2026开年以来，全国各地陆续拉开土拍大幕。就在1月14日，随着市南区原百安居地块完成出让，青岛的年度土拍大戏也正式开启。

上述地块位于青岛市南区泰州路以东、宁夏路以南、山东路以西、泰州六路以北，土地总面积约2.98万平方米，规划总建筑面积约8.6万平方米，地块容积率2.9，起拍总价10.15亿元，楼面价约12562元/平方米。最终由华润置地（山东）发展有限公司（华润置地）、青岛青铁智能科技有限公司（青铁置业）联合体底价竞得。

这不仅是华润置地与青铁置业的再度合作，也是华润置地继2022年12月拿下崂山区张河村地块后，时隔三年重返青岛市场。

调规后上架

此次出让地块原为百安居与五星电器商业项目所在地，以百安居为核心，经过二十余年的发展，周边逐渐形成了以建材及体育类教培机构为主的集聚区。

然而，随着城市功能升级和消费模式转型，该片区原有业态及空间布局，与新时代城市发展需求不相适应的问题越发凸显。也正因如此，原址建筑的拆除改造工作被提上日程。

2025年7月，地上建筑拆除工作启动，原本独立存在的两项目所在地块，被重整合并为一宗完整用地进行出让。

由于地块原为中小学用地以及商业用地，在原有建筑拆除后，市场曾推测将重新打造商业综合体。不过，为配合市南区整体发展规划，地块被调整为商住用地，该宗地也成为“商改住”土地变性的范例。

从调整后的指标来看，地块约8.64万平方米的规划总建筑面积，是由8.59万平方米的计容建筑面积，以及470平方米不计容部分构成，不计容部分为托育所。

计容建筑面积又包括出让土地部分及划拨土地部分。出让土地中，居住用地、商业服务业用地的规划建筑面积分别为5.32万平方米、2.76万平方米，商住比32：68，合计8.08万平方米；划拨土地为教育用地和体育用地，对应规划建面3150平方米、2000平方米。

整体而言，用地性质极为丰富，也对拿地企业的开发建设能力提出一定要求。

地跨周边有在建地铁5号线 、8号线澳柯玛桥站、镇江路站；公交宁夏路镇江路站、山东路宁夏路站等，通达度较高，教育与医疗配套完善。

实际上，青岛市南区开发较早，地块所在更是核心老城区，土地供应有限，新土地供应往往伴随着拆旧。此次交易的百安居地块，几乎是市南区自2011年以来推出的最大占地面积住宅用地。

此外，据不完全统计，2024年以来市南区仅成交2宗住宅类用地。其中一宗位于宁夏路125号，地块成交于2024年3月26日的青岛2024年首场土拍中，成交价2.23亿元，楼面地价约14300元/平方米，竞得人是青岛海诺建融置业有限公司，实控人为青岛市南区财政局，地块后续开发为海诺繁华序项目；

另一宗地块成交于2025年1月26日，为市南区轮渡湾片区SN0102-04地块，是2025年青岛出让的首宗宅地。彼时，保利、中国金茂、青铁置业三方联手，以底价8.83亿元摘得，楼面价14020元/平方米。

不过，在去年7月，中国金茂宣布退出该项目，后续由保利及青铁继续操盘。

华润回归

自2024年到2026年，市南区已连续三年为青岛土拍打头阵。除青铁置业两次参与拿地之外，从市南区财政局到保利、金茂，以及如今的华润，无不是业内头部或具有强大资源整合能力的重量级玩家。

相较于上述企业和平台，华润对青岛也并不陌生。事实上，华润首入青岛，便是以市南区为入口。在2009年，华润拿下青岛市南区山东路10号地块，在其之上打造出集万象城商业、5A级写字楼、住宅项目华润悦府的城市综合体项目。

自那时算起，华润已在当地扎根十七年。不过，最近的一次拿地动作却要追溯到2022年。

2022年12月，华润置地拿下张村河LS0602-009地块，后续引入华润高端产品系“悦府”，以“崂山悦府”正式亮相。过往信息显示，项目于2023年4月26日首开揽金7亿，2小时去化120套，成为片区更新以来最早完成销售的项目。

除华润悦府外，华润置地还在青岛开发过华润润府。不过该项目也处于相对早期，2022年6月拿地，楼面地价17825元／平方米，成交总价11.43亿。

这是华润置地“润系”进入青岛的首部作品，项目总占地2.25万平方米，总建面8.57万平方米，其中住宅6.07万平方米，规划住宅共6栋楼，户型主打119平方米的三室两厅两卫，以及约143平方米的四室两厅两卫，目前已经交付。

也由此，华润置地的四大产品系“瑞系”、“园系”、“悦系”、“润系”，已在青岛落地两大。

另一方面，华润置地与青铁置业的此次合作也称得上是再续前缘。

据了解，2021年9月，青铁置业、华润置地，以及青岛本土企业新凯达联合拿下市北区云上观海项目用地，成交价20.75亿元。但2024年后，华润因故退出，后续开发和交付主要由青铁置业负责。

项目主推“三面环海”一线海景房，户型面积143平方米起步，最大为390平方米。从市场表现来看，项目整体去化承压，且存在一定争议。