会进入新一轮博弈。

2.新房价在多城触底企稳？

两极分化中要“看清自己”

新房市场，整体而言积极信号不少。

数据方面，11月房价止跌的城市较上月增加了5个，共有11个城市房价止跌(合肥、襄阳、南京、贵阳、上海、沈阳、重庆、扬州、大连、银川、安庆)，其中8个城市环比上涨。

当然，新房均价的拉升，离不开“顶豪”的作用。

例如12月初，北京又一个“顶豪”项目取证，位于朝阳区的菁澜嘉苑可售房源最高楼面单价达到了21万/平方米。

深圳顶豪新盘中信信悦湾(元湾府)也已拿证，备案单价高达17.6万-38万/平方米。

上海更明显，今年总价3000万元以上的新建住宅，成交金额已突破1000亿元。前不久上海保利世博天悦6套“7000万 ”的顶复全部售罄，其中一套总价1.2亿元。

12月19日，“全国地王”安澜上海项目认筹，甚至在售楼处门口就已经严防死守，买得起17.88万/平均价(最贵一套1.46亿)房子的人，似乎并不在少数。

就连新一线城市成都，顶豪价格也不断打破天花板。今年6月润达丰滨江麓湖丽世缦华项目取证，均价约10.7万元/平，其中一套256平的精装房源，单价更是超过22万元/平，总价5661.33万元。

“但顶豪有一定特殊性，买它的群体不仅是为了居住升级，更是为了分配资金和避险。所以豪宅一定程度上也正从本地顶级圈层消费品，扩大为全国高净值家庭的标准化避险资产。”58安居客研究院院长张波表示。

“而对于普通人来说，尤其是具有刚性需求的年轻人，房产的性价比越来越高，一定要在市场的最低点购入最便宜的房源，这样的时机并非每个人都能准确把握。”