“市场胶着，静待破局。”

2025年最后一天，身处香港办公室的中原集团创办人施永青，通过视频连线接受中国房地产报记者专访时，用这8个字概括了内地房地产市场现状。

虽然隔着屏幕，仍能感受到这位行业资深观察者与参与者的从容气势——他身着灰色西装搭配蓝色毛衫，言谈间始终挂着随和的微笑，即便谈及市场现存的诸多困局，也保持着理性客观的分析姿态。

国家统计局数据显示，2025年1~11月份，全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2%。这些数据表明，房地产市场仍面临着不小压力。

“当下的市场态势，其实早有发展脉络可循。”施永青坦言，无论是部分房企拿地后开发节奏放缓、房源去化周期拉长，还是部分土地闲置、资源配置有待优化，核心原因都在于过去行业发展节奏太快，而当前市场最显著的特点，便是“胶着”二字：购房者持币观望、房企资金沉淀、库存去化需要一定周期，新增供应与存量资源的统筹配置仍需发力。

岁末年初，中央经济工作会议、全国住建工作会议接连对房地产行业作出部署，从“着力稳定房地产市场”到“因城施策控增量、去库存、优供给”“鼓励收购存量商品房作保障房”等，一系列政策信号释放出稳定市场的明确导向。与此同时，个人住房增值税下调等利好政策落地，为二手房市场注入新的活力。

在政策密集发力的背景下，2026年房地产市场将呈现什么样的发展曲线？施永青结合自身对行业周期的深刻洞察，分享了他的判断与思考。

政策方向很对 落地执行要讲方法

中国房地产报：近期召开的中央经济工作会议、全国住建工作会议对于房地产着墨颇多，提出要着力稳定房地产市场，包括因城施策控增量、去库存、优供给等方面，这些政策的实施将对市场产生哪些作用？

施永青：这些政策方向很对，但落地执行需要讲究方法，有些政策还得有配套条件才行。

首先是财政支持。部分政策需要投入大量资金才能推动落实。比如收购存量商品房用作保障性住宅，这一政策能够有效缓解库存压力，也能拓宽保障性住房供给渠道，但资金是关键。

其次是严格执行。我觉得在严控房地产增量这件事上，执行力度还得再加大。

实际上，内地房地产市场出现问题的根源主要是开发过度，最终造成了资源浪费和错配。回过头看，曾经的开发模式对地方经济增长起到了很大作用，卖地为地方政府增加收入，钢筋水泥和家电家装等上下游行业也都因地产项目开发获益。不过，受经济和人口等因素影响，一些地区开发出来的房子没有人居住，或者难以出售和出租，资金的流动也就出现停滞。在这样的背景下，若再盲目开发新楼盘，只会加剧资源错配和浪费。所以“控增量”的思路非常正确，只是在具体落实的过程中，还有进一步细化和完善的空间，库存多的地方应严格卡住新增供应，才能慢慢把库存消化掉。

在保交房方面，我的建议是实事求是、灵活处理和选择性救助开发商。

现在，很多地方的房价已经跌得比建筑费用还要低，这种情况下还要继续花钱把没完工的房子建好，投入的成本会非常高。同时，一些楼盘只卖出了一部分，可要建已售的楼栋，就必须连带没卖出的一起建，这极易造成新的资源浪费。

对于一些买了延期项目的老百姓来说，比起要房子，可能更想要回自己的钱——哪怕是打折退款，也比收房划算。毕竟收了房之后，如果自己不住，还要缴纳物业费、水电费、税费，这些都是额外的负担。对此，可与购房者沟通、商议，按折扣进行赔偿，这样问题就能快速解决，还能省下继续建房的钱。

另外，我认为，可以选择一些有机会翻身的开发商进行救助，政府划拨财力收购其建好的、位于好地段且未来有用的房子用作保障房、人才房；对于债务高、难以挽救的开发商则不予救助。

中国房地产报：2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，本次政策将个人购买不足2年的住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，降低了二手房交易成本，一定程度有利于加速交易流转，提升二手房交易活跃度。您怎么看待当前的二手房市场？有何建议？

施永青：我认为，当前二手房市场面临的困难要比新房小很多，原因是二手房是已经投入使用的房子，只要位置合适、价格合理，都能找到买家。

我认为，与其用政府财政资金和银行资金去支持房地产市场，不如调动社会投资者的资金盘活市场。如果想吸引投资者入场，就不应该设置过多的购房限制，比如，购房资格可尽量取消地域限制。

另一方面，可以通过减免税费的方式降低投资门槛：契税、印花税等能免就免。除此之外，投资者买了房子用来出租的话，租赁相关的税费也可以减免。

在这些措施见效之前，政府还应该想办法增加社会资金的流动性，在货币政策上发力，比如增发货币、降低利率、放宽贷款要求。现在，市场上有不少人把消费贷、经营贷偷偷用在购房上，与其让大家违规操作，不如直接把购房贷款的优惠条件调整到和经营贷、消费贷一样的水平。这样一来，不法分子就没机会利用差异套利，资金也能更规范地服务于房地产市场。

中国房地产报：您怎么评判2025年这一年房地产行业的发展？如果要用一个词来概括您会用什么？

施永青：我认为，这一年房地产行业仍处于“胶着”状态。

我接触过一些开发商，他们的共性问题是拿了地没钱开发，即便勉强建成，房子也比较难卖。对于这些开发商而言，当下最愿意接受的解决方案，其实是允许他们把土地交还给政府。

追根溯源，此前批地规模过大，是造成当前困局的重要原因。因此，可清理闲置土地：对于开发商未按批地要求完成开发的地块，收回转为国有土地，后续再根据实际需求重新出让，这样就能了结历史遗留问题。

与此同时，市场的良性发展需要遵循其自身运行规律，房价的精细化调控若把握不当，也可能会延长市场的调整周期。当前，购房者普遍持观望态度，不愿做新的投入，而现在的价格也难以为继。与其让它僵在原地、无法动弹，不如放开价格限制，让愿意降价的开发商去促销，以低价盘活库存；当该跌的价格跌到位，该清的土地清干净，市场才能真正走出困局，重新进入上升通道。

香港楼市已有刚需积极入场

中国房地产报：2025年年底，您出手拿下香港多个物业资产，是基于什么样的考虑？

施永青：这些资产确实是和我有关联的公司、基金去投资的。我本人并没有参与具体的标的选择、价格谈判等交易过程，只是对市场趋势作了判断。

我认为，香港的住宅市场已经见底，而且这个“底”是“U”形的圆底，更重要的是，复苏期已经过去了，市场已经明确进入复苏后的新阶段。2026年开始，香港住宅市场会进入高涨期，房价上涨速度会加快。

我把房地产周期分成四个阶段：复苏期、高涨期、危机期、萧条期。

这四个阶段的逻辑链条很清晰：

复苏期靠的是刚需家庭，比如新婚夫妇、家里添了孩子的家庭，他们对居住面积的需求会增加，就会主动入市买房。这个阶段的前提是经济向好、人口增长，刚需慢慢消化掉之前积压的库存，库存越来越少，房价就会逐步回升。而复苏期之前，必然经历过萧条期。萧条期里房价会大幅回落，香港这次就回落了大概30%，跌到大家觉得“价格便宜”的区间，刚需才会愿意进场。对比来看，内地的房价之前涨得更多，所以萧条期的调整幅度应该更大，只有跌到足够多的人买得起，复苏期才有启动的条件。

等库存减少、房价开始上涨，市场就会从复苏期进入高涨期。这个阶段不只有刚需，投资性需求也会进来。刚需加投资的两股力量叠加，房价上涨的速度会越来越快；而房价涨得越快，对投资者的吸引力就越大，进场的人就越多，形成一个自我强化的上涨预期。

但这种趋势发展到后期，就会出现问题——房价涨幅会脱离刚需的购买力，市场交易的主角变成了投资者。这时候就进入了危机期，“房住不炒”的导向就是针对这种市场状态提出的，因为这样的市场是不健康的。危机期持续一段时间后，投资者的资金全变成了房子，手里没有现金，一旦遇到银行加息、政府收紧政策这类外部冲击，危机就会爆发。

接着，当所有人都想把手上的房子卖掉，市场就进入了萧条期，房价又会迎来一轮大幅下跌。

现在，香港楼市已有刚需积极入场，库存开始减少，投资者也愿意买房了，这说明市场已经走完复苏期，接下来肯定会进入高涨期。正因为我判断香港住宅市场要进入高涨期了，所以相关的投资行为才会自然发生。

夯实市场复苏基本面

中国房地产报：对于2026年房地产市场有什么预判？需要做好哪些工作？

施永青：我判断，当前内地房地产市场还处在调整期，想要加快调整期的结束，推动市场尽快复苏，关键要做好两件事。

第一，要让房价尽快见底。房价下跌之后，购房门槛会降低，买得起房子的人自然会增多，刚需群体的入市意愿也会更强。毕竟刚需人群有实实在在的居住需求，不会因为房价下跌就一直观望，价格合适他们就会出手。

第二，除了让房价完成充分调整，还要夯实市场复苏的基本面。一方面要把整体经济搞好；同时，鼓励年轻人结婚生子，这样才能催生更多新家庭，这些新家庭会带来源源不断的刚需购房需求。另一方面，如果市场上的房子已经足够满足需求，不应该再盲目新增土地供应、新建住房。

其实，香港在1997年亚洲金融风暴后就有成功经验——当时房价跌了近70%，为了稳定楼市，香港连续几年暂停卖地，同时出台鼓励购房的政策，比如降低相关税费、允许房贷月供利息抵扣个税。在这些措施的支持下，香港的房地产市场才慢慢走出低谷，实现复苏。