深圳，2026年1月6日——今日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举办“见微知著，穿越周期的长期主义”——2025/2026年度深圳房地产市场新闻发布会。

消费场景提质升级，供应端发力促进内需提振

面对错综复杂的外部环境，及国内新旧动能转换期的各项挑战，扩大内需的战略地位正不断提升，“十五五”规划明确“坚持扩大内需这个战略基点”。在此背景下，2025年深圳零售物业市场也迎来诸多供应亮点，对提振市场信心、激活消费潜力产生积极影响。一方面，全年多个优质购物中心开门迎客，包括依托全球最大室内滑雪场的前海冰雪世界、深圳规模最大的万象汇怀德万象汇以及引发全城打卡热潮的深圳湾万象城二期及K11 ECOAST等，全年优质购物中心新增供应量76.3万平方米，总存量达到793.7万平方米。此外，社区型购物中心及非标类商业亦投入运营，也进一步丰富了深圳的商业消费场景；以PA Mall为代表的存量项目改造，通过空间动线优化、品牌调改升级，让项目焕发商业活力。

供应端亮点涌现的同时，2025年深圳优质购物中心净吸纳量达到近年来较高水平的61.3万平方米，较上年增加3.0%。但消费需求增速仍未及供应规模的快速扩张，全市优质购物中心空置率小幅上行至9.1%。在激烈的市场竞争压力下，深圳优质购物中心平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。

未来三年，深圳将有165.7万平方米的优质购物中心计划投入使用，新供应在营造多元化消费场景的同时，也以建筑美学与周边资源环境相融合，营造城市取景框，美化城市面貌的同时吸引流量。另一方面，项目竞争之下消费需求分流的趋势难以避免，产品创新及运营管理的提升将成为购物中心不得不面对的重要课题。

“它经济”崛起，数码电子及智能家电品牌保持扩张势头

从购物中心新入驻商家的业态占比来看，2025年全年，零售业态商家以49.3%的数量占比继续占据需求主导，餐饮业态的占比较上年提升0.8个百分点至40.7%，生活服务类占比也略升至5.4%。值得关注的是，“它经济”（即宠物经济）近年来发展迅速，宠物相关消费规模逐年增长。与此相对应，宠物经济在购物中心中的业态也愈加多元化——由过往的展示出售、洗护服务延伸至宠物玩具、宠物日化用品等快消品零售。此外，也有不少购物中心通过设立宠物活动专区、提供宠物手推车租借等“宠物友好”配套服务，进一步完善消费场景适配性。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，激烈的竞争亦促使购物中心业主积极引入首店打造差异化优势。“以旧换新”政策持续释放红利，叠加深圳科创产业的稳健增长与技术迭代，为数码电子及智能家电品牌的扩张提供坚实支撑。影石、大疆、韶音等品牌各有数家店铺在年内相继开业，带动数码电子及智能家电品牌占所有业态的比重连续两年上升至4.8%。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，近年来，中国持续扩大免签国家范围，“中国游”热度攀升。受益于此，深圳入境旅游市场增长显著：2025年前三季度，入境过夜的港澳同胞、台湾同胞及外国游客人数分别同比增长3.8%、54.6%、53.7%，旅游外汇收入同比增加35.6%达到75.9亿美元。不断增长的入境游客有望直接拉动高端零售、特色文旅产品、智能数码等消费需求，为深圳零售市场注入新活力。

甲级写字楼面临去化压力，细分赛道支撑局部租赁活跃度

写字楼市场与经济产业发展高度相关，当前宏观经济及前景的不确定性令多数企业在租赁决策上保持谨慎。2025年四个一线城市净吸纳量合计117.5万平方米，较上年小幅下降3.2%，处于低位持稳的状态。其中，深圳全年实现净吸纳量26.4万平方米，在71.2万平方米的大规模供应刺激下较上年增加59.6%，但不及新增供应量的一半。

“降本增效”仍是企业职场策略当中最重要的考量因素，意味着在增量需求疲软的当下，控制成本并助力企业效率提升是撬动企业对办公物业需求的前提条件，这也预示在租户掌握主导权的市场中，“以价换量”仍将是主流趋势。受此影响，截至2025年四季度末，全市甲级写字楼平均租金向下调整至每月每平方米149.4元，较去年末下滑11.7%。

张晓端认为，尽管写字楼市场整体需求增长动能偏弱，但也涌现出一些结构性机会。TMT行业贡献了全年最多的甲级写字楼租赁需求，以租赁面积计占比约达总需求的三分之一。具体来看，AI产业的快速发展带动相关企业的租赁活跃度在2025年表现亮眼。而在业务扩张的驱动下，新兴的消费电子类企业亦有升级职场的需求，正逐步成为租赁需求的主力来源。

近年，中企加速向海外寻找市场，跨境相关行业积极发展的趋势也投射到对办公物业的需求上。2025年，品牌出海类企业、跨境电商平台、为跨境电商服务的物流及供应链企业等在甲级写字楼市场表现活跃并录得多宗大面积租赁成交。此外，2025年以来，写字楼运营服务商的活跃度有所恢复，部分原因在于其便捷的办公设备配套、灵活的租赁时长和计费规则更加贴合初创企业、中小企业的需求。

未来供应影响不容小觑，科技产业或成需求端核心增长引擎

截至2025年末，深圳全市甲级写字楼存量规模达到908.2万平方米。而未来供应量更是不容小觑，结合相关土地出让信息及在建工程的进度，未来四年有望投入使用的甲级写字楼计划供应量或将超过500万平方米。激烈的竞争将促使业主不得不提前开启招商进程，以抢占优质客户资源、提升项目去化率……专注提升招商及运营效果的系统化资产管理模式受到越来越多关注。

需求端来看，科技产业的发展正持续展现其对产业载体不断扩大的需求支撑。“十五五”规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，依托深圳在高新技术产业方面的扎实基础，人工智能、半导体、先进材料、生物制造等高科技产业的规模化扩容与能级提升，企业的总部布局、研发中心设立及团队扩张需求料将持续释放，有望为深圳写字楼租赁与投资市场注入增量需求。

混合办公、绿色建筑成轻资产运营未来趋势

当前整体商业地产进入存量时代，供应过剩，市场竞争加剧；核心城市优质地块开发运营成本增高、风险加大；商业项目运营系统性要求高、过程复杂多变。因此，对于专业人才的需求较高，一般团队操盘能力难以匹配；专业公司经验丰富，能够覆盖商办地产全流程，部分企业需要调整方向，从开发赛道向轻资产赛道下沉。

资料来源：戴德梁行

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理杨薇表示，资产全生命周期中，轻资产运营作为最重要的一环，为客户实现资产保值、增值，同时为后期退出保障投资回报最大化。戴德梁行轻资产运营体系由“空间运营、平台运营、服务运营”三大模板构成，提出“FUN心办公”的工作生活理念，成为深析客户需求、持续洞察市场、发挥资源整合能力的全新商务服务运营品牌。利用轻资产项目多元空间，构筑全方位的商务生态链，满足企业 “办公 + 协作 + 业务创新 + 展示” 的全场景需求；以平台为接口，针对人才、政务、企业服务等进行链接，全面助力项目产业合作，企业发展交流；全面围绕企业、高管、员工展开各类服务，围绕企业发展、职场提升、健康工作等话题展开。

作为全球办公场景营造的重要发展方向，混合办公模式被越来越多的市场所接受。为减少员工通勤成本，提升幸福感及留存率，部分企业开始实行混合办公模式，即到岗坐班+异地远程办公相结合的工作模式。因此，为提高资源使用效率，企业在择址或装修规划时通常会打破传统办公室格局，减少固定工位，更注重共享、灵活办公空间，这同时也考验运营商对办公空间规划重组及空间使用效率提升的能力。

传统楼宇向绿色建筑方向升级可以延长建筑的使用寿命，更重要的是进一步实现资产价值提升，主要从两个角度实现：一是提升经济效益，比如通过使用节能装置设备、利用风能、太阳能再生能源等创新产品和技术提高资源使用效率、降低能耗及运营成本，提高资产使用价值并提升市场竞争力，为租金、品牌溢价提供支撑。二是提升社会效益，推动建筑行业向绿色、低碳转型，比如增加垂直绿化、提高空气质量等方式改善建筑生态性能，提高工作、生活环境的适宜性等。

2025年先涨后跌，消费类REITs表现亮眼

随着公募REITs从试点阶段进入常态化发行阶段，2024年、2025年审批及发行速度明显加快；截至2025年年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达78单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。2025年产权类公募REITs市场发行数量为18只，经营权类发行数量2只。

数据来源：戴德梁行估价及顾问服务部

戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事屈汉表示，2025年上半年REITs市场延续了2024年底以来的上涨趋势，中证REITs全收益指数创阶段性新高，但6月底以来，市场开始逆转趋势向下，中证REITs全收益指数2025年全年总涨幅约为4.25%。分行业来看，消费基础设施的市场热度最高，其上市以来涨幅超过70%。仓储物流、保租房表现紧随其后，两类资产年初至今涨幅分别为18.%、12%。

随着全球日趋重视可持续发展，近年来亚洲主要资本市场的 ESG 信息披露监管显著加强，多国已明确要求上市公司强制或半强制披露 ESG 报告，并结合企业规模、行业特性等因素，分阶段逐步扩大强制披露覆盖范围。ESG 理念与 REITs 具有高度契合性，两者都强调可持续发展与长期价值创造。REITs 底层资产基础设施项目如房地产、基础建设等，项目时间跨度较长，REITs 作为长期资产配置的金融工具，投资收益来源于底层资产的持续稳定运营，与 ESG 强调的长期价值创造高度契合。 据戴德梁行统计，截至2025年4月，国内共有15支REITs以单独报告形式自愿披露其ESG表现，底层资产类型涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流、租赁住房、交通及清洁能源基础设施等。其中，约有半数租赁住房和清洁能源REITs已开展ESG信息报告实践。在各方驱动下，公募REITs ESG报告披露数量总体呈现显著增长趋势，与 2024年同期相比，增幅将近一倍。