2025年末的北京楼市分外热闹。

12月25日，北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%；12月24日，北京发布楼市新政，继续优化限购相关政策；12月22日，中海地产启动全新高端产品系安澜北京，这正是其在3月18日以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%竞得的北京单价“地王”地块。

“今年业绩基本撞线，完成率在95%左右，实现了年初的既定目标。”招商蛇口北京公司有关人士向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）表示。

中指研究院数据显示，2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上，下同）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模。中指研究院高级分析师范诒杰向每经记者分析指出，今年北京核心地块的供应推动了豪宅供应规模大幅增长；成交活跃度较高，对新房市场形成支撑；整体成交均价有所下跌，但总价在1500万至2000万元区间的产品市场支撑力更强。

北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“地王”入局，豪宅市场陷“贴身肉搏”

作为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块，安澜北京当时的拿地成本已逼近周边在售项目的房价。也正因为如此，中海地产对该项目寄予厚望，从拿地到产品正式发布，前后足足投入了9个月的时间。

12月22日，中海地产在国家会议中心举行发布会，启动全新高端产品系安澜北京。中国海外发展助理总裁付熙嵬、投拓总监张欣，中海地产北京公司总经理倪健刚，以及福布斯中国研究院院长钱厚琳等均现身发布会为项目站台。用北京公司副总经理刘磊的话说，安澜北京的项目方案来来回回经历了很多次修改，“这很不中海”。

相比之下，两个月前，中海地产联合体在上海以总价439.5亿元拿下徐汇滨江全国“地王”，项目案名为安澜上海，12月19日就已完成首轮认筹。

从北京市住建委的信息来看，安澜北京此次获准预售15栋楼，共计268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起。

在发布会现场，就有购房者向每经记者表示，第一时间拍下户型图发给家人，已对比过周边数个项目，对安澜北京275平方米户型有意向，“但今年的选择很多，因此不急于出手”。

事实上，安澜北京周边云集了多个高端热门新盘，竞争激烈。比如圆明天颂项目，2021年开盘价11.5万元/平方米，目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米；臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，总价约1600万元起，北京市住建委官网（网签均价出处，下同）显示其网签均价为12.36万元/平方米；建发海晏在售均价约13.6万元/平方米，总价约2300万元起，网签均价约13.6万元/平方米。

建发海晏网签情况 图片来源：北京市住建委官网

臻云网签情况 图片来源：北京市住建委官网

而在朝阳区朝青板块，截至目前，紫京宸园在售均价约11万元/平方米，首批预售房源网签均价约9.80万元/平方米；璞樾在售均价约10.5万元/平方米，首批预售房源网签均价约9.98万元/平方米。在此之前，“选紫京宸园还是选璞樾”早已是区域改善市场的重要话题。围绕开盘、蓄客、价格战等，房产博主们收割了一波波流量，也间接推高了项目热度。

紫京宸园网签情况 图片来源：北京市住建委官网

璞樾网签情况 图片来源：北京市住建委官网

今年4月28日，中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以总价126亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块，其中住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录。据《每日经济新闻》此前报道，11月12日，中建智地与越秀地产爆发冲突，前者举报称璞樾项目存在首开不合理定价、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为。11月16日晚间，股东各方达成和解。不过，这暴露出的则是背后竞争激烈的区域市场。

与此同时，黄杉木店地块周边的保利朝观天珺在售均价为8.7万元/平方米，金茂满曜在售均价为8万元/平方米；距该地块稍远些、城市界面更好但客群有重合的中海万吉玖序，在售均价为12.5万元/平方米。

中指研究院数据显示，截至12月21日，北京套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点。

“其实对于竞品，从拿地到营销策略、推盘节奏，甚至细到案场的价格变化，我们都会认真关注。”有头部开发商人士向每经记者透露。

北京某项目营销中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

需求变化，自住需求成为主要置业动力

合硕机构首席分析师郭毅在接受每经记者采访时指出，今年北京豪宅市场呈现出两个特点：一是购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合；二是与以往单纯强调奢华不同，今年的豪宅更注重从居住本质出发，洞察用户需求，围绕生活方式进行产品优化。

在购房决策方面，从客户需求看，地段还是第一位的。这两年的市场供地和新房供应，已经很难称得上哪个片区存在稀缺性了。大家在买房子的考量上，核心是地段的适配性，以及地块周边的教育、商业、医疗等。“现在大家买房投资的意愿没有那么强，更多的还是用于自住。就算是贵一些的房子，其实更多的也还是以自住需求为主要置业动力。”郭毅认为。

郭毅向每经记者表示，过去大家在买豪宅的时候，可能还可以接受一些小瑕疵，但现在要的是一个全方位、优秀无短板的豪宅，对细节敏感度提升。比如关注户型功能空间、室内装修、社区公共部分（大门/园林/会所/车库品质）、科技系统等。

招商蛇口北京公司有关人士举例道：“招商玺是我们在北京最好的项目，购买228平方米和266平方米户型的基本是私营企业主，或是金融行业从业者。他们把房子看作是一种资产配置，做资金避险，受周期和其他因素的影响相对较小。”

“除了资产配置，自住是另一个核心诉求。招商玺项目内有约5000平方米会所，这个规模在北方市场较为罕见。对于这类业主来说，产品品质、装修配置、服务的周到性，往往是他们做决策的关键。”

上述招商蛇口北京公司人士续称：“其实豪宅业主群体的决策周期较短，一旦看上某个产品，会很快做出决定。他们更倾向于在自己熟悉的区域或坚定看好的区域范围内选择。与刚需和刚改客群不同，这一群体对价格、折扣优惠及赠送面积等因素的关注度较低，对其决策影响较小。”

北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

展望明年，核心地段高价项目排队入市

在市场分化严重的情况下，豪宅市场依然保持着自己的销售节奏。

前述头部开发商人士就表示，北京的豪宅项目其实并不那么追求流速，反而一直有自己的调性，整体价格变动不大，不会随着市场下行而出现降价行为。

对于2026年的趋势，范诒杰向每经记者分析指出，一是供应延续高规模，二是产品力全方位竞争。

“2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，如中建智地太阳宫项目、北京城建祈年大街项目、保利半壁店项目、海开上地项目、海淀朱房二期项目、懋源松榆里项目等。叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力。”范诒杰说。

另一方面，在供应保持高水平但需求有限情况下，开发商将更注重产品创新，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套也将成为核心竞争力。

“海淀的功德寺、上地、朱房，朝阳的太阳宫、永安里，丰台的丽泽商务区、分钟寺，顺义中央别墅区等板块，因土地资源稀缺、规划利好和配套成熟，将成为供应和需求的集中地。产品方面，大平层、别墅，具备顶尖产品力和独特资源（如优质学区、稀缺景观）以及过硬的产品力和物业服务的项目，因极强的资产保值属性，将继续受到高净值人群追捧。”范诒杰说：“大多数缺乏鲜明特色、同质化严重的普通豪宅项目，可能面临较大去化压力。”