近期，上海高端住宅市场迎来一轮“神仙打架”，中粮北外滩壹号、绿城潮鸣外滩、中信泰富外滩道、保利外滩曜，四个新盘同期亮相，各自亮出看家本领。

有的靠顶奢配置撑场面，走“资源堆出来的豪宅”路子；有的走均衡路线，把居住的每一个细节都做扎实；有的专抓空间利用率，让你花的钱都落到实际使用面积上；还有的靠品牌口碑，主打一个圈层认同感。

四大顶豪齐聚，直接把选择难题抛给了高端置业者：是为江景资源溢价买单，还是拥抱看得见的性价比？是追逐规划蓝图的未来价值，还是锁定当下的品质兑现？今天，我们就通过一场深度测评，拆解这四大豪宅项目的核心价值，帮你理清选择逻辑。

从综合得分排名来看，绿城潮鸣外滩以85分领先，中信泰富外滩道（79分）与保利外滩曜（78分）紧随其后，中粮北外滩壹号（68分）目前暂居末位。

【注：各维度满分为10分】

Part.1

地块：谁更舒适，谁更私密？

社区是豪宅的底色，四盘基因迥异，格局高下立现。

1）社区体量：大小差异大，圈层纯粹度各有不同

先看基本盘，四个项目社区差异不小：

中信泰富外滩道：体量最大，总建面约18万㎡，是个混合社区（住宅 商业 办公）。住宅共5栋，约240套，部分高区有江景。配套丰富，但生活环境相对复合。

绿城潮鸣外滩：总建面约7.78万㎡，规划4栋住宅，部分高层也可望江。社区纯粹度较高。

中粮北外滩壹号：设计比较特殊，由一栋24层高层和多栋风貌别墅组成。高区才有江景，且社区绿化、氛围明显向别墅倾斜，高层业主的完整社区感较弱。

保利外滩曜：规划了高层、小高层和联排。部分楼栋可观江景。需注意社区内配建有公租房。

2）楼间距：直接影响采光隐私，差距超明显

绿城潮鸣外滩以约38-66米的超大楼间距领先，社区开阔感最强，且设计有风雨连廊，细节考究。

中信泰富外滩道采用周边式布局，楼间距约26-39米，能保障良好的采光与通风。

保利外滩曜楼间距约6.8-25.75米，部分楼栋间距较近，设计了下沉庭院和景观架构来弥补。

中粮北外滩壹号的高层与别墅间楼间距仅约15米，对低楼层采光和私密性有影响。

3）最新进展：入市节奏全梳理

中粮北外滩壹号：首批房源已于12月21日开盘，目前正在续销中，主力户型为建面约184-228㎡，均价约143868元/㎡；

绿城潮鸣外滩：目前项目接待中心已经开放，首批房源预计明年1月入市；

中信泰富外滩道：一批次正在续销中，均价约13.85万/㎡；二批次刚结束认购，119套房源120 组意向认购，认购率106%，将于12月28日开盘。

保利外滩曜：目前项目接待中心已经开放，首批房源12月24日开启认购，主力户型为113-130㎡3-4房，均价13.5万/㎡，共64套房源。

小结：

追求纯粹大社区和开阔感，看绿城潮鸣外滩；能接受混合业态和复合生活，中信泰富外滩道配套最全；看重产品独特性但不介意社区分割，可以考虑中粮北外滩壹号的别墅或高层；保利外滩曜产品类型丰富，但需了解社区内的配建情况。

Part.2

户型：得房率、装标大PK，谁的性价比更高？

产品是豪宅的核心，好不好用、性价比高不高，都藏在每平米的细节里。

1）户型矩阵：谁的覆盖面最聪明？

四个项目户型有重叠也有独家优势，直接对应不同需求：

中粮北外滩壹号：只推185㎡、228㎡两种四房，户型选择少，瞄准纯粹改善客群；

绿城潮鸣外滩：清一色190-310㎡大平层，从4房到5房都有，尤其是240㎡、290㎡、310㎡5房，在四个项目里没有直接竞品，主打顶级尺度；

中信泰富外滩道：户型覆盖广，100㎡3房到220㎡4房都有，其中100㎡3房也没有直接竞品，门槛相对低，刚需改善都能沾边；

保利外滩曜：户型最丰富，114-115㎡3房、130-139㎡4房（小高层），165㎡洋房、195-205㎡花园别墅，选择多，适配不同预算和居住需求。

值得注意的是，四盘在部分面积段上存在正面交锋：

三房市场：中信泰富的约120㎡户型与保利的约114-115㎡户型将形成直接竞争。

四房市场：战况更为激烈，中粮的约185㎡、中信泰富的约185㎡及220㎡、绿城的约190㎡户型，将在相近面积段上展开对改善客群的争夺。

2）装修配置：都是国际大牌，细节见差距

在装修标准上，四盘无一例外地选择了“顶配”路线。

中粮北外滩壹号：厨房嘉格纳厨电、利勃海尔双冰箱，卫生间唯宝浴缸 当代龙头，还配了华为鸿蒙智能系统，科技感和奢华感都有。

绿城潮鸣外滩：装修标准还没公示，但参考姊妹篇“潮鸣东方”的高端定位，大概率不会拉胯，值得期待。

中信泰富外滩道：厨电（嘉格纳、美诺），台盆龙头是科勒高端卡莉斯塔，花洒、浴缸龙头、马桶是汉斯格雅，台盆浴缸是杜拉维特，全是一线高端品牌，品质扎实。

保利外滩曜：油烟机、三眼灶、洗碗机是嘉格纳，搭配博洛尼橱柜、博世零嵌冰箱、怡口净水、瑞美热水器，实用性拉满。

3）得房率：谁在实得率高，谁在浪费空间？

得房率的高低直接决定了“实际到手单价”。

中粮北外滩壹号：高层得房率77%，为四盘中最低；

绿城潮鸣外滩：得房率82%以上，还算不错，符合高端住宅水平；

中信泰富外滩道：120㎡实得率约80%，190㎡约83%，220㎡约85%，面积越大得房率越高，大户型优势明显；

保利外滩曜：实得率直接“拉满”，115㎡三房约93%，130㎡四房约95%，实际使用空间超充足。

小结：

追求极致空间效率，闭眼冲保利外滩曜；想要纯粹大平层和顶级尺度，绿城潮鸣外滩是首选；中粮和中信泰富在各自面积段的装标都很扎实，前者偏科技奢华，后者偏经典高端，可根据户型需求和风格偏好选。

Part.3

会所配置：高端圈层社交场，谁的配置更顶？

会所是豪宅的“第二客厅”，也是圈层生活的实体场域。四个项目都配有会所，但面积、功能、户均占比差距很大：

绿城潮鸣外滩：“Symphony会客厅”，约2280㎡。不仅面积最大，更配置了室内高尔夫等顶级功能，户均会所面积高达11.8㎡，另有架空层泛会所补充。它是当之无愧的“配置王”，旨在定义顶豪会所新标准。

中粮北外滩壹号：“Manor ONE壹号会”，约1800㎡下沉式会所。强在场景营造，融合了浮岛茶室、黑胶录音、星梦阅读等十五大功能，主打艺术与社交，户均8.7㎡。

中信泰富外滩道：约1200㎡下沉式会所，标配恒温泳池、健身房等，并通过架空层泛会所拓展空间，户均5㎡，追求功能实用与空间延伸。

保利外滩曜：“时钟会所”约1200㎡，设计概念源自华尔道夫酒店，强调仪式感与历史韵味，与下沉庭院联通，并配有三大架空层泛会所，户均4.7㎡，注重场景体验。

小结

绿城的会所在规模、人均占有和功能顶配上全面领先，是其高溢价的核心支撑之一。其余三家的会所均属高端水准，中粮重艺术场景，中信泰富和保利则通过“主力会所 架空层”模式，更灵活地服务社区。

Part.4

价值与价格博弈：倒挂、溢价与风险识别

来到最现实的抉择环节，价格背后是截然不同的价值逻辑与风险系数。

1）中粮北外滩壹号：低价策略下的价值博弈

高层首开均价约14.38万/㎡，最低单价11.8万/㎡，对比周边有明显价格优势，开盘还送产权车位（省56-97万），吸引力十足。

但要注意，后期推出20-40万购房返佣政策，和前期购房者的福利有差异，可能影响价格体系稳定性，想买的要多注意，评估后期价格波动风险。

2）绿城潮鸣外滩：顶奢定位，溢价明显

预计售价19万/㎡左右，总价门槛3000万起，这个价格主要靠14万/㎡的楼板价、绿城品牌溢价和产品力支撑。

需要注意的是，北外滩板块目前没有同等品质的次新房价格参照，定价全靠未来规划兑现，不确定性比较高，适合预算无上限、敢为顶级资源买单的塔尖客群。

3）中信泰富外滩道：性价比优势明显

均价13.88万/㎡，二批次96折后约13.32万/㎡，和周边次新房形成明显倒挂（比如翡丽甲第，小区次新房挂牌价在15万/㎡）。

新房品质、合理价格，性价比突出，覆盖人群广，不管是改善还是轻度投资，安全边际都比较高。

4）保利外滩曜：用实用面积说话

首开均价13.5万/㎡，95折后约12.8万/㎡，要知道它的可售楼板价高达10.5万/㎡，这个定价很惊喜。

核心优势：结合93%-95%的超高实得率，实际使用单价竞争力拉满，和周边次新房也有倒挂，适合注重实用性、想把钱花在刀刃上的务实派购房者。

小结：

追求性价比与安全边际，选中信泰富外滩道，价格倒挂明确，折扣给力；看重空间利用率，选保利外滩曜，高实得率是王牌；被低价吸引但能承受不确定性，可关注中粮北外滩壹号，但需警惕价格策略风险；预算无上限，为顶级资源付费，绿城潮鸣外滩等待为塔尖客群开售。

Part.5

市场表现：认购、去化怎么样？谁更受欢迎？

市场是检验产品的最终试金石。目前除了绿城潮鸣外滩还没入市，其余三个项目均已进入销售周期，且均启动了渠道分销以促进去化。各盘表现分化明显，具体数据如下：

中信泰富外滩道（2025.11.23首开）：推出121套，85组意向认购（认购率70%），开盘去化七成；截至12.23，网签39套，网签去化率32%。

中粮北外滩壹号（2025.12.21首开）：推出90套，77组意向认购（认购率86%），开盘去化六成，不过另有市场消息称，其开盘当日仅售出十余套房源，信息存在一定矛盾；截至12.23项目网签仍为0套，虽然网签数据存在滞后性，但后续需要持续关注。

保利外滩曜：2025年12月24日启动认购，大概率会靠渠道引流提升认购率。

小结：

从目前已入市项目的销售数据看，市场反应呈现分化。中信泰富外滩道表现相对稳健，认购与去化节奏符合预期；中粮北外滩壹号虽认购率不低，但网签滞后与市场传言可能反映其去化速度与价格策略存在不确定性；保利外滩曜则刚刚启动认购，其高实得率能否转化为市场热度，值得后续观察。整体而言，拥有明确价格倒挂、产品均衡的项目，现阶段更具市场韧性。

Part.6

终极选购逻辑：对号入座，各取所需

这场“四王争霸”没有全能的赢家，只有最契合你的选择。

如果你是“价值投资者”：你的字典里最重要的是安全边际和性价比。首选中信泰富外滩道，次选保利外滩曜。用低于或持平二手房的价格，买入拥有顶级硬件的新房，是当下最稳健的决策。

如果你是“极致的产品主义者”：你对居住的尺度、细节和圈层有偏执的要求。绿城潮鸣外滩是为你准备的终极答案。你需要做的，就是准备好预算，为这份“极致”付费。

如果你是“敏锐的机会主义者”：你愿意承担一定风险，去博取更大的潜在空间。中粮北外滩壹号的低价入口是一个选项，但你必须全盘接受其产品上的妥协（社区感弱、得房率低），并密切关注其价格体系的稳定性。

如果你是“务实的居住升级者”：你更关心家人实际居住的宽敞与舒适。那么，保利外滩曜凭借其逆天的得房率，能让你用同样的钱，换来比别人多出一个房间的实实在在的空间，无疑是最大赢家。