澎湃新闻记者 计思敏

1月2日，中指研究院发布的房地产市场报告显示，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模，改善性需求成为新房市场核心支撑。该机构认为，叠加2025年年末北京政策优化及增值税减免等新政落地，预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产。

根据中指研究院统计数据，2025年，重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平。其中，一季度市场保持较高活跃度，30城二手住宅成交套数同比增长25%，二季度市场有所降温，同比增幅收窄，9月二手房市场热度有所修复，重点城市二手住宅成交量同比增长13%，带动三季度同比小幅增长1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以价换量”下仍维持稳定规模。

从城市维度看，克而瑞监测数据显示，一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%。其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%，尤其300万元总价以内刚需成交占比超60%，位于产业核心区或优质学区周边房源价格更抗跌，同时市场挂牌量先高后落。

从上海市场表现来看，安居客上海监测数据显示，2025年12月，上海二手房成交量再度冲破2.3万套，不仅是全年的第三高点，更是实现了连续两个月突破2.2万套，成交量创下近8个月新高。

另以深圳为例，据乐有家研究中心监测，自2025年3月以来，深圳二手房录得量连续10个月超5000套，其中3月小阳春和12月翘尾创下2个小高峰，分别为7703套，6613套。

此外，据克而瑞数据，成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场也走出了内生驱动下的“独立行情”，凭借“产业-人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积2-3倍于新房成交规模。

根据机构统计数据，二手房对市场的支撑作用正在进一步凸显。2025年，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点。

从新房市场表现看，改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑。根据中指监测数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力。具体城市来看，与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、长沙、南昌等城市提升幅度较为明显；24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升，其中合肥、宁波、南京、无锡等城市提升幅度较为明显。

可售库存来看，中指研究院数据显示，2025年上半年50城可售面积小幅下行，但下半年受销售趋缓影响持续横盘，平均出清周期22.2个月。

从价格而言，2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，价格已调整四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58%。

值得注意的是，2025年年末的政策优化为市场注入活力。2025年12月24日，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，政策内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境等多个方面。

中指研究院报告显示，本次北京政策优化信号意义明显，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。政策效果来看，新政后首个周末，北京部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加，但市场分化现象仍在，非核心区优质项目表现尚不明显。网签情况来看，根据中指数据，新政后（2025年12月25日—2025年12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159、702套，较新政前（2025年12月1日—2025年12月24日）日均分别增长72.8%、37.4%，随着时间推进及年末优惠力度加大，市场有望保持一定活跃度。

与此同时，财政部、税务总局联合发文，自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

中指研究院报告认为，预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产。整体而言，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并同时兼顾中长期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造等方面，多管齐下释放改善性需求。优化供给方面，主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进。中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，中央将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力。

展望2026年，报告提及，政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，仍是购房需求修复的重要基础。政策靠前发力有助于住房需求加快释放，但当前市场整体仍处于“去库存”阶段，受近年新开工及土地成交面积整体明显缩量影响，除部分核心城市新房供应保持一定规模外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力。