2025年中央经济工作会议针对房地产领域提出了一系列提振政策，强调“稳市场、防风险、促转型”并重，为2026年楼市发展定下基调。作为一线城市中市场韧性较强的代表，广州近年来在政策优化、城市更新、供需调整等方面持续探索，但同时也面临分化加剧、预期转弱等挑战。此次中央层面的政策信号，将如何与广州本地实际相结合？未来一年广州楼市会呈现怎样的趋势？为深入解读政策落地的影响，凤凰网房产就此采访凤凰网房产湾区智库专家、华南城市研究会常务副会长 姚育宾，展望2026年广州房地产市场的发展方向。

凤凰网房产：中央经济工作会议提及“因城施策”优化调控，支持刚性和改善性住房需求。结合广州当前限购、信贷等政策环境，您认为2026年广州可能在哪些方面进一步优化政策？这些调整将如何影响市场信心和成交表现？

姚育宾：广州作为全国首个明确提出全面取消房地产限购、限售、限价政策，且同步降低购房首付比例及贷款利率的一线城市，是楼市政策相对宽松友好型的重要典范，堪称房地产市场领域的风向标。

2026年，是十五五规划开局之年。在最新发布的广州十五五规划建议中，明确提出积极构建房地产发展新模式，完善“保障＋市场”的住房供应体系，健全房地产融资协调机制，推动房地产高质量发展。

因此，在中央经济工作会议提及“因城施策”优化调控的背景下，2026年广州房地产市场有望在以下几个方面持续优化政策：

一，有望推动房贷领域继续宽松进程。当前，广州已经将首付比例和利率等方面调整至历史新低，处于史上信贷最宽松状态。因此，未来主攻方向聚焦于公积金，深化公积金制度改革，包括简化商转公手续、提高可贷额度、首付比例下调等，降低刚需置业门槛，激活更多改善需求，促成组合贷顺畅衔接。另外，全国备受关注的房贷贴息同样是重要选项。

二，有望实行交易税费定向优惠减免。提升契税优惠面积标准，降低购房交易环节税费成本，带旺市场活跃度。对购买装配式、绿色低碳环保等“好房子”给予更多契税补贴，刺激品质产品开发、售卖积极性。

三，有望进一步加快商品房收储速度。延续此前收储政策，进一步加快收购存量商品房用于保障房的执行速度，特别是对增城、从化、南沙、花都等去库存压力较大区域，通过实惠价格成批量采购，不仅能够迅速消化库存，稳定楼价信心，而且快速切换成配售型、配租型保障房，完善保障体系建设。

四，有望全面扩大房票使用权限范围。房票作为广州旧改的重要工具，2026年还将增加使用功能，大规模实现跨区流通、全市覆盖、购房通用，全力吸纳更多楼盘参与，满足各类群体实际需求。通过房票联动制度，打通新建商品房和二手商品房使用界限，优化更名服务流程，拆迁户不仅能够直接换购新房，还能通过更名给其他人，置换二手房。

五、有望落实控增量优供给执行导向。对于库存周期长期高位徘徊的郊区，大幅减少宅地供应，缓解外围地区楼市销售压力。另外，近两年拍地较多的主城区，重点引导开发品质楼盘，重点打造“好房子”，通过产品迭代，推动房地产高质量发展，激活对高品质生活有需求的潜在购买力。

2024年底中央经济工作会议重点提及“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，2025年底中央经济工作会议则强调“着力稳定房地产市场”。标志着政策导向产生重大转变，由以前短期止跌回稳，向未来中长期稳定楼市切换，说明楼市已经实现止跌目的，从之前持续下滑，到如今止住下行势头。因此，接下来工作重点就是继续保持稳定，这是不仅是市场从量变到质变的变化，更是重塑信心的关键转折。可以预见，2026年房地产市场随着信心提振，或将促成交易量稳步提升。

凤凰网房产：广州楼市目前呈现“中心区坚挺、郊区承压”的分化格局。在政策提振背景下，您预测2026年广州整体房价、成交量会呈现怎样的走势？是否会迎来结构性回暖？哪些区域或产品类型可能率先复苏？

姚育宾：2026年广州楼市将呈现房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价格将企稳，二手房有望回升，较2025年价格有明显好转。成交量预计跑出前稳后高走势，上半年利好政策持续加码，下半年随经济复苏和政策发酵，同比、环比都将出现不同程度上涨。总体而言，2026年广州楼市成交量将率先逆势上涨，紧随其后房价逐步回升，量价实现同比转正。

当然，不同区域表现迥异，主城区涨势较显示，外围郊区难以出现普涨、甚至还会有下行风险。坐拥全市产业、交通、教育、商业、医疗众多顶级配套的珠江新城、金融城、琶洲等核心板块，从2025年底开始咨询量、看房量、成交量都出现上涨，市场热度急速提升，预计2026年初将迎来楼市小阳春行情，并带动主城区其他板块同步发力，从而推动全年成交稳步上扬。外围郊区因为缺乏产业支撑，公共交通落后，优质教育稀缺，商业人气不足，医疗资源短板，依然面临去库存压力大的难题，短期内较能有起色。

同时，近年来市场重点倡导的绿色智慧住宅，包括全屋智能家居、适老化改造、节能环保设施、社区光伏电站等的配套，契合政策倾斜补助，同时满足市场需求新动向，产品相对抢手。而老旧产品则相对功能单一，缺乏竞争力，因此逐步边缘化。

随着广州产业不断升级，吸引来自全国各地人才，毕业生、广漂大量涌现，这批广州新市民对80-90平小三房需求激增，从而带动刚需市场繁荣。120-144㎡大三房或四居产品，则为卖一买一的改善群体提供更多选择空间，满足二胎三胎、三代同堂家庭需求。

另外，超高实用率产品拥有更大吸引力，特别是实用率高达100%-130%的新规楼盘，购买商品房的实用面积是建筑面积的1.0-1.3倍，即购买同样面积能获得更多使用空间，因此备受买家青睐。

凤凰网房产：会议提到“加快构建房地产发展新模式”。广州在保障性住房、城中村改造、房企转型等方面已有诸多尝试。您认为2026年广州供需结构将如何演变？保障房体系建设和存量盘活会对商品住房市场产生什么影响？

姚育宾：2026年，在中央加快构建房地产发展新模式的引领下，广州楼市供需结构将产生显著变化。

从供给端来看，2026年将是全面推动收购存量商品房用作保障房的关键年份，因此，大量外围郊区滞销楼盘，将通过优惠价格收购后，转化成为配售型、配租型保障房源，直接减少商品房库存压力。另外，压缩宅地出让面积，尤其是对去化周期超过24个月以上的外围区域，严格控制增量供应。并且优化供应结构，对于人气较旺、配套成熟的中心城区，积极加大新增土地供应，包括三旧改造释放地块，提高市区新建商品房供应力度。

对需求端而言，全面构建“保障兜底+市场改善”双轨并行机制。依托官方主导的配售型、配租型保障房，以大约为商品房价格60-70%的售价优势，成为外围刚需盘置业者新的备选项，特别是年轻打工人家庭、人才引进群体是主要买家。加快产品迭代升级，超高实用率、全屋智能、适老化等概念产品，将极大激发改善需求释放，促成卖一买一市场繁荣。因旧改持有房票的置换群体，也将成为市场重要客源，从而带动不少新楼盘销量走旺。

保障房体系建设和存量盘活，对商品住房市场深远影响，深刻重塑楼市未来发展格局。

短时间内，保障房起到调节器作用，一方面会分流刚需基底购房群体，把预算不多的置业买家、租房人群转化成保障房用户，降低了低收入者居住门槛。另一方面，原来滞销楼盘转变成保障房后，能够减少库存压力，避免外围郊区房价跌跌不休，越跌越没人买，最后导致新盘烂尾、房企破产，前期投资血本无归。因此，通过收储切断恶性循环，才能重振楼市信心。

展望中长期，促使保障房和商品房双轨格局建成，通过保障房解决低收入群体“住者有其居”的难题，依托商品房满足中高收入人群“居者有其优”的需求，平衡不同层次居住供需关系。核心城区重点打造120平以上“好房子”，为周边居民提供改善居住环境的置换选择机会。外围郊区则覆盖90平以下刚需房源，通过导入产业，提供海量就业机会，吸引人才带旺人气，优化人口布局。同时，在城市更新区域，通过房票机制，激活以旧换新市场，为旧改群体适配度较高的90-120平产品提供销售出路。

凤凰网房产：当前市场仍面临部分房企流动性压力、居民预期偏谨慎等问题。您认为2026年广州楼市的走势会是怎样？同时，政策发力下是否会出现新的机遇，如城市更新、数字化服务等？对开发商、购房者有何具体建议？

姚育宾：2026年广州楼市将呈现底部企稳、蓄力复苏、局部反弹的新态势，并在城市更新、数字化转型、品质好房子等领域实现高维升阶，对于开发商和购房者来说将迎来新旧动能切换的楼市高质量发展新时代。

经过2025年政策持续加码，成交量筑底之后，进入2026年广州楼市成交量将进一步夯实底部，稳住市场信心，并且带动更多购房者入场，加速库存去化。同时，在产品优化过程中，提升人居价值，为房价扭跌为涨蓄力，走出一波复苏行情。预计到下半年，通过珠江新城、琶洲、金融城等核心板块带动，联动长隆万博、科学城、白云新城、海珠西部等区域，打造产业平台，聚集高收入人才，提振居住需求，形成局部反弹态势。

广州楼市2026年将全面高维升阶，广州已经正式推介102个城市更新项目，总投资约8077亿元，旨在推动老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造、旧厂区改造、历史文化保护、基础设施升级等各种类型升级，重点激发城市更新活力，将老旧居住群体引导到置换市场，拉动房地产市场以旧换新消费。此外，随着“人工智能+住建 ”时代全面到来，房地产行业面临深刻变革，借助AI算法优化规划设计、建造施工、推广营销、智能运维等流程，大幅降低建楼、销售、维护等多个环节成本，提高行业整体效率。同时，全方位提升产品质量，围绕打造好房子的核心理念，推动房地产市场迭代升级。

对于开发商而言，聚焦核心竞争力产品开发，分别在90平以下刚需、90-120平房票置换、120平以上改善等不同市场中，找准自身优势生态位，倾尽全力集中资源，打造“好房子”爆款产品，突破销售困局，实现产销两畅的良性循环格局。同时，依托深厚的开发底蕴，启动轻资产战略转型，与政府、国央企合作，承接代建工程，积极参与旧改服务，缓解大规模开发资金压力。加大市中心布局力度，重点开拓天河、海珠、荔湾等成熟城区项目，规避人气不足的边缘区域开发，杜绝大量资金沉淀在去化周期较长的偏远项目上。

就购房者来说，根据自身实际情况，抓紧入市时机，提前做好购房产品选择。中央经济会议对房地产市场的描述已经从“止跌回稳”变成“着力稳定”，可见，2025年各项救市政策持续发力之下，楼市已经达成止跌筑底的既定目标，2026年的主要任务转向稳定市场，进入复苏回暖阶段。所以，置业者可以考虑在这关键的转折阶段，加快逢低置业节奏。当然，在区域选择上，要特别谨慎，切勿购买人迹罕至的偏远楼盘，重点关注人口密集地段，公交、地铁等交通便捷片区。另外，重点关注现房，或者成熟二手房，避开高负债房企期房，确保顺利交付。