2025年12月的上海楼市，在年终冲刺效应下，呈现出一张看似回暖的成绩单。

数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积约46.7万平方米，环比增长约45.9%，结束了此前连续数月的低位徘徊。

然而，如果将目光投向更具实质性的网签环节，市场的另一面才清晰浮现。在当月开盘的38个项目中，仅有一个楼盘的网签率突破80%，超过八成的项目网签率低于30%，另有5个项目至今网签挂零。

这似乎说明，量的回升未必指向市场的全面回暖，而更像一场由供给推动、结构分化加剧的“选择性复苏”。价值，依然是这场游戏里最硬的通货。

01 仅1盘网签率超80%，核心改善盘撑起门面

12月的网签榜上，出现了明显的“断层”。

普陀的中海环宇玖章成为唯一网签率超过80%的项目，达到89%。这个内环内项目以123-144平方米的改善户型为主，均价约11.8万元/平方米，凭借地段与产品力获得了220%的高认购率，最终实现了近九成的快速去化。

紧随其后的，是松江的萃屿原墅（网签率66%）和徐汇的安澜上海（网签率62%）。其中，位于徐汇核心区的安澜上海，均价高达约17.88万元/平方米，推出211套大平层，依然取得了155%的认购率和62%的签约转化，再次印证了核心资产在波动市场中的定力。

更值得关注的是，部分项目出现“认购热、签约缓”的分化特征，凸显购房者决策的理性回归。例如浦东怀山望认购率达155%，但网签率仅38%；虹口中粮北外滩壹号认购率86%，网签率仅18%；闵行象屿天誉兰香认购率90%，网签率不足15%。即便成功入围选房，购房者仍会经过充分考量再完成签约，决策链条明显拉长。

02、零网签的背后：远郊盘的现实挑战

市场的冷热不均，在榜单的另一端体现得尤为直接。

12月，有5个项目的网签数为零。若将范围扩大至网签率低于10%的项目，数量则超过13个。这些项目大多分布于临港、宝山、青浦等外围区域，或主城区内竞争力相对平缓的板块。

例如，临港的恒文御澜湾推出96套房源，均价约2.59万元/平方米；宝山顾村板块的中建山水雅境推出212套房源，均价约4.79万元/平方米；宝山杨行板块的金茂棠前推出136套房源，均价约5.22万元/平方米。这些项目面临的共同挑战是：如何在供应充足、竞争激烈的市场环境中，找到属于自己的精准客群。

即便在传统主城区，若缺少足够突出的产品力或价格优势，去化也并非易事。静安的誉静安网签率约6%，杨浦的中海云邸玖章约5%，保利外滩曜则仅约2%。市场正在用最实际的签约行为，为每一个项目进行精准的“价值评估”。

03 冷热分化加剧，价值共识趋于集中

12月市场的结构性特征极为突出：一方面，内中环具备稀缺属性的改善型项目仍能吸引高认购，并在网签端保持一定转化效率；另一方面，远郊及同质化严重的项目即便定价理性、无需摇号，也难以撬动实际成交。

这种分化也体现在区域表现上。浦东作为推盘大户，12月有9个项目开盘，但网签率参差不齐，最高为澐启滨江47%，最低为零；杨浦4个项目网签率全部低于26%，最高仅26%；青浦、松江、宝山等外围区域多数项目网签率低于10%。

值得注意的是，部分曾经的热点板块也出现了降温迹象。例如唐镇板块的招商中旅壹江臻邸，一批次网签率仅28%，二批次网签率为零；虹口北外滩板块两个项目（中粮北外滩壹号、外滩瑞府）网签率均未超过18%。这再次说明，即便是传统一线板块，也需要产品与价格的精准匹配，才能赢得当下买家的认可。

写在最后

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，年末市场都是偏暖的消息，重要会议继续释放稳定楼市的信号。并且在年末的时候，财政部公布出售2年内住房增值税下降到3%的利好，对降低流转过程中的成本有好处，盘活存量市场的同时有助于新房和二手房的交易顺畅。供应量的增加除了对当月成交有积极推动外，对1月份的交易也有部分支持力，所以淡季成交未必会出现特别大的落差。