2026年1月7日，第十届“长期主义——丁祖昱评楼市2026年度发布会”在上海举行。

作为长期跟踪房地产行业发展的观察者，丁祖昱在此次发布会上分析了当前房地产市场的发展现状和变化，并对行业未来进行了判断和展望。

在他看来，房地产行业整体规模已回到2010年以前的水平，但房地产仍是经济发展的支柱行业，从GDP来看，房地产开发投资占GDP比重达6.1%。

不过，他也表示，企业规模增长时代已经结束。2025年千亿房企缩减至10家，其中仅一家民营房企；百强房企中，民营房企占比47%。

2025年，企业债务重组加速，有11家房企全部或部分债务重组方案通过，房企债务重组减债比例平均达到70%左右。房地产主体的最终稳定是整体市场稳定的重要标志之一。

从投资端来看，2025年央企依然是投资主力，拿地金额较2024年同比增20%。2025年拿地金额排名前十的企业所拿地块高度聚焦一二线城市，一二城市占比都在85%以上。在“以销定产”模式下，资源进一步向少数需求活跃、市场韧性较强的核心城市集中。

值得注意的是，民营房企信心开始修复，2025年多场土地出让中均出现民营房企身影，其中还有不少新面孔。未来随着房地产新模式的建立，企业的开发模式将出现转变，在这过程中，或将孕育更多地方龙头企业。

发布会上，丁祖昱分析认为，2026年行业底部确认。主要有六大信号：

信号一，动态供求关系逐步向好。首先是百城新房供求比已连续四年小于1，其次是新开工已连续四年低于新房销售，最后是供地规模持续控量提质，随着去库存的进一步推进，当前市场供求关系已得到改善。

信号二，短中长期库存同步企稳。其中短期库存停止增长，中期库存在2021年见顶后持续回落，长期（广义）库存已达到动态平衡。

信号三，“好房子”提升居住品质、创造更大需求。当前扣除自建住房，城镇人均住房面积仍在30平方米左右，北京、上海人均商品房面积均低于全国水平，未来人均住房面积仍有上升空间。

信号四，房价调整幅度超过国际平均。从过去几次国际房价调整来看，调整周期平均4.5年，回调幅度约在22%，目前我国已经超过国际平均水平，其中二手住房已较高点下跌39%。

信号五，新开工规模已达成深度调整。对比美国、日本、德国来看，这三个国家在过去住房调整期都出现过新开工规模的大幅变化，其中美国周期最大下降71%，目前我国新开工规模已下降74%，已超过国际深度调整。

信号六，相关指标预示二手房价进入底部。首先是30城租金回报率中位数已达2.06%，高于银行大额存款利息。其次是部分板块土地市场起拍地价已超过周边二手房价，最后是二手房新增挂牌量开始急剧下降。二手房房价企稳对整体市场回稳意义重大。

在这六个信号出现的同时，2026年行业底部确认还需要四个确定性，分别是政策确定性、房价确定性、产品确定性以及供应的确定性，在这四个确定性出现之后，行业底部也将确定出现。